Konuta erişimde kullanım hakkı satışı yöntemi

İnşaat maliyetlerinin artmasına ve arsa kıtlığına bağlı olarak ar­tan konut satış fiyatları, özellikle orta ve üst gelir grupları da da­hil olmak üzere hane halkı mev­cut gelir düzeyiyle karşılaştırıldı­ğında erişilebilir olmaktan çıktı.

Her ne kadar geçtiğimiz günlerde TÜİK tarafından yayımlanan ko­nut satış adetleri piyasada bir ha­reketlenme olduğunu gösterse de, satın alma eğilimlerinde elde na­kit tutanların bu hareketlenme­ye neden olduğunu söyleyebiliyo­ruz.

Bu durum, gelecekte daha da artması beklenilen fiyatlara kar­şılık, eldeki nakit miktarı değer­lendirerek bugünden uygun fiya­ta alma düşüncesinin yansıma­ları. Esas üzerinde düşünülmesi gereken konu ise toplumun gene­line yaygın konuta erişilebilirlik sorununa çözüm üretebilmek.

GAPAS’ın öneri modeli

Bundan iki hafta önce alterna­tifsizlikler içerisinde alternatif­ler başlıklı bir yazı kaleme almış­tım. Yazımda sevgili arkadaşım GAPAS Başkanı İsmail Özcan’ın İngiltere’de uygulanan “Kullanım Hakkı Satışı” yönteminin ülke­miz için de uygulanabilir bir mo­del olabileceğine ilişkin değer­lendirmesinden bahsetmiştim.

İsmail Özcan son dönemlerde ekonomide yaşanan gelişmelerle hızlı yükselen konut satış fiyatla­rını ve kiraları frenlemek için mül­kiyet sistemini değiştirmemiz ge­rektiğini söylüyor ve GAPAS olarak önerdikleri yeni mülkiyet sistemiy­le arsanın mülkiyetinin ilk sahibin­de kaldığını; konut satın alan kişi­lerin satış fiyatı olarak arsanın be­delini değil, müteahhidin kârı dahil inşaat maliyetini ödediklerini; ar­sa sahibine ise uzun süreli olarak kira ödendiğini belirtiyor.

Öner­dikleri bu sistemin mevcut kanun­larımızda kısmen “intifa” hakkı olarak da tanımlanan, hakkın sa­tışına dayandığını söylemek yanlış olmayacaktır. Öneri, İngiltere’de uygulanan “uzun süreli sahiplik - arsa kirası” (long leasehold) mo­delinin bir benzeri aslında…

İngiltere’deki uygulama

Öneri modeli anlamadan ön­ce İngiltere’de özel mülkiyetin iki temel şekli olan freehold ve lea­sehold arasındaki ayrıma bir ba­kalım… Freehold (Serbest Mülki­yet) mülkiyetinde, kişi mülkün ve üzerinde bulunduğu arsanın tam sahibi olur. Sahiplik süresi sınır­sızdır ve mülk sahibi, mülkü is­tediği zaman satabilir. Leasehold (Kira Mülkiyeti) mülkiyetinde ise, kişi mülkün sahibi olur ancak arsanın sahibi olmaz.

Arsa başka birine (freeholder veya landlord) aittir. Bu modelde, mülk sahibi, belirli bir süre boyunca (örneğin 99 yıl, 125 yıl, 999 yıl gibi) mülkü kullanma hakkını elde eder. Bu sü­renin sonunda mülk, arsa sahibine geri döner. Mülk sahibi, arsa sahi­bine yıllık bir kira (ground rent) öder ve bazen belirli aralıklarla yapılan büyük bakımlar için de ek ödemeler yapması gerekebilir.

“Uzun Süreli Sahiplik - Ar­sa Kirası” modelinin detaylarına gelecek olursak, yapı basit aslın­da: Leasehold mülkiyet genellik­le uzun süreli kiralamalar içerir. Kira süresi bittiğinde, mülk ar­sa sahibine (freeholder) geri dö­ner. Mülk sahibi, arsa sahibi olan kişiye (freeholder) yıllık bir kira ödemek zorundadır. Uzun vadeli olarak gerçekleştirilen bu kira ge­nellikle düşük bir miktar olabilir. Mülk sahipleri, ortak alanların bakımı ve bina yenilemeleri için freeholder’a ek ücretler ödemek zorunda kalabilirler. Bu maliyet­ler genellikle service charge ola­rak adlandırılır.

Leasehold mül­kiyetin çeşitli hak ve sorumluluk­ları vardır. Örneğin, leaseholder mülkü değiştirmek için freehol­der’dan izin almak zorunda kala­bilir. Diğer taraftan, lease (kira) süresi azaldığında, leaseholder genellikle kiralamayı uzatmak için freeholder ile pazarlık ya­pabilir. Özellikle lease süresinin azalması ise, mülkün değerini dü­şürebilir ve lease uzatmaları sı­rasında yüksek maliyetler ortaya çıkabilir. Son yıllarda, bu mode­lin reform edilmesi gerektiği ko­nusunda İngiltere’de birçok tar­tışma olduğu da bir gerçek.

Türkiye’de uygulanabilir mi?

Bu sistemin ülkemizde uygu­lanabilirliği birkaç faktöre bağlı olarak değerlendirilebilir: Türki­ye’de gayrimenkul mülkiyeti, Kat Mülkiyeti Kanunu ve diğer ilgili yasalar tarafından düzenlenir. Bu yasalar, gayrimenkul mülkiyeti­nin tam sahiplik (freehold) esası­na dayandığını belirtir. Leasehold sistemi gibi uzun süreli kira an­laşmalarının mevcut mevzuata entegrasyonu zor olabilir ve yeni yasal düzenlemeler gerektirebilir.

Ayrıca, ülkemizdeki tapu ve ka­dastro sistemi, mülklerin sahip­lik bilgilerini detaylı ve kesin ola­rak kaydeder. Leasehold modeli, bu sistemin revizyonunu gerek­tirebilir. Türk gayrimenkul piya­sasında, genellikle mülk sahiple­ri tam sahiplik (freehold) hakkını tercih eder. Uzun süreli kira mül­kiyeti modelinin kabul görme­si için piyasa talebi ve alıcıların bu modele ilgisi önemli olacaktır. Leasehold modelinin ekonomik getirileri, arsa sahipleri (freehol­der) ve uzun süreli kira sahiple­ri (leaseholder) için cazip olma­lıdır.

Bu modelin Türkiye’de eko­nomik açıdan sürdürülebilir olup olmayacağı değerlendirilmelidir. Ayrıca, hepimizin malumu, ülke­mizde mülkiyet sahipliği kültürel ve sosyal olarak önemli bir değe­re sahiptir. Tam mülkiyet hakkı, birçok insan için güven ve prestij kaynağıdır. Leasehold modelinin bu kültürel algıyı nasıl etkileyece­ği göz önünde bulundurulmalıdır.

Sonuç olarak, İngiltere’deki le­asehold modelinin Türkiye’de uy­gulanabilmesi için kapsamlı bir analiz, kamu desteği, yasal düzen­lemeler ve pilot projeler gerekli. Bu süreçte, yerel piyasa dinamik­leri, kültürel faktörler ve ekono­mik koşullar dikkate alınmalı. Aslında bu sistemin bir benzeri halihazırda turizmde, tarımda ve madencilikte uygulanıyor. Dola­yısıyla konuta erişilebilirlik an­lamında alternatif modeller tar­tışmaya açılmalı ve denenmeli; kamu kurumlarının öncülük et­mesi düşünülmeli. Maalesef hep bildiğimizi yaparak erişilebilirli­ğe çözüm üretmek her geçen gün daha zor hale geliyor…