Konuta erişilebilirlikte gayrimenkul sertifikası
Gayrimenkul sertifikası, ihraççıların (proje geliştirici firma) inşa edilecek veya edilmekte olan gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak üzere ihraç ettikleri, gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlerin belirli bir alan birimini temsil eden nominal değeri eşit sermaye piyasası aracını ifade eder.
Sertifikalar bir veya birden fazla gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlere ilişkin olarak ihraç edilebilir. Gayrimenkul sertifikaları yurt içinde halka arz edilerek veya halka arz edilmeksizin nitelikli yatırımcıya satış suretiyle veya yurt dışında ihraç edilebilir. İhraç edilecek gayrimenkul sertifikalarının borsada işlem görmesi ise zorunludur. Gayrimenkul sertifikası, sertifika sahiplerine üç farklı açıdan fayda sağlamaktadır…
Asli edim (Sertifika karşılığında mülkiyet edinimi): İhraççı tarafından gayrimenkul sertifikası sahipleri adına kat mülkiyetinin tesis edilmesi ve bağımsız bölümün teslim edilmesini ifade etmektedir. Bağımsız bölümlerin şerefiyelerine göre belirlenmiş sertifika sayıları, sertifikaların satışından önce ilan edilir. Yeterli sayıda sertifika satın almış olanlar gayrimenkulün mülkiyetini teslim alabilirler. Proje bitmeden başvuranların sertifikaları bloke edilip karşılığında talep ettikleri daire için satış vaadi sözleşmesi imzalanır.
Proje bitiş tarihinden sonra, satış vaadi sözleşmesi bulunanlar veya asli edim başvurusunu bu tarihten sonra yapanların gayrimenkul sertifikaları itfa edilir ve karşılığında gayrimenkulün mülkiyeti devredilir. İhraççı tarafından asli edim talebi sonucunda satılan bağımsız bölümler ile henüz satılmamış bağımsız bölümler Kamuyu Aydınlatma Platformunda ilan edilir.
Tali edim (Sertifika karşılığında para ödenmesi): İhraççı tarafından tali edime konu gayrimenkul sertifikalarına karşılık gelen bağımsız bölümlerin satılması ve elde edilen satış tutarının gayrimenkul sertifikası sahiplerine, sahip oldukları gayrimenkul sertifikaları oranında dağıtılmasını ifade etmektedir. Asli edim talep etmeyen yatırımcılar proje bitimi ile tali edim talep etmiş sayılır. Asli edime konu olmayan bağımsız bölümler belirli bir süre içerisinde açık artırma ile satılırlar ve gelirleri tali edim talep eden sertifika sahiplerine dağıtılır. Tali edimde satılamayan konutlar son üç ayda borsada oluşan fiyattan, bu fiyat sağlıklı değilse değerleme raporunda belirtilen fiyattan yatırımcılara payları oranında sertifika bedelleri ödenir.
Sertifikaların borsada satışı: Asli edim talep etmeyen ve proje bitiminden önce sertifikalarını nakde çevirmek isteyen yatırımcılar sertifikalarını borsada diğer yatırımcılara satabilirler. Bu anlamda gayrimenkul sertifikası, gayrimenkul piyasasındaki fiyat değişimlerinden faydalanmak isteyen yatırımcılar için Borsada işlem gören paylar gibi talep durumuna göre hızlı bir şekilde paraya çevrilebilecek likiditeye sahip olacağı öngörülen bir üründür.
Sonuç…
Amaç eğer gayrimenkul projesine finansman yaratırken hem projenin/işletmenin kaynak maliyetini aşağıya çekmek hem finansman giderine katlanmaksızın ya da bulunan kaynak kapsamında şirketin ortaklık yapısını değiştirmeye gerek duymaksızın fon sağlamak hem de sermayeyi tabana yaymak ise gayrimenkul sertifikasının konutta finansal erişilebilirliği sağlamak anlamında kullanılabilecek bir ürün olduğu söylenebilir.
Ancak, TOKİ tarafından ihraç edilen ve 2017-2020 yılları arasında işlem gören ilgili sertifikanın maalesef devamlılığı sağlanamadığı da bir gerçek. İyi ürün, iyi proje, iyi ihraççı ama yanlış piyasa kurgusu oluştu… Asli edinim ve tali edinim imkanlarının aynı anda sunulması bir çıkar çatışması yarattı. Sertifika fiyatının düştüğü durumda sertifikayı konuta dönüştürmek isteyen asli edinim tarafı elindeki ürünü satmadı, tali edinim noktasında düşük fiyattan alarak sermaye kazancı sağlamak isteyenler ise satın alacak ürün bulamadı; ya da tam tersi oluştu. Dolayısıyla piyasa yapıcı kavramının ne kadar önemli olduğunu anladık.
Bu noktada, gayrimenkul sertifikasına ilişkin mevzuat tüm ilgili tarafların görüşleri alınarak elden geçirilerek yeniden hayata geçirilmesi; bu şekilde orta gelir kesimindekilerin kısmi konut sahipliği ve kira geliri elde etmesine imkân sağlanması mutlaka düşünülmelidir. Hatta, geçmiş deneyimden de ders alarak gayrimenkul sertifikası ve diğer ilgili gayrimenkule bağlı sermaye piyasası araçlarının uygun şekilde tasarlanması için SPK liderliğinde ilgili tüm tarafların katılacağı bir komite oluşturulması daha sağlıklı olacaktır.