Konuta erişilebilirlikte gayrimenkul sertifikası

Prof. Dr. Ali HEPŞEN
Prof. Dr. Ali HEPŞEN [email protected]

Gayrimenkul sertifikası, ihraççıların (proje geliştirici firma) inşa edilecek veya edil­mekte olan gayrimenkul projelerinin finans­manında kullanılmak üzere ihraç ettikleri, gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bö­lümlerini veya bağımsız bölümlerin belirli bir alan birimini temsil eden nominal değeri eşit sermaye piyasası aracını ifade eder.

Sertifikalar bir veya birden fazla gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya ba­ğımsız bölümlere ilişkin olarak ihraç edilebilir. Gayrimenkul sertifikaları yurt içinde halka arz edilerek veya halka arz edilmeksizin nitelikli yatırımcıya satış suretiyle veya yurt dışında ih­raç edilebilir. İhraç edilecek gayrimenkul serti­fikalarının borsada işlem görmesi ise zorunlu­dur. Gayrimenkul sertifikası, sertifika sahiple­rine üç farklı açıdan fayda sağlamaktadır…

Asli edim (Sertifika karşılığında mülkiyet edinimi): İhraççı tarafından gayrimenkul sertifikası sahipleri adına kat mülkiyetinin tesis edilmesi ve bağımsız bölü­mün teslim edilmesini ifade etmektedir. Ba­ğımsız bölümlerin şerefiyelerine göre belir­lenmiş sertifika sayıları, sertifikaların satı­şından önce ilan edilir. Yeterli sayıda sertifika satın almış olanlar gayrimenkulün mülkiye­tini teslim alabilirler. Proje bitmeden başvu­ranların sertifikaları bloke edilip karşılığın­da talep ettikleri daire için satış vaadi sözleş­mesi imzalanır.

Proje bitiş tarihinden sonra, satış vaadi sözleşmesi bulunanlar veya asli edim başvurusunu bu tarihten sonra yapanla­rın gayrimenkul sertifikaları itfa edilir ve kar­şılığında gayrimenkulün mülkiyeti devredilir. İhraççı tarafından asli edim talebi sonucunda satılan bağımsız bölümler ile henüz satılma­mış bağımsız bölümler Kamuyu Aydınlatma Platformunda ilan edilir.

Tali edim (Sertifika karşılığında para ödenmesi): İhraççı tarafından tali edime ko­nu gayrimenkul sertifikalarına karşılık gelen bağımsız bölümlerin satılması ve elde edilen satış tutarının gayrimenkul sertifikası sahip­lerine, sahip oldukları gayrimenkul sertifika­ları oranında dağıtılmasını ifade etmektedir. Asli edim talep etmeyen yatırımcılar proje bi­timi ile tali edim talep etmiş sayılır. Asli edime konu olmayan bağımsız bölümler belirli bir sü­re içerisinde açık artırma ile satılırlar ve gelir­leri tali edim talep eden sertifika sahiplerine dağıtılır. Tali edimde satılamayan konutlar son üç ayda borsada oluşan fiyattan, bu fiyat sağ­lıklı değilse değerleme raporunda belirtilen fi­yattan yatırımcılara payları oranında sertifika bedelleri ödenir.

Sertifikaların borsada satışı: Asli edim talep etmeyen ve proje bitiminden önce serti­fikalarını nakde çevirmek isteyen yatırımcılar sertifikalarını borsada diğer yatırımcılara sa­tabilirler. Bu anlamda gayrimenkul sertifikası, gayrimenkul piyasasındaki fiyat değişimlerin­den faydalanmak isteyen yatırımcılar için Bor­sada işlem gören paylar gibi talep durumuna göre hızlı bir şekilde paraya çevrilebilecek liki­diteye sahip olacağı öngörülen bir üründür.

Sonuç…

Amaç eğer gayrimenkul projesine finans­man yaratırken hem projenin/işletmenin kay­nak maliyetini aşağıya çekmek hem finans­man giderine katlanmaksızın ya da bulunan kaynak kapsamında şirketin ortaklık yapısını değiştirmeye gerek duymaksızın fon sağlamak hem de sermayeyi tabana yaymak ise gayri­menkul sertifikasının konutta finansal erişile­bilirliği sağlamak anlamında kullanılabilecek bir ürün olduğu söylenebilir.

Ancak, TOKİ tarafından ihraç edilen ve 2017-2020 yılları arasında işlem gören ilgili sertifikanın maalesef devamlılığı sağlanama­dığı da bir gerçek. İyi ürün, iyi proje, iyi ihraççı ama yanlış piyasa kurgusu oluştu… Asli edinim ve tali edinim imkanlarının aynı anda sunul­ması bir çıkar çatışması yarattı. Sertifika fiya­tının düştüğü durumda sertifikayı konuta dö­nüştürmek isteyen asli edinim tarafı elindeki ürünü satmadı, tali edinim noktasında düşük fiyattan alarak sermaye kazancı sağlamak is­teyenler ise satın alacak ürün bulamadı; ya da tam tersi oluştu. Dolayısıyla piyasa yapıcı kav­ramının ne kadar önemli olduğunu anladık.

Bu noktada, gayrimenkul sertifikasına iliş­kin mevzuat tüm ilgili tarafların görüşleri alı­narak elden geçirilerek yeniden hayata geçi­rilmesi; bu şekilde orta gelir kesimindekilerin kısmi konut sahipliği ve kira geliri elde etmesi­ne imkân sağlanması mutlaka düşünülmelidir. Hatta, geçmiş deneyimden de ders alarak gay­rimenkul sertifikası ve diğer ilgili gayrimenku­le bağlı sermaye piyasası araçlarının uygun şe­kilde tasarlanması için SPK liderliğinde ilgili tüm tarafların katılacağı bir komite oluşturul­ması daha sağlıklı olacaktır.

Yazara Ait Diğer Yazılar Tüm Yazılar