Konut yapı kooperatiflerinin yükselişi ve sonrası: Tasarruftan borçlanmaya

Türkiye, hızlı kentleşme ve nüfus artışı ile birlikte konut talebinin hızla arttığı bir ülke. Herkesin malumu, 1980’lerden itibaren ekonomik liberalleşme politikaları ve şehirleş­me süreçleriyle birlikte konut talebinde ciddi bir artış yaşandı.

Bu dönemde, özellikle dar ve orta gelirli ailelerin konut ihtiyaçlarını karşı­lamak için yapı kooperatifleri önemli bir rol üstlendi. Bu kapsamda konut yapı kooperatif­leri, bireylerin bir araya gelerek kaynaklarını ortak bir havuzda toplayıp, tasarrufa bağlı bir şekilde uygun maliyetle konut edinmelerini sağladı.

Özellikle 1990’lı yıllar, Türkiye’de ko­nut yapı kooperatiflerinin altın çağı olarak ni­telendirilebilir. Hızla artan konut talebi, devle­tin teşvikleri ve kooperatiflerin sağladığı mali­yet avantajları sayesinde, kooperatifler konut arzını karşılamak için ideal bir model haline geldi. Ancak, bu süreçte kooperatiflerin yasal çerçeveye ve denetim mekanizmalarına duy­duğu ihtiyaç da arttı.

2000’li yılların başında, konut yapı koope­ratiflerinin aldığı yapı ruhsatlarında bir artış gözlendi. 2003-2005 yılları arasında koopera­tiflerin aldığı ruhsat sayısı, toplam yapı ruh­satlarının %35’ine kadar yükseldi. Ancak, bu dönemin sonunda konut kredilerinin yaygın­laşması ve yasal düzenlemelerle birlikte koo­peratiflerin cazibesi azalmaya başladı.

Özellikle, 2007 yılında yürürlüğe giren 5582 sayılı Konut Finansmanı Kanunu (Mortgage Kanunu), Türkiye’de konut ediniminde ve fi­nansmanında bir dönüm noktası oldu. Bu ka­nun, konut kredilerinin daha geniş kitlelere yayılmasını sağladı ve bankaların konut kre­disi vermesini teşvik etti. 2010’lu yıllarla bir­likte, ekonomik koşulların iyileşmesi ve kredi faiz oranlarının düşmesi, konut kredilerinin yaygınlaşmasını destekledi. Gelir düzeylerinin ve bankaların kredi verme iştahının artması, bireylerin borçlanarak konut sahibi olmasını kolaylaştırdı.

Bu dönemde, yapı kooperatifleri­nin sunduğu model, konut kredilerine kıyasla daha az cazip hale geldi. Diğer taraftan, 2010’lu yıllara gelindiğinde, konut yapı kooperatifle­rinin etkinliği ciddi şekilde azaldı. Yeterli de­netim ve şeffaflık mekanizmalarının olmama­sı, bazı kooperatiflerin suistimallere açık hale gelmesine yol açtı. Bu durum, kooperatiflere olan güvenin azalmasına neden oldu. Ayrıca, kooperatiflerin finansman kaynaklarına eri­şimde yaşadığı zorluklar, projelerin tamam­lanmasını engelledi. Özel sektörün konut üre­timinde artan rolü ve TOKİ gibi kamu kurum­larının projeleri, kooperatiflerin pazar payını azalttı.

Özellikle TOKİ’nin sunduğu sosyal ko­nut projeleri, uygun maliyetli konut ihtiyacını kooperatiflere göre daha hızlı ve organize bir şekilde karşıladı. Özetle, ekonomik koşulla­rın değişmesi, kanuni düzenlemeler, uzun sü­ren inşaat süreçleri, finansman zorlukları, de­netim ve yönetim sorunları ile alternatif konut üretim modellerinin yaygınlaşması bireylerin doğrudan konut kredisiyle ev sahibi olmayı tercih etmesine yol açtı. Bizler belki de hiç fark etmeden tasarruf ile konut edinmek yerine, borçlanarak konut edinmeyi tercih eder hale geldik. (TÜİK verilerine göre, kooperatiflerin aldığı yapı ruhsatlarının oranı hızla düşerek 2024 yılında toplamın %5’ine kadar geriledi.)

Kooperatiflerin gelecekteki rolü

Belirttiğim üzere, konut yapı kooperatifle­ri, 1990’lı yıllarda Türkiye’nin konut ihtiya­cını karşılamada kritik bir rol oynamış, ancak 2010’lardan itibaren etkinliğini kaybetmiştir. Bunun temel nedenleri arasında yasal düzenle­meler, denetim eksiklikleri, finansman sorun­ları ve alternatif konut üretim modellerinin ge­lişmesi yer almaktadır. Geçmişteki hatalardan ders almak hepimiz açısından önemlidir. Gele­cekte, kooperatiflerin daha etkin bir rol oyna­ması için şu adımların atılması gerekir diye dü­şünüyorum:

Yasal ve Kurumsal Reformlar: Koopera­tiflerin daha etkin çalışabilmesi için mevzua­tın sadeleştirilmesi ve denetim mekanizmala­rının geliştirilmesi gerekir.

Finansman Desteği: Kooperatiflere uygun maliyetli finansman olanakları sağlanarak, projelerin zamanında tamamlanması teşvik edilebilir.

Devlet Teşvikleri ve Ortak Projeler: Dev­letin, kooperatiflerle iş birliği yaparak uygun maliyetli konut projelerini desteklemesi, ko­operatiflerin pazar payını yeniden artırabilir.

Bu adımların hayata geçirilmesi, koopera­tiflerin konut arzındaki rolünü yeniden can­landırabilir ve dar gelirli ailelerin konut ihti­yacını daha etkili bir şekilde karşılamalarını sağlayabilir. Hatta geçen iki yazımda da be­lirtmiştim, sistemin tasarruf finansman siste­miyle doğru ilişkilendirilmesi de gerekir.