Konut stoku ne kadar mı, en az 1.260.596 adet

Böyle bir sayıyı ortaya atmak, elbette iddialı bir yaklaşım. Ama bu sayıyı biz yalnızca derleyip topluyoruz; çünkü veri kaynağı biz değiliz, olamayız da zaten.

Haziran sonu itibarıyla en az 1.260.596 adet olarak belirlenen konut stoku belediyeler, Türkiye İstatistik Kurumu, Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü verileri kullanılarak ulaşılan bir sayı.

Biraz önce de vurguladık, bizim yaptığımız bu kuruluşların verilerini bir araya getirmek...

1- Gerçek stok çok daha fazla olabilir

Konut stokuna ulaşmak için iki veriye ihtiyaç var.

Bunlardan biri yapımı tamamlanıp kullanımına izin verilen konut sayısı, yani konut arzı. Yapı kullanma izin belgesini belediyeler veriyor ve bu veri üçer aylık dönemler itibarıyla TÜİK ile Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü tarafından açıklanıyor.

Stoku hesaplamak için gereken diğer veri ilk el konut satışının düzeyi, yani talep. Bu veri ise Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce oluşturuluyor ve TÜİK tarafından duyuruluyor.

Buradaki temel sorun şu: Yapılandan satılanı veya arzdan talebi düşerek stoka eklenen konut sayısını hangi yıldan itibaren dikkate alarak hesaplamak gerekiyor.

Öyle ya Türkiye'de on yıllardır konut yapılıyor ve satılıyor. “Hangi yıldan başlamalı” sorusuna yanıt aramak için kafa yormak gerekmiyor, zaten öyle çok çok geriye gitme şansımız yok. Başlangıç yılı olarak 2013'ü almak durumundayız.

2013 yılına kadar yalnızca il merkezleri ve merkez ilçelerdeki konut satışlarının istatistiği tutuluyordu. 2013’ten itibaren ise Türkiye’deki tüm satışlar kapsanmaya başlandı. Bu yüzden ancak 2013 ve sonrasını dikkate alma şansına sahibiz.

İşte o yüzden 1.260.596 sayısı için "en az” vurgusu yapıyoruz. Gerçek sayı mutlaka daha fazladır. Ama bu gerçek sayısı bilmek mümkün değil.

2- 5.1 milyon konutun 3.8 milyonu satılabildi

2013 yılbaşından bu yılın haziran ayı sonuna kadar geçen altı buçuk yıllık sürede belediyeler 5 milyon 79 bin konuta “tamam, kullanılabilir” izni anlamına gelen yapı kullanma izni verdi. 2012 sonu itibarıyla konut stokunun sıfır olduğunu varsayalım. Demek ki son altı buçuk yılda konut arzı 5 milyon 79 bin oldu. Arz bu düzeyde gerçekleşirken peki bu altı buçuk yılda talep ne kadar oldu, kaç konut satıldı; 3 milyon 818 bin. Arz belli, talep belli; aradaki fark da stok; o da 1 milyon 261 bin...

Bir kez daha vurgulayalım. Bu olabilecek en düşük sayıdır. Çünkü kimse 2012 sonunda konut stokunun sıfır olduğunu iddia edemez. Hani hep deniliyordu da birileri bir türlü görmek, bir türlü kabul etmek istemiyordu ya kaynakların inşaata gömüldüğü görüşünü... Buyurun, elimizde nur topu gibi en az 1.3 milyon konut stoku var.

Artık kaç yılda eritebilirsek...

3- Yaptığımızı satmada en kötü yılı yaşıyoruz

Yapı kullanma izni verilen konutların tabii ki aynı takvim döneminde satılması beklenemez. Ama bir kıyaslama yapabilmek için bu varsayımın geçerli olduğundan hareket edeceğiz. 2013 başından bu yılın haziranına kadar olan altı buçuk yılda yapılan her dört konuttan üçü satıldı, biri stoka eklendi. İlk satış/izin belgesi verilen konut oranı yüzde 75.2 düzeyinde.

Ama bu yılın ilk yarısında söz konusu oran yüzde 52.9’a indi. Bir başka ifadeyle belediyelerin kullanabilirsiniz dediği her iki konutun ancak biri satılabildi, diğeri stoka eklendi.

4- Satamadıkça artık az yapmak gerektiğini idrak edebildik

Biraz zor oldu ama nihayet aklımız başımıza geldi gibi...

Ruhsat alınan konut sayısına bakın! 2017’nin ilk yarısında 662 bin konut için yapı ruhsatı alınmış.

2018’e gelmişiz, neredeyse yarı yarıya bir düşüş var, ruhsat alınan konut sayısı 356 bine inmiş. Herhalde tam idrak bu yıl olmuş; ilk altı ayda ruhsat alınan konut sayısı yalnızca 120 bin. Geçen yıla göre yüzde 66, 2017’ye göre ise tam yüzde 82 azalma söz konusu.

Alınan ruhsatları kullanmak için bir süre var. Ayrıca inşaata hemen başlanmış olsa bile konutların tamamlanması için tabii ki süre geçecek ve bu kez yapı kullanma izin belgesi olarak yeni konut arzıyla karşı karşıya kalacağız.

Bu yılın ilk yarısında kullanıma hazır hale gelen her iki konutun yalnızca birinin satılabildiğini belirttik, bu da zaten sektördeki yaprak dökümünü hızlandırdı.

Bu gidişle önümüzdeki dönemde yaprak dökümünü bile arar ve artık ağaçların kuruduğunu görebiliriz. Bu hiç şaşırtıcı olmaz.