Konut stoklarının eritilmesine çalışılırken yeni projeler devreye giriyor

Hükümet, konut sektöründe birinci el konutlara talebin yavaşlaması sonucu artan konut stokunun eritilmesine yardımcı olmak için önemli teşvik tedbirleri alıyor.

Bakanlar Kurulu kararıyla konut teslimlerinde uygulanan yüzde 18'lik KDV, 31 Ekim'e kadar yüzde 8'e, tapu harcı oranı binde 20’den binde 15’e indirildi.

Başbakan'ın temennisi doğrultusunda bankalar, aylık olarak % 1.2’ye, %1.35’e yükselen konut kredisi faizlerini % 0.99’a çektiler.

Konut kredilerinde % 0.99 psikolojik sınır. Bu sınır aşılınca kredi kullanımında gerileme görülüyor. Özellikle birinci el yeni konut satışları yavaşlıyor.

BDDK verilerine göre, 2017 yılı sonunda 191.4 milyar TL olan bankaların konut kredisi 2018 yılının ilk 3 ayında sadece 2 milyar TL arttı.

Konut alanlar için öncelikle banka kredisinin faiz oranı, daha sonra KDV yükü çok önemli.

200 bin TL’lik 10 yıl vadeli konut kredisinde aylık faizin % 0.99’a inmesi bankaların genelde uyguladıkları faiz oranına göre 3.373 TL olan aylık taksitin 2.855 TL’ya gerilemesine, kredi kullananların her ay 520.00 TL daha az faiz ödemelerine imkan veriyor.

Kredi kullanan on yıl boyunca 205 bin TL faiz ödeyecek yerde, 142 bin TL faiz ödeyeceğinden 63 bin TL faiz yükünden kurtuluyor.

200 bin TL’lık bir konutun KDV’si % 18’den % 8’e inince alıcı 36 bin TL yerine 16 bin TL vergi ödüyor. 20 bin TL vergi kazancı oluyor.

Yeni konutlarda stok riski bir süredir tartışılıyordu, ama 2018 yılının ilk 3 ayındaki satış rakamları hükümetin konuya önem vermesine neden oldu.

Türkiye İstatistik Kurumu’nun yayınladığı 2018 yılı Ocak-Mart ayları konut satış rakamlarına göre;

- Bu yıl ilk 3 ayda, ilk satış ve ikinci el satış olarak geçen yıl toplam 145 bin konut satılmıştı. Bu yıl 138 bin satış görülüyor. Toplam satışlarda yüzde 4.8 oranında gerileme var.

- 2017 yılında ilk 3 ayda 179 bin adet ilk el konut satılmışken, bu yıl 165 bin konut satıldı. İlk el satışlarda % 8.3 gerileme var.

- İlk el konuttaki talep gerilemesinin geçek boyutu bilinemiyor. Çünkü ilk el konut envanterimiz yok. Envanter olmadan stoku da talepteki değişimi de izlemek mümkün değil.

İlk el satışları yapımcı ile alıcı arasında sözleşmeye dayalı yapıldığı, yapı kullanım belgesinden sonra satışların tapu işlemi yapıldığı için, tapu kayıtlarından gerçek ilk el satışları izlenemiyor.
Konut yapımcıları talebin yavaşladığını konut stokunun arttığını söylüyor, ama stoku artıracak yeni projelere başlanıyor.

Konut kredisi faizlerinin yükselmesi, konut yapım maliyetlerinin artması, dövizin, altının alternatif yatırım aracı olarak öne çıkması, kiraların gerilemesi karşısında, konut piyasasından yatırımcıların çekilmesi, talebin azalmasında etkili oldu.

Başbakan'ın, bankaların konut kredisi faizlerinin % 0.99’a çekilmesi temennisinin arkasında, yılın ilk 3 ayında ipotekli satışlarda özellikle ilk el ipotekli satışlarda görülen büyük gerileme var. Toplam ipotekli satışlar 52 binden 39 bine geriledi. % 28.5 azaldı.

İkinci el satışlardaki gerileme % 30.7 oranında. Toplam ipotekli satışlardaki gerileme % 28.5 oranında.

- İpotekli satışlarda genelde banka kredisi kullanıldığı için, bankaların konut kredisi faizleri artınca ipotekli satışlar geriliyor.

KDV indirimi ile bankaların konut kredisi faizlerinin % 0.99’a gerilemesi talepte canlanma yaratabilir.

İlgi çeken bir yanda konut stokundan söz edilirken, öte yanda konut yapımcılarının, en büyük stoku taşıyan yapımcıların,yeni projelere başlamaları, yeni projeleri satışa çıkarmaları.
Konut yapımcısı firmaların her birinin durumu farklı değil. Her konut yapımcısı firmanın her projesi aynı ilgiyi görmeyebiliyor.

Konut sektöründe tepe kuruluşlar TOKİ, Emlak Konut, kısa sürede bir envanter çalışması yaptırırlar ise sektörün stok durumu ve satışlardaki gelişmeler açıklıkla ortaya çıkar.