Konut sorununu bir de sektörden dinleyelim

Konut satışlarında sıkıntı var mı, kesinlikle var. Bu kimsenin görmezden gelebileceği bir durum değil.

Konut satışlarını toplam sayı üstünden değerlendirmek hatalı mı, hem de nasıl. Toplam konut satışının hiç mi hiç önemi yok. Önemli olan ilk satışlar.

İlk satışlar artıyor mu, hayır. Öyle çok küçük oranlı artışları artıştan saymamak gerek. Bu kadar konut yapılırken, nüfus artarken ilk satışlar daha fazla artmalı ki bir canlılıktan söz edebilelim.

Vatandaş kredi kullanarak konut almaktan kaçınıyor mu, kaçınıyor. Siz her gün "Kredi faizi düşecek, düştü, düşmeli" diyerek vatandaşın kafasını karıştırırsanız, üstelik buna karşılık faiz düşmek bir yana ha bire artarsa ne olacağını bilemeyen, önünü göremeyen, gelecek hesabı yapamayan vatandaş konut alımını erteleyebildiği kadar erteler.

Konut alımı ertelenir, bu ertelemeyle fiyatlar düşer ya da artmaz hale gelir, bunu gören vatandaş "İyi ki almamışım, biraz daha bekleyeyim" demeye başlar ve tam bir kısır döngüye girilir.

Ya sektör ne düşünüyor?

Sektör temsilcileri, konut satışlarına değindiğimiz yazılarımızdan sonra bazı ayrıntılara dikkat çektikleri bilgiler aktardılar. İMKON-İnşaat Müteahhitleri Konfederasyonu Genel Başkan Yardımcısı ve Anadolu Yapım Müteahhitleri Federasyonu Genel Başkanı olan bir müteahhit okurumuzdan, Ali Aydın'dan bir mektup aldık. Aydın'ın aynı zamanda TOBB Türkiye Müteahhitleri Sektör Meclisi Başkan Yardımcısı olduğunu da belirtelim. Mektubunda özellikle "mükerrer harç" uygulamasına dikkat çeken Aydın şunları söylüyor:

"Müteahhitler özellikle son yıllarda özkaynakları yetersiz olduğu için arsa temininde kat karşılığı sözleşmelere daha fazla ağırlık vermektedirler. Bu uygulamada müteahhit inşaatı yapınca kendisine düşen daireleri arsa sahiplerinden almak üzere sözleşme düzenlenir. Kat irtifakı da doğal olarak tapu kaydındaki arsa malikleri üzerine kurulur. Müteahhitler de arsa malikleri adına kurulan bu bağımsız bölümlerden kat karşılığı sözleşmelerine göre kendilerine ait daireleri almaktadırlar.

İşte ilk el satış sayılarında (köpükleme de denilen) arsa sahibi ile müteahhit arasındaki paylaşım (bölüşüm) konutları da yer almaktadır.

Kat karşılığı sözleşmeye göre müteahhidin inşaatını yaparak hak ettiği bu daireler istatistiklere ilk el konut satışı olarak geçmektedir. Üretilen her dört konuttan birinin bu şekilde kat karşılığı sözleşmeyle oluştuğunu tahmin ediyoruz. Bu konuda bir istatistik de yok."

"İlk satışlar şişiriliyor"

Ali Aydın mektubuna ilk satışların şişirildiği görüşünü dile getirerek şöyle devam ediyor:

"Tapu idareleri de kat karşılığı sözleşmelerle elde edilen bu konutların satış olmadığını, paylaşım/bölüşüm olduğunu net bir şekilde biliyor. Ne var ki bu durumdaki konutlar için satış denilerek haksız yere harç alınıyor. Üstelik, bu konutlar ilk satış sayılarak ilk satış sayıları şişiriliyor.

Bu dairenin piyasa satış bedeli üzerinden tapudaki kaydında cinsi mesken bile olmadan kat irtifakı tapu işleminden dolayı yüzde 2 alıcıdan, yüzde 2 satıcıdan olmak üzere yüzde 4 tapu harcı alınıyor. Bu paylaşılan daireler zaten esas alıcıya satılacağından yine aynı şekilde yüzde 4 tapu harcı ödenmesi gerekecektir. Yani aynı daire için yüzde 8 harç ödenmesi söz konusudur."

100 liralık satışta neler oluyor?

İMKON Başkan Yardımcısı Ali Aydın, tapu harcındaki mükerrerliğin sonuçlarını daha çarpıcı olarak ortaya koyabilmek için bir de örnek vermiş:

Kurumlar vergisi ve gelir vergisinden daha yüksek tapu harcı yüküyle karşı karşıyayız. Örneğin, 100 liralık gayrimenkul satışı için yüzde 8 oranında bir harç tahsili söz konusudur. Bizler şirketlerimizde ve işletmelerimizde ticari bir faaliyetimiz sonucu 100 liralık bir satış yapsak, 90 liralık da maliyetimiz olsa, 10 lira kar etsek, bu 10 lira için 2 lira kurumlar vergisi çıkar. Gelir vergisi ise 1.5 liradır. Buradaki adaletsizliği düşünebiliyor musunuz. Bir mahkeme harcı, bir noter harcı yanında bir tapu devir işleminden dolayı istenen harcın yüksekliği ortadadır ve bu hiç adil değildir."

Ali Aydın, sorunu TOBB, İMKON ve Anadolu Yapım Müteahhitleri olarak ilgili mercilere ilettiklerini, kendilerine haklı olduklarının söylendiğini ancak bugüne kadar bir adım atılmadığını vurguluyor.