Konut sektöründe 'vergi' tedirginliği

Son yıllarda hızla artan konut talebine rağmen, özellikle pandemiden bu yana piyasada oluşan fiyat balonu ve son bir yılda aşırı yükselen kredi faizleri yüzünden baskılanan talep nedeniyle konut piyasası en durgun dönemlerinden birini yaşarken, gayrimenkul piyasasına yönelik yeni vergi düzenlemeleri iddiası sektörde farklı tepkilere ve genel olarak tedirginliğe yol açtı. Önümüzdeki ay TBMM gündemine geleceği iddia edilen yasa teklifi kapsamında tüm gayrimenkul satışlarında zorunlu ekspertiz raporu ile resmi işlemlerin gerçek satış bedeli üzerinden yapılmasının sağlanacağı, 5 yıldan daha uzun bir süre elde tutulduktan sonra satılan konutlardan da değer artış vergisi ve birden fazla evi olanlardan katlamalı emlak vergisi alınacağı yönündeki haberler hem yatırım amaçlı hem de oturmak için ev alma planı yapan potansiyel alıcıları endişelendirdi. Bu düzenlemelerin getireceği ek maliyetler satış fiyatlarına ekleneceği için fiyatların yükseleceği yaygın görüş. Bu düzenlemeler sonrası konut yatırımının cazibesinin azalacağı, sektörde durgunluğun derinleşebileceği yönünde yorumlar öne çıkıyor. Bu arada kira gelirlerinden alınan gelir vergisinde yıllık muafiyet tutarının kaldırılacağı yönündeki iddialar da kirada evi olanların uğrayacağı gelir kaybını kira bedeline ekleme olasılığı nedeniyle genel kira düzeyinin yükseleceği şeklinde yorumlara yol açtı.

Konutta değer artış kazancı

Mevcut uygulamada satın alınan bir taşınmazın beş yıl dolmadan satılması durumunda, alım-satım fiyatı arasındaki fark, “değer artışı kazancı” sayılıyor ve bunun üzerinden gelir vergisi tahsil ediliyor. Satın alınan taşınmazın, beş yıl dolduktan sonra satılması durumunda ise vergi tahsili söz konusu olmuyor. Yeni düzenleme ile 5 yıl sınırının kaldırılacağı ve elde tutma süresine bakılmaksızın tüm satışlarda değer artışı kazancı üzerinden vergi alınacağı öne sürülüyor. Tapu devir işlemlerinde beyan edilen taşınmazın satış fiyatının gerçek edinim bedelinin altında bildirilmesi yaygın bir uygulama. Yeni uygulamada alım satım sırasında gerçek değerin beyan edilmesi sağlanarak bunun üzerinden harç tahsil edileceği ifade ediliyor.

Değer artışı kazancının belirlenmesinde, satışa konu konutun mevcut sahibi tarafından satın alındığı tarihteki tapu kayıtlarında görünen fiyatı, satılacağı tarihe kadar olan sürede yurt içi üretici fiyat endeksinde (Yi-ÜFE) gerçekleşen artış oranı ile güncelleniyor. Bu yolla, konutun mevcut sahibinin ilgili konutu aldığı fiyatın güncel değeri bulunuyor. Bu güncellenmiş alım fiyatı ile birlikte ödenmiş tapu harcı ve varsa kredi faiz ödemeleri şimdiki satış fiyatından düşülerek “safi” değer artışı kazancı hesaplanıyor. Bu tutardan da her takvim yılında yeniden belirlenen istisna tutarı düşülerek vergi matrahı bulunuyor. Söz konusu istisna tutarı 2024 yılı için 87 bin lira olarak belirlenmişti.

Ödenecek verginin hesabı

Artan oranlı sistemde 2024 yılı belirlenen gelir vergisi tarifesine göre vergilendirmede gelirin 110.000 TL’ye kadar kısmına yüzde 15, 110.000-230.000 TL arasındaki kısmına yüzde 20, 230.000-580.000 TL arasına yüzde 27, 580.000- 3.000.000 TL arasındaki kısma yüzde 35 ve 3.000.000 TL’nin üstündeki kısma yüzde 40 oranı uygulanıyor. Buna göre Nisan 2019’da tapudaki satın alma bedeli, tapu harcı, kredi faizi vb. unsurların toplamından oluşan alış maliyeti 300 bin TL olan konutunu Mart 2024’te 5 milyon liraya satan birisi, beş yıllık zorunlu elde tutma süresi dolmadığı için, Yİ-ÜFE’de bu sürede gerçekleşen yüzde 607,9’luk enflasyonla güncellenen maliyet ve 87 bin liralık istisna tutarı da düşüldükten sonra net “değer artışı kazancı” olarak 2 milyon 789 bin liralık matrah üzerinden 586,3 bin TL vergi ödedi. Aynı tarihte alınan ve edinim süresi bu yıl nisan ayında 5 yılı dolduran bir konut bugünlerde satılırsa, yürürlükteki mevzuata göre elde tutma süresi dolduğu için herhangi bir vergi ödenmeyecek.

Ancak 5 yıllık sınırı kaldıran yasa değişikliği yürürlüğe girmiş olsaydı, alım-satım fiyat farkı üzerinden hesaplanacak değer artış kazancı vergiye tabi olacaktı. Anılan tarihte 300 bin TL olan toplam satın alım bedeli, Nisan 2019-Nisan 2024 arasında yüzde 657,6 olan enflasyonla (Yİ-ÜFE) güncellendiğinde 2 milyon 272,7 bin TL kabul edilecek, bu konut mayıs ayında 5 milyon liraya satıldığı varsayılırsa, 87 bin liralık istisna tutarı da düşüldükten sonra net değer artışı kazancı olarak 2 milyon 640,3 bin liralık bir vergi matrahı oluşacak, bunun üzerinden satıcı yaklaşık 534 bin TL vergi ödemek zorunda kalacaktı. Aynı konut, yasa çıktıktan sonra satılırsa, satılacağı tarih itibarıyla oluşacak enflasyonla güncellenecek alım bedeli ile satış fiyatı arasındaki fark üzerinden vergilendirilecek.

Vergi konut piyasasını nasıl etkiler?

Uzmanlar, tüm gayrimenkul satışlarında ekspertiz raporunun zorunlu olması, resmi işlemlerin gerçek satış bedeli üzerinden yapılması ve 5 yıldan daha uzun bir süre elde tutulduktan sonra satılan konutlardan da değer artış kazancı vergisi alınmasının, konut piyasası üzerinde sert etkileri olabileceğine işaret ediyor. Yeni düzenlemenin yürürlüğe girmeden alım satım yapmak isteyenlerin çoğalması ile konut piyasasının önce hareketleneceği, ancak yürürlük sonrasında ise bu durumun tersine döneceği belirtiliyor. Evini satacak kişilerin getirilen vergiyi alıcıya yüklemek isteyeceği, ev alacak kişilerin daha fazla para ödemek zorunda kalacağı ve ihtiyaç sahiplerinin konuta erişiminin zorlaşacağı ifade ediliyor. Verginin, zaman içinde özellikle yatırım amaçlı konut alımını caydırıcı etki yapacağı, konut yatırımının cazibesini azaltacağı için parası olanların konut yatırımını tercih etmeyeceği, konuta talep azalınca üretimin de düşeceği, bu süreçte kiracılık olgusunun büyüyeceği, kiraların yükseleceği vurgulanıyor.

Kirada istisna kalkarsa?

Öte yandan kirada evi olan ev sahiplerinin ödemekle yükümlü olduğu gelir vergisinde istisna tutarının sıfırlanması da gündemde. Kira gelirinden alınan vergide istisnanın kalkması durumunda, son yıllarda artan talebe bağlı olarak aşırı yükselmiş olan kiraların daha da yükseleceği ifade ediliyor. Kira gelirinden alınan vergide yıllık istisna tutarı 2024 yılı için 33 bin lira düzeyinde bulunuyor. Buna göre aylık kira geliri 15 bin TL olan bir mal sahibi, bir yılda elde edeceği 180 bin TL gelirden istisna sonrası 147 bin TL olan matrah üzerinden mevcut vergi dilimlerine göre 25 bin 900 TL vergi ödeyecek. Yeni vergi düzenlemesi ile istisna kalkarsa aynı ev sahibinin ödeyeceği kira geliri vergisi 30 bin 500 liraya yükselecek. Yıllık istisna tutarının kalkması durumunda aylık kira geliri 20 bin TL olan bir ev sahibinin ödeyeceği vergi de 35 bin 900 liradan 43 bin 200 liraya çıkacak.

Yatırımcı ilgisi KKTC’ye kayıyor

Konut yatırımcılarının ilgisinin son dönemde dış ülkelere, özellikle de Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti’ne (KKTC) kaydığı görülüyor. Dünyaca ünlü Forbes dergisinin 2024 yılında yurt dışında mülk satın alınabilecek en karlı ülke olarak gösterdiği KKTC’de konut sektörü, katlamalı değer artışı, kısa amortisman süresi ve döviz (Pound) üzerinden kira geliri gibi faktörlerin etkisiyle rekor düzeyde talep artışı kaydediyor. Art arda yeni inşaat projelerinin başladığı KKTC, yabancıların olduğu kadar Türk gayrimenkul yatırımcılarının da akınına uğruyor. KKTC’de konut yatırımına Rus, İranlı ve Avrupalılardan sonra en çok rağbet eden Türkiye yurttaşları. Gayrimenkul yatırımcılarının KKTC’de en çok rağbet ettiği lokasyonların başında İskele’nin yanı sıra, Girne, Gazimağusa, Esentepe ve Gaziveren geliyor. KKTC’de satılık 1+1 dairelerin fiyatı ise 55 bin Pound’dan başlıyor. Girne merkezde 1+1 bir dairenin kirası 400-650 Pound arasında değişiyor. Konut alıcılarının KKTC’ye ilgisindeki patlama, Ada’da inşaat sektörüne de rekor bir ivme kazandırmış durumda. Yerli, yabancı birçok müteahhitlik firmasının konut projelerine, sürekli artan talep paralelinde her geçen gün yenileri ekleniyor.