Konut sektörü ağustos ayında kıpırdandı
Bir süredir durgunlukta olan konut sektöründe ağustos ayında görece kıpırdanma yaşandı. Satışlar geçen yılın aynı ayına göre yüzde 10’a yakın artışla 134 bin adedi geçti.
Ağustostaki canlanma, daha çok konutu yatırım aracı olarak değerlendiren alıcılara yapılan peşin satışlardan kaynaklandı. Daha çok orta gelir grubunun müşteri profilini oluşturduğu kredili (ipotekli) satışlarda ise hızlı düşüş devam etti. Satışlardaki artışın daha çok ilk el konutlardan kaynaklandığı görüldü. Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı verilere göre Türkiye genelinde toplam konut satışları ağustosta geçen yılın aynı ayına göre yüzde 9,9 artarak 134 bin 155 adet oldu. Ancak bu artış banka kredisi dışındaki finansman yöntemleri ile yapılan satışlardan kaynaklandı. Söz konusu satışların yüzde 14,1 artışla 120 bin 581 adede yükseldiği ağustos ayında, banka kredisi ile satılan konutların sayısı ise yüzde 17,1 düşüşle 13 bin 574 adede geriledi. Ağustosta satılan her 100 konuttan sadece 10’u banka kredisi ile alındı.
Yılın ilk sekiz ayında diğer satışlar geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 13,2 artışla 729 bin 832 adede ulaşırken, kredi ile satılanlar yüzde 49,8 oranındaki sert düşüşle 76 bin 485 adede geriledi; toplam satışlar 806 bin 317 adetle geçen yılın aynı dönemindekinin yüzde 1,1 üstünde gerçekleşti. Toplam satışlarda banka kredisi ile alınanların geçen yıl ocak-ağustos döneminde yüzde 19,1 olan payı bu yıl aynı ayda yüzde 9,5’e düştü. Konutta ilk el satışlar ağustos ayında yüzde 18,7 artışla 41 bin 913, ocak-ağustos döneminde de yüzde 7,5 artışla 256 bin 21 oldu. İkinci el satışlar ağustos yüzde 6,3 artışla 92 bin 242 adet olmakla birlikte, ocak-ağustos dönemi itibarıyla 550 bin 296 adetle geçen yılın aynı dönemindekinin yüzde 1,6 altında kaldı.
Krediyle satışlar adeta durdu
Mortgage sistemi sağlıklı işleyen ülkelerde konut piyasasında temel finansman kaynağı olan banka kredisi ile konut almak, Türkiye’de artık iyice zorlaştı. Özellikle parasal sıkılaştırma programının uygulandığı son bir yılda aşırı yükselen faizler, tüketicilerin ödeme imkânı bulunmayan aylık taksitler nedeniyle banka kredisi ile satışlar dip seviyeye indi. Yıllık sayılara göre 2013’te Türkiye’de satılan her 100 konuttan yaklaşık 40 adedi banka kredisi ile alınıyordu. 2014-2017 döneminde yaklaşık üçte bir dolayında seyreden bu oran, 2018’de beşte bir düzeyine geriledi. 2019’da 100 konut içinde 25’e, 2020’de 38’e yükselen bu oran kredi koşulları ve pandemiye bağlı olarak izleyen dönemde yeniden düşerek 2021’de yüzde 20’nin altına, 2022’de yüzde 18,9’a, 2023’te yüzde 14,5’e ve bu yıl ilk sekiz ay itibarıyla yüzde 9,5’e kadar düştü.
Ağustos 2020’te yüzde 50’ye yaklaşmıştı
Ağustos ayları itibarıyla ise krediyle satılan konutların aylık toplam satışlardaki payı son on yılda en yüksek düzeyine yüzde 44,6 ile 2020’de ulaşmıştı. Söz konusu oran bu yıl aynı ayda yüzde 10,1 oldu. 2020 yılının tümünde 573 bin 337 adetle yıllık bazda tarihi zirveye ulaşan banka kredisi ile satılan konut sayısı, izleyen dönemde hızla düşerek 2021’de 294 bin 530’a, 2023’te 177 bin 748 adede indi. Bu yılın ilk sekiz ayında da düşüş trendi devam etti.
2020’nin tümünde 1,5 milyona yaklaşan toplam konut satışları da kredili satışlardaki düşüş paralelinde izleyen süreçte azalarak 2023 yılında 1 milyon 225 bin 926 adede kadar geriledi. Bu yıl ilk sekiz ayda da 806 bin dolayında gerçekleşen satışların yılın tümünde 2023’ü aşabilmesi, satışlardaki ivmenin kalan dört ayda daha da artmasına bağlı.
Konut fiyatları da hareketlendi
Merkez Bankası’nın konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla oluşturduğu Konut Fiyat Endeksi’ne göre konut fiyatları da ağustos ayında yukarı yönlü seyir izledi. Ancak fiyatlar aylık bazda enflasyonun üzerinde bir artış göstermekle birlikte son bir yıl itibarıyla reel bazda gerilemiş bulunuyor. Söz konusu endeksle izlenen Türkiye genelinde ortalama konut fiyatları önceki aya göre yüzde 3,59 oranında bir artış gösterdi. Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) tüketici fiyatları (TÜFE) bazında yüzde 2,47 olarak açıkladığı ağustos ayı enflasyonu ile indirgendiğinde konut fiyatlarında ağustosta yüzde 1,1 oranında bir reel yükseliş olduğu belirlendi. Ancak ağustos sonu itibarıyla TÜFE bazında enflasyon yüzde 51,97 olurken, konut fiyatlarında yıllık artış yüzde 34,35’le bunun epey altında kaldı. Buna göre Türkiye genelinde ortalama konut fiyatları ağustos sonu itibarıyla reel bazda bir yıl önceki düzeyinin yüzde 11,6 altında.
Üç büyük kentteki satışlar
Ağustos ayında Türkiye genelinde konut satış sayısının en fazla olduğu iller nüfusuyla orantılı olarak sırasıyla 19 bin 467 adetle İstanbul, 12 bin 496 ile Ankara ve 7 bin 44’le İzmir oldu. Satışlar geçen yılın aynı ayına göre Ankara’da yüzde 13,5, İstanbul’da yüzde 11,8, İzmir’de yüzde 8,3 arttı. Ocak-ağustos döneminde de en çok satış 131 bin 566 adetle İstanbul’da yapıldı, bu ili 71 bin 391 adetle Ankara, 43 bin 815 adetle İzmir izledi. İlk sekiz ay itibarıyla geçen yılın aynı dönemine göre satışlar İzmir’de yüzde 3, İstanbul’da yüzde 1,5 artarken, Ankara’da yüzde 8,8 azaldı.
Yabancıya satışlarda sert düşüş
Yabancılara yapılan konut satışları ağustos ayında geçen yılın aynı ayına göre yüzde 26,2 azalarak 2 bin 257 adede geriledi. Ağustos ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı yüzde 1,7 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 838 ile İstanbul, 696 ile Antalya ve 174 ile Mersin oldu. Ağustos ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı 381 adetle Rusya, 171 ile İran ve 161 ile Ukrayna vatandaşlarına yapıldı. Yabancılara yapılan konut satışları ocakağustos döneminde ise geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 40 azalarak 15 bin 68 adede geriledi. Geçen yıl toplam satışlar içinde yüzde 3,2 olan yabancıların payı, bu yıl aynı dönemde yüzde 1,9’a indi.