Konut satışlarındaki rekor inşaatçıları neden mutlu etmiyor?

Konut satışları Türkiye’de artış trendini sürdürüyor. Bu yıl içinde satışlar sadece şubat ve haziran aylarında geçen yılın gerisine düşerken yılın 7 ayında ise ay bazında hep 100 bin adetler bandından devam etti. Son açıklanan eylül verilerinde ise konut satış adetleri 140 bin 298 adet oldu. Şirketlerin taksitleri 2019’a erteleme kampanyaları, tapu ve KDV indiriminin son ayından faydalanma isteği Eylül ayında satışlarda rekor getirdi. Ancak bu büyük artış verilerine rağmen inşaat sektöründeki geliştiriciler söylemleriyle sektörde olası bir krizden bahsediyor. Ağzını açan faizlerin yüksekliğini, karsızlığı ve satışların azalmasını dillendiriyor. Peki rakamlar böylesine parlak iken inşaatçılar neden durumdan memnun değil? Bunun pek çok nedeni olsa da asıl nedenin sektöre girişlerin çok fazla olmasından kaynaklandığını söylemek mümkün.

Gayrimenkul sektörünün 2000’li yıllardan itibaren büyümesiyle birlikte sektöre girişler hep artış yönünde oldu. Neredeyse her sektörden gayrimenkule kayışlar yaşandı. Turizm, sanayi ve benzeri alanlardaki sıkıntılar ise daha karlı gibi görünen gayrimenkuldeki oyuncu sayısını daha da artırdı. Sadece müteahhitler birliğine kayıtlı müteahhit sayısı 30 bini bulurken, Türkiye genelinde müteahhitlik yapanların sayısı ise 330 bini bulmuş durumda.

Her Türk müteahhit oldu

Hani neredeyse durum ‘her Türk müteahhit doğar’ gibi bir hal aldı. Haliyle artan oyuncu sayısı sektördeki konut üretimini artırdı. Verilen ruhsat sayısı 1 milyonu buldu. Bu da her yıl 1 milyon yeni konutun yapılması anlamına geliyor. Evet konut üretimi fazla, ancak yeni konut satışlarına baktığımızda ortalama yıllık satışlar 600 bin adetler seviyesinde. 700 bin adetleri çok az yakalıyor. Yani her yıl 300 bin adet konut elde kalıyor.

Yaşanan durum piyasadaki oyunculara ve alıcılara ise şöyle yansıyor:

1-Satışların toplamı artsa da piyasadaki oyuncu başına düşen satışlar artmıyor.

2-Firmalar ellerinde kalan konutları satmak için kampanyalar yapmak zorunda kalıyor

3-Ancak yüksek seyreden konut kredi faiz oranları alıcıların krediyle konut almasını engelliyor

4-Firmalar bu engeli aşmak için kendi bünyelerinde ödeme modelleri geliştiriyor. Bankaların verdiği yüzde 1.10 oranındaki faizi 1’in altına indirmek için bankaya katkı payı ödüyor.

5-Bu sefer de nakit akışı daralan gayrimenkul firmaları bankalardan ticari kredi çekmek zorunda kalıyor.

6-Bu kez alıcılar krediyi ucuza alsa da maliyeti artan müteahhit konutu daha pahalıya satmak zorunda kalıyor.

7-Gayrimenkul sektörü pahalıya konut satmak zorunda kalınca konuta erişim problemi, tekrar başa dönüşe neden oluyor.

Bu durumdan çıkış yolu ise piyasadaki oyuncuların azaltılmasından ve alıcıların uzun vadeli ucuz finansman sağlayacak kurumların oluşturulmasından geçiyor.

Oyuncuların sayısının azaltılması için ise iki formül konuşuluyor. Bunlardan biri bir müteahhidin yaptığı metrekareye göre yeni proje ruhsatı verilmesi diğeri ise özkaynağa göre proje yapma yetkisi verilmesi. Buradaki sınır ise bir müteahhidin en fazla kendi öz kaynağının 20 katı kadar proje yapılmasına izin verilmesi.

Üretici ne diyor?

Konuyla ilgili konuştuğum Karden İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Paşa Karadeniz : “Şu anda bu rakamlar gerçeği yansıtmıyor. Çünkü çoğu daha önce alınmış ama tapu devir işlemi şimdi yapılmış. Sözleşmeler noter huzurunda yapılsaydı bu gerçek bir satış olarak hemen yansıyabilirdi. Ayrıca konut sektöründe maliyetlerde bir artış var ancak konut satış kısmında ise durağanlık var. Bunun canlandırılması için de faiz oranlarının mutlaka ama mutlaka aşağı inmesi lazım. Türkiye’de faiz oranlarını düşürmedikten sonra gayrimenkul satışlarını artırmanın çok büyük bir şansı yok. Çünkü insanlar diğer türlü paralarını mevduatta değerlendiriyor. Faiz konut üreticisinin en büyük düşmanı” dedi.

SiyahKalem Mühendislik CFO’su İbrahim Kahraman ise “KDV ve tapu harçlarındaki avantajın eylülde sona erecek olması hareketlenme yarattı. 150 metrekarenin üstündeki büyük konutların satışları arttı. Özellikle bundan sonra da 300 bin ile 600 bin bandındaki konutlarda bir hareket olabilir. Ancak 800 bin TL ve üstü konutlarda sıkıntı olabilir. Oyuncu sayısı artıyor ama oyuncu başına düşen satış ise düşüyor. Bundan dolayı toplam satış artsa da oyuncu başına düşen satış ise düşüyor” açıklamasını yaptı.

EYG Gayrimenkul İcra Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik, “Konut satışlarındaki artış trendi son üç ayda daha da arttı. Ancak problem arz-talep dengesinde. Birinci elde 500-550 bin bandında konut satılıyor. İkinci elde de 600-650 bin arasında bir satış var. Yıllık 1200 bin adet satış var. Ancak birinci elde alınan ruhsat sayısı 1 milyon. Problem orada gibi görünüyor. Yanı satılan evin 2 katı kadar inşaat yapılıyor. Üretim fazla olunca herkesi mutlu edecek şekilde satışlar olmuyor. Bankalar da kredi faizlerini yükseltiyor. O yüksek faizlerde üreticilerin karlarını yiyip bitiriyor. Satışlarda sıkıntı var faizlerde sıkıntı olunca da kimsenin ağzının tadı kalmıyor” dedi.