Konut satışlarında KDV, konut ve işyeri satışlarında tapu harcı indirimi

1- Konut teslimlerinde KDV oranı indirimi

Bilindiği üzere; Katma değer vergisi (KDV) oranlarını belirleyen 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı'na ekli I sayılı Liste'nin 11 nolu sırasında “Net alanı 150 metrekareye kadar konut teslimleri ile belediyeler, il özel idareleri, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ve bunların %51 veya daha fazla hissesine ya da yönetiminde oy hakkına sahip oldukları işletmeler tarafından konut yapılmak üzere projelendirilmiş arsaların (sosyal tesisler için ayrılan bölümler dahil) net alanı 150 metrekarenin altındaki konutlara isabet eden kısmı” yer almakta olup, bu kapsamda net alanı 150 metrekareye kadar olan konutlar esas itibariyle %1 oranında katma değer vergisine tabidir.

Ancak; net alanı 150 metrekareye kadar konutlardan; 10/7/2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde (16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç), lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'nun 29'uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim metrekareye vergi değeri;

(1) Yapı ruhsatı 1/1/2013 ila 31/12/2016 tarihleri arasında alınan konut inşaatı projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 1/1/2013 tarihinden itibaren yapılacak konut inşaatı projelerinde;

a) Beşyüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde %8,

b) Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde ise %18;

(2) Yapı ruhsatı 1/1/2017 tarihinden (bu tarih dâhil) sonra alınan konut inşaatı projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 1/1/2017 tarihinden itibaren yapılacak konut inşaatı projelerinde;

a) Bin Türk Lirası ile iki bin Türk Lirası (iki bin Türk Lirası dâhil) arasında olan konutların tesliminde %8,

b) İki bin Türk Lirasının üzerinde olan konutların tesliminde %18,
vergi oranı uygulanmaktaydı.

Keza, I ve II sayılı listelerde yer almadığı için de net alanı 150 metrekareden büyük konutlar ve işyerlerinde ise % 18 KDV oranı uygulanmaktaydı.

5 Mayıs 2018 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan 2018/11674 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile KDV oranlarını belirleyen 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı'na eklenen geçici bir madde ile %18 oranında KDV'ye tabi konutların 5 Mayıs 2018 tarihinden itibaren 31 Ekim 2018 tarihine kadar (bu tarih dahil) teslimlerinde KDV oranı %8’e indirilmiştir.

Anılan karar uyarınca, 5 Mayıs 2018 tarihinden itibaren 31 Ekim 2018 tarihine kadar (bu tarih dahil); söz konusu konutların teslimi %8 oranında KDV'ye tabi olacaktır. (İş yeri teslimleri indirimden yaralanmamakta olup, %18 KDV oranına tabi olmaya devam etmektedir.)

Katma Değer Vergisi Kanunu'nun 2'nci maddesine göre “teslim”; bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce, alıcıya veya onun adına hareket edenlere devredilmesidir. Bir malın alıcı veya onun adına hareket edenlerin gösterdiği yere veya kişilere tevdii de teslim hükmündedir.

Anılan kanunun 10'uncu maddesinde “vergiyi doğuran olay”ın hukuki şartları, vergiye tabi işlemlerin özelliklerine göre ayrı ayrı tayin ve tespit edilmiştir. Mal teslimi hallerinde vergiyi doğuran olay, “mal teslimi yapıldığı anda” meydana gelir.

Gayrimenkullerde mülkiyetin bir başkasına intikali tapuya tescille gerçekleşir. Dolayısıyla, gayrimenkullerin devrinde vergiyi doğuran olay, esas itibariyle, tapuya tescil anında doğar. Ancak Mali İdarece benimsendiği üzere, kat karşılığı inşaat işlerinde veya yap-sat inşaatlarda inşaat tamamlanıp, tapuya tescilden önce fiilen teslim gerçekleşirse, vergiyi doğuran olay fiili teslim tarihinde gerçekleşmiş sayılmaktadır.

Bu çerçevede, yukarıda açıklanan konutların devrinde 31 Ekim 2018 tarihine kadar tapuya tescil edilmesi veya tapuya tescil edilmese bile tamamlanıp fiilen kullanımı için teslim edilmesi halinde katma değer vergisi %8 olarak uygulanacaktır.

Öte yandan, vergi alacağının zamanında kavranması ve güvence altına alınması amacıyla Katma Değer Vergisi Kanunu'nun 10. maddesinde; malın tesliminden önce fatura veya benzeri belgeler verilmesi halinde, bu belgelerde gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere, vergiyi doğuran olayın “fatura veya benzeri belgelerin düzenlenmesi anında” meydana geleceği hüküm altına alınmıştır. Bu hüküm uyarınca, söz konusu konutların devri için henüz tapuda tescil yapılmamış veya inşaat tamamlanmadığı için fiilen teslim edilmemiş olsa bile, anılan tarihe kadar söz konusu konutların devrine ilişkin fatura veya benzeri belge düzenlenmişse, katma değer vergisinin %8 olarak uygulanması gerekir.

Dolayısıyla, anılan konutlar 31 Ekim 2018 tarihine kadar tapuda devredilmemiş ya da fiilen teslim edilmemiş olsa bile, 31 Ekim 2018 tarihinden önce (veya bu tarihte) satış faturası düzenlenmiş olursa KDV oranı %8 olarak uygulanacaktır.

2- İşyeri ve konut satışlarında tapu harcı indirimi

492 sayılı Harçlar Kanunu hükümleri uyarınca, bu Kanuna ekli (4) sayılı Tarifede belirtilen tapu ve kadastrolama işlemleri harca tabidir. Anılan Tarifenin I-20/a bendi hükmü uyarınca, “gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabı” halinde hem devir eden (satıcı) hem de devir alan (alıcı) binde 20 oranında ayrı ayrı harç ödemek zorundadır.

5 Mayıs 2018 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan 2018/11674 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile söz konusu tarifenin “I-Tapu işlemleri” başlıklı bölümünün (20) numaralı fıkrasının (a) bendinde sayılan tapu işlemleri üzerinden binde 20 oranında alınan tapu harcı, 5 Mayıs 2018 tarihinden itibaren 31 Ekim 2018 tarihine kadar (bu tarih dahil) konut ve işyerleri için (kat irtifakı tesis edilmiş olanlar dahil) binde 15’e düşürülmüştür.

5 Mayıs 2018 tarihinde yürürlüğe giren bu düzenlemeyle, 20 numaralı fıkranın (a) bendindeki oran sadece konut ve işyeri teslimleri için geçici olarak binde 15’e düşürülmüş olup, bunlar dışındaki diğer gayrimenkuller için binde 20 oranı geçerliliğini korumaktadır.