Konut satışları patlamış!

Bu hafta içinde açıklanan Ekim ayı Konut Satış İstatistikleri, bu sektörün katlanmak zorunda kaldığı sorunları anlamak açısından ilginç bir görüntü sergiliyor. Bir yıl öncesinin aynı dönemine göre yüzde 19,2 oranında artış yaşanmış olması, en kötünün geride kaldığı anlamına gelmiyor. Kredi mekanizmasının çalışmadığı, inşaatların büyük oranda durma noktasına geldiği, nakit akım sorunlarının iyice ağırlaştığı ve iflas erteleme başvurularının yoğunlaştığı bir dönemde gerçekleşen yüksek oranlı artış genel görünüm açısından iyi şeyler söylemiyor.

Ekim ayı genelinde 146 bin 536 konut el değiştirmiş; bu rakam anormal sayılabilecek kadar yüksek! Söz konusu rakam, kur şokunun yaşandığı Ağustos ayı ve sonrasında hızla yükseliş eğilimine girmiş! İpotekli satışların bu toplam içindeki payı anormal bir çöküşle yüzde 5,5 düzeyine gerileyerek 8 bin 65 ile sınırlı kalmış. Yabancılara satış rakamında ciddi artışlar var, ama toplam içindeki payı oldukça düşük.

İlk ve ikinci el satışların önemli bir kısmını, yatırım yapma veya ihtiyacı karşılama gerekçeleri ile ilişkilendirmek pek mümkün görünmüyor. Devirlerin önemli bir kısmı, artan güvensizliğe bağlı olarak ayni ödeme yolu ve alacak tahsilatı amacı ile yapılmış olabilir! Bu da stok düzeyinde, toplam satışlara yansıyan oranda bir azalış olmadığı ve dengelenme yönünde mesafe kat edilemediği anlamına gelebilir.

Balonlaşmış toprak fiyatları paraşütsüz iniş döneminde

Ne düşündüğümüzü daha net ifade edebilmek için, inşaat sektörünü zorlayan koşulları dikkate almak gerekiyor. Bir süredir konut fiyatlarındaki ortalama artışlar, enflasyon oranının altında kalıyor ve reel bir kazanç sağlamadığı gibi zarar yazdırıyor. İnşaat malzeme fiyatlarındaki artışlar ise, yüzde 40 düzeyini aşarak enflasyonun oldukça üzerinde bir eğilim sergiliyor. Balonlaşmış toprak fiyatları da paraşütsüz bir iniş dönemine girmiş gibi görünüyor. Başka bir deyişle bu sektöre doğrudan veya müşteri olarak yatırım yapanlar zarar ediyor, gayrı menkul en kötü yatırım tercihi olma konusunda liderliği bırakmıyor. Net dış borç ödeyicisi olmak durumunda kalma ihtimalindeki artış, bu sektöre ilişkin söz konusu eğilimlerin değişeceği beklentisini zayıflatmaya devam ediyor.

Hemen yukarıda özetlediğimiz eğilimlere rağmen konut satışlarındaki yüksek oranlı artış, iki farklı sebeple açıklanabilir. Ya son yıllarda hüküm süren eğilimlerin yön değiştireceği ve en kötünün geride kaldığı beklentisi ile satışlar artar; küresel koşullardaki olumsuzlaşmanın ekonomimiz üzerindeki olası etkileri bu olasılığı önemsizleştiriyor, fakat sektör yetkilileri üzerlerindeki sıkıntıları hafifletmek ve beklentileri farklılaştırmak için bu türden söylemleri abartmak zorunda kalıyor. Ya da bu sektörden alacaklarını tahsil edebilme endişesini yoğun bir şekilde yaşayanlar, ayni ödeme şeklindeki devirleri kabul etmek durumunda kalıyor; iflas erteleme başvurularındaki yoğunlaşmanın bu sektörle ilgili olması bu ikinci ihtimali ön plana çıkarıyor. İkinci el satışlar da bu durumdan besleniyor olabilir; bu türden tahsilatın borç kapatma amacı ile diğer alacaklılara devri zorunlu hale gelmiş olabilir. Borçlular ile alacaklılar arasındaki uzlaştırıcıların çabaları da, satış istatistiklerini etkileyebilir.

Dolaylı vergi ve tapu harcı kasımda satışları etkileyebilir

Ağırlaşmış nakit sıkışıklıklarının aşılması veya güvensizliğin azalması durumunda, satış hacimlerinde sert daralmalar yaşanabilir. Yılsonuna kadar geçerli olacağı açıklanan dolaylı vergi ve tapu harcı oranları nedeniyle, Kasım ayı satışlarında gerilemeler söz konusu olabilir.
Oldukça sıkı para ve maliye politikası iddiasında olan Yeni Ekonomi Programı, konut sektörü için olumsuz eğilimlerin hüküm sürmeye devam edeceğini düşündürüyor! Türkiye Ekonomisinin kırılgan olarak anılmasındaki en önemli sektörde yaşanan bazı satış rakamlarındaki sert dalgalanmalar, ağırlaşmış sorunların bir çeşit sonucu olarak karşımıza çıkıyor olabilir. Kredi ile sağlıksız bir şekilde genişleyen bir iş kolunun, kredi mekanizması çalışamaz hale geldiğinde satış patlaması yaşaması sıradan ve sıkça karşılaşılabilecek bir durum değildir!