Konut satışında 2017’yi bile yakalayamadık

Aslında fazla söze gerek yok. İnşaat sektöründe işlerin uzunca bir süredir iyi gitmediği bir sır değil. Hem zaten sayılar da bu görüşü doğrular nitelikte geliyor.

TÜİK ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün ortak açıklamasıyla geçen yılın tümüne ilişkin verileri görmüş olduk ve karşımızda 2017 düzeyine bile ulaşamadığımızı ortaya koyan bir tablo var.

Geçen yıl gerçekleşen konut satışı ile 2017’deki satış arasında çok büyük bir fark yok ama yine de geçen yıl 2017’ye göre yüzde 2.4 oranında yaklaşık 34 bin daha az konut satıldığı dikkat çekiyor.

Ama artan nüfusu göz önünde bulundurunca değil azalma, satışta artış olması gerektiği açık. Ama olmamış, konut satışı 2017’nin altında kalmış.

Tuhaf bir açmaz

“Konut satışı niye azalıyordur?” Basit ama önemli bir soru.

Bir yıldaki konut satışı 1.4 milyonun altına inmiş. Ne oldu da geçen yıl bir önceki yıl kadar bile konut satılamadı? Konut satışının yerinde sayıyor, hatta bir miktar geriliyor olmasının altında birkaç neden yatıyor olabilir.

Birincisi; toplumda hemen hemen tüm haneler konut sahibi olmuştur ve yeni konut ihtiyacı pek söz konusu değildir. Böyle bir durumdan söz edebilir miyiz, hayır. Hala konut sahibi olmayan ve kirada oturan yüz binlerce hane var.

İkincisi; yeni konut yapımı talebi karşılamaktan çok uzaktır, bu yüzden almak isteyen de konut bulamıyordur. Ama bizde adeta tam tersi, dağı taşı konutla doldurduk, doldurmaya devam ediyoruz. Yani bir arz sıkıntısı kesinlikle ama kesinlikle söz konusu değil.

Talep var, arz da fazlasıyla yeterli, ancak konut satışı yerinde bile saymıyor, öyleyse sorun nerede?

Üçüncüsü; konut sahibi olmayanların alım gücü öylesine düşük ki ve giderek düşüyor ki, bunca teşvik, bunca kampanya, bunca kredi faizi indirimi pek işe yaramıyor. Vatandaş konut almayı aklına bile getiremeyecek durumda.

Dördüncüsü; elinde biraz birikimi olan da eğer oturmayacaksa konut alıp buradan gelir elde etmesinin pek akıllıca olmayacağını görüyor. Faizler görece çok yüksek ve eldeki paraya faiz getirisi çok daha cazip görünüyor. Konut fiyatları yerinde sayıyor, hatta geriliyor. Dolayısıyla “Kira faiz getirisinin altında, ama konutun fiyatı da artıyor” deme durumu ortadan kalkıyor.

Beşincisi; konut kredisi faizlerinde zaman zaman kamu bankaları kaynaklı önemli indirimler yapılmış olsa da gelecek kaygısı vatandaşı konut almaktan alıkoyuyor. İşte ipotekli satışların durumu ortada. İpotekli satışlarda 2018’in son aylarında yüzde 80’ler dolayında gerilemeler görüldü, yılın tümündeki düşüş de yüzde 41’i aştı.

Bu yıl ne olur?

Konut satışları bu yıl nasıl seyredebilir? Daha yılın iki haftası geride kalmışken buna yanıt vermek pek kolay değil ama en azından şunu söylemek mümkün; değişen çok şey olmaz.

Bu yıl satışların geçen yıla göre biraz canlanmasını sağlayabilecek tek etken, fiyatların ciddi ölçüde düşmüş olması. Fiyatların reel anlamda gerilemesi bir yana, yer yer nominal düşüşler bile görüldüğü açık. Bunun tek istisnası yeni yapılan konutlar, onların yanına da vatandaş yaklaşamıyor bile.

Merkez Bankası da reel gerilemeye işaret ediyor

Merkez Bankası tarafından hesaplanan konut fiyat endeksi de konut fiyatlarının reel olarak gerilemekte olduğunu ortaya koyuyor.

Merkez Bankası son olarak dün kasım ayının fiyat endeksini açıkladı. Buna göre hedonik konut fiyat endeksi geçen yıl kasım ayında ekime göre yüzde 0.34 arttı. Endeksteki yıllık artış ise yalnızca yüzde 6.60 düzeyinde. Merkez Bankası’nın hesaplamasına göre endeks bir yılda reel olarak ise yüzde 12.35 oranında geriledi.

Hedonik fiyat endeksi, “kalite etkisinden arındırılmış saf fiyat değişimini” ölçüyor.