Konut projelerinin finansmanında halka arz: Gayrimenkul yatırım ortaklıkları

Okuyucularımızın konuta erişilebilirlik konusunda ne kadar çok yazı kaleme aldığımızı gözlemlediklerini düşünüyorum. Konu önemli ve hassas çünkü. Dengeli bir arz-talep ortamı yaratılamadığı müddetçe de hem satılık hem kiralık konut piyasası açısından sorun oluşturmaya devam edecek.

Kredi üzerinden finansman artık daha da zor…

Önümüzde yerel seçimler var, genel kamuoyu beklentisi kamu bankaları liderliğinde aylık %1,20 faizli ve 15 yıl vadeli konut kredilerinin sunulması, buna bağlı olarak talebin canlandırılması ve konut üreticilerinin elde kalan konutlarını hızla eriterek yeni konut projelerine başlamalarına imkân tanınması. Ancak bu o kadar da kolay değil.

Öncelikle enflasyonla mücadele gerçekliği var ve bu kapsamda Ağustos ayından bu yana kararlılıkla sürdürülen kredilerin sıkılaştırılma süreci söz konusu. Yeni yılda hedef mevcut %61 olan yıllık TÜFE’yi %40’ların altına çekmek ise kredi sıkılaştırma politikalarından taviz verileceğini zannetmiyorum. Diğer taraftan, TCMB politika faizini 500 baz puan daha artırarak faizi %40 seviyesine çıkarttı. Kararın sonrasında bankalar da kredi faizlerini güncelledi.

Yeni yılda politika faizindeki artış beklentilerini dikkate aldığımızda, konut kredi faiz oranları aylık %3-%4 arasında kalmaya devam edecektir. Ayrıca, önümüzdeki birkaç günlük süreçte yasalaşması beklenen Torba Kanun kapsamında konut kredilerinde maliyeti artıracak olan BSMV uygulamasını da göz ardı etmemek gerekiyor.

Tüm bunların bize gösterdiği gerçek şu, gelecek yıl hane halkının konut kredisi kullanımı sınırlı ölçekte kamaya devam edecek. Dolayısıyla yeni dönemde bankacılık uygulamaları üzerinden talep yaratarak devam eden ya da yeni başlanacak olan konut projelerinin finansmanına katkı sağlayabilmek kolay olmayacak.

Kira piyasasında beklenti…

Daha önceki yazılarımda da belirttiğim başka bir konu ise, kira piyasası özelinde alınan kararlara bağlı olarak (hem yüzde 25 oranında kira artış oranının sınırlandırılması hem de kısa dönemli kiralamaların önüne geçilmesi) yatırımcının konut projelerine yatırım yapmaktan nisbi olarak uzaklaşması.

Bu konu çok önemli aslında. Konut üreticilerinin son birkaç yıllık dönemde ürettikleri konutların hacmen yarısını yatırımcılara yönelik olarak üretmelerine karşılık, kira piyasasına ilişkin düzenlemelerin yatırımcıları bu piyasadan uzaklaştırmaları konut üreticilerinin finansman sorunları ile karşı karşıya kalmalarına neden olabilecektir.

(Geçtiğimiz hafta içerisinde TCMB Başkanı Sayın Gaye Erkan’ın kira değerlerinin geri geldiğine ilişkin bir değerlendirmesi olmuştu. Veri sağlayıcı kuruluşlarının rakamları ise tam olarak bunu teyit etmiyor aslında.

Örneğin İstanbul’da Ekim ayında 1+1 ve 2+1 konutlarda kiralar değişmemiş iken, 3+1 konutlarda yüzde 1 oranında artış gözlemlenmişti. 4+1 konutlarda ise kira değerleri %1 oranında azalmıştı. Ama Ağustos ayından bu yana kiralarda artış hızının durduğu ise bir gerçek. Küçük bir not olarak eklemek istedim.)

Gayrimenkul yatırım ortaklığının halka arzına yönelim…

Tüm bu değerlendirmeleri yapmamızın temel amacı; ön ödemeli satış süreçlerine bağlı kaynak yaratmaktan uzak kalacak olan konut üreticilerinin gerek arsa temini, gerek devam eden projelerinin finansmanı, gerekse de stok yönetimindeki uzun vadeli kaynak arayışında sermaye piyasalarına yönelme eğilimini tercih edecek olmalarıdır.

Özellikle konut projeleri gerçekleştiren firmaların kendilerini ya da geliştirdikleri projeler özelinde kurdukları özel amaçlı şirketleri gayrimenkul yatırım ortaklığı yapısına dönüştürerek paylarının bir kısmını halka arza konu etmeleri, finansmana erişimde önemli bir adım olarak değerlendirilmelidir. Sermaye piyasası üzerinden finansmana erişmek ve bunu konut projelerinde kullanmak önemlidir.

Burada projenin büyüklüğü ve finansmanında kullanılacak fon yapısı, mülkiyetin kullanımı, inşaat hakları, finansman maliyeti, konut projesinin planlanması ve inşaat süresi ile projenin sağlayacağı düzenli nakit akımları ve karlılığı finansmanda kaynak yönteminin seçimini etkileyecek unsurlardır. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları üzerinden arsanın temininden stokun finansmanına kadar farklı alanlardaki finansman ihtiyaçlarına çözüm üretilmeye çalışılmaktadır.

Son dönemlerdeki gayrimenkul yatırım ortaklıklarının halka arz onaylarına baktığımızda da ihraca konu paylarının halka arz edilerek satılması ile birlikte şirketlerin önemli büyüklükte bir kurumsal finansman kaynağına ulaşma imkânına sahip olduklarını söyleyebiliriz. Bu kaynak geri ödenmesi gereken geçici bir kaynak olmayıp, şirketlerin kurumsallaşmasına da olumlu etki eder nitelikte kalıcı niteliktedir. GYO’ların halka arz süreçlerine bu açıdan yaklaşmak önemlidir.