Konut politikalarına yönelik Orta Vadeli Program (2024-2026)

2024-2026 yıllarını kapsayan Orta Vadeli Program (OVP) 6 Eylül 2023 Çarşamba günü mükerrer Resmi Gazete'de yer alan 7591 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı yayımlandı.

Konut politikalarına ilişkin önemli saptamalar söz konusu. Köşe yazımdaki karakter sınırını da dikkate alarak yorumlarım ile birlikte detaylandırmaya çalışalım.

-Büyümeye yönelik politika ve tedbirler:

1) İnşaat sektörü, afet etkilerinin azaltılması ve sosyal konut ihtiyacının karşılanmasını teminen ülke genelinde dar ve orta gelirlilere yönelik konut, işyeri ve arsa projelerini hayata geçirecek şekilde yönlendirilerek, fiyat istikrarı da gözetilerek sektörün büyümeye seçici ve hedef odaklı katkı vermesi sağlanacaktır.

"YORUM": Sürekli olarak vurgulamaya çalıştığım bir gerçek; ülkemizde mutlaka erişilebilir konut üretimine yönelik projeler üretmek gerekiyor. Kamunun arsa desteği, üretim unsurlarındaki vergisel düzenlemeleri, kiralık konut üretimine destek sağlaması gibi farklı çözümler hayata geçecektir. -Fiyat İstikrarına Yönelik Politika ve Tedbirler:

1)  Kira ve konut fiyatlarındaki gelişmeleri de göz önünde bulundurarak, salgın döneminde daralan konut arzı hızla artırılacak, depremin oluşturduğu konut stokundaki kayıpların telafisine yönelik yeni sosyal konut projeleri geliştirilecek ve dar gelirli vatandaşların konuta erişim imkânı artırılacaktır. Öngörülen takvim: 2024 1nci Çeyrek Dönem

"YORUM": Konut arzını hızla artırmak kolay olmayacaktır. Özellikle 2017 yılından sonra daralan bir üretim süreci söz konusu. İnşaat üretim maliyeti ile dolar kuru arasındaki 0,99 gibi çok yüksek düzeydeki korelasyon düzeyi düşünüldüğünde ve OVP’de yer alan döviz kuru öngörüleri dikkate alındığında, artan üretim maliyeti ortamında geliştiriciyi teşvik etmek kolay olmayabilir. Arz, kamu kuruluşları nezdinde (başta TOKİ olmak üzere) artırılacaksa, bu düşünce deprem bölgesi ile sınırlı kalabilir.

2) Kamunun uygun koşullarda sağladığı konut kredileri ilk kez konut edinimini destekleyecek, dar ve orta gelirli vatandaşlar için belirli standartlarda ve uygun fiyat aralığında olacak şekilde yeni başlayan projelere tesis edilecektir.

"YORUM": Bu konuda bir yazı yazmıştım. Konut kredi kampanyaları önemli ama geçmişte de olduğu gibi fiyat artırıcı sonuçları olabiliyor. Ayrıca fiyatların arttığı bu ortamda mevcut kredi faiz oranı üzerinden gidildiğinde taksitlerin hane halkı bütçesini zorlayabileceği de söylenebilir. Diğer taraftan kamu bankaları üzerinden düşük faizli kamu bir konut finansman paketi söz konusu olacaksa da, bu durumun kamu bankaları üzerinde finansal risk oluşturması ve yine bunun tüm finansal sektör için sistemik risk yaratması söz konusu olabilir.

-Ödemeler dengesine yönelik politika ve tedbirler:

1) Turizm sektöründe yüksek hizmet kalitesinin devamı, kayıt dışılığın azaltılması ve turizm gelirlerinin artırılmasını teminen günübirlik konut kiralama yoluyla konaklamaların sertifikalandırılması gibi hususlarda gerekli mevzuat düzenlemeleri hayata geçirilecektir.

"YORUM": Bu konunun önemli olduğunu, sertifikasyona bağlı olarak sürecin denetime bağlanmasının gerekli olduğunu düşünenlerdenim. Denetimsizlik hem güvenlik açıklarına neden olabiliyor hem de turizm gelirlerinde kayıp oluşturabiliyor.

-Afet Yönetimine Yönelik Politika ve Tedbirler:

 1) Afet konut üretiminde hak sahipliği süreçleri iyileştirilecek, maliyet etkin afet konut üretimi sağlanacak ve geri ödeme sistemleri gözden geçirilecektir. Öngörülen takvim: 2024 1nci Çeyrek Dönem

"YORUM": Kentsel dönüşümün finansmanında kamunun finansal destek olarak konut kredi faizlerine sübvansiyon sağlaması önemli ama yetersiz diye söyleyebiliriz. Finansman alanında sermaye piyasasının daha etkin kullanılmasının önemli olduğunu düşünüyorum.

3) Kentsel dönüşüm faaliyetlerinin hızlandırılması, riskli konut sorununun çözümü ve şehirlerin afetlere dayanıklı ve daha sağlıklı hale getirilmesini desteklemek amacıyla rezerv alan ilan edilen Hazine taşınmazlarının uygulayıcı kuruluşlara devri sağlanacaktır.

"YORUM": Mevcut ve ileride ilan edilecek olan rezerv alanların amacına uygun kullanılması son derece önemli. Rezerv alan yaratmadan, bu alanlar üzerinde ihtiyaca yönelik yapı alanları oluşturmadan rantın olmadığı bölgelerde dönüşüm süreçlerini gerçekleştirmek kolay olmuyor.

4) Sosyal konut üretiminde afet riski yüksek olan bölgelere öncelik verilecektir.

"YORUM": Her zaman için yapılması gereken öncelikli işlem.

Son Not: Yayımlanan OVP ile birlikte 11nci Kalkınma Planı sona eriyor ve 2024-2028 yıllarında geçerli olacak 12nci Kalkınma Planı ile yeni döneme merhaba demiş oluyoruz. Ekim ayında Meclis açıldıktan sonra onaya konu edilecek Kalkınma Planı ve Konut Politikaları İhtisas Raporu da önemli düzenlemelerin kapısını aralayacaktır diye düşünüyorum