Konut piyasasında neler oluyor? Veriler ve yorumlar ışığında bir analiz

Türkiye konut piyasası, son aylarda dikkat çe­kici bir hareketliliğe sahne oluyor. Özellikle 2024 yılının son çeyreğinde yaşanan satış artış­ları, 2025 yılı için önemli. Peki, bu hareketliliğin ardındaki dinamikler neler? TÜİK’in son verile­ri ve piyasa analizleri ışığında, konut piyasasında neler olup bittiğini inceleyelim istiyorum.

1.Konut satışlarındaki artışın nedenleri

2023 ve 2024 boyunca yüksek politika faizle­ri nedeniyle cazip olan mevduat getirileri, TC­MB’nin 2025 yılı içinde daha yoğun faiz indiri­mine yöneleceği beklentisiyle cazibesini yitir­meye başladı. Bu durum yatırımcıları daha uzun vadeli ve güvenli gördükleri konut piyasasına yönlendirdi. Aynı zamanda, TCMB’nin KKM’yi azaltmaya yönelik politikaları sonucunda dövize yönelim sınırlı kaldı ve alternatif yatırım arayı­şına giren yatırımcılar konuta ağırlık verdi gibi görünüyor.

Diğer taraftan, döviz kurunda son aylarda bü­yük çaplı dalgalanmalar yaşanmaması, yatırım­cıların döviz yerine reel varlıklara yönelmesine neden oldu. Buna ek olarak, Borsa İstanbul’da za­man zaman sert hareketlerin görülmesi, özellik­le istikrarlı getiri arayan yatırımcıları konut gibi daha güvenli varlıklara yönlendirdi.

Geçmişte 18-20 yıl seviyelerinde olan kira çar­panı, son dönemde 15 yıl seviyelerine kadar ge­riledi. Bu da konut yatırımını daha cazip hale getirdi. Yatırımcılar, fiyatlar tam anlamıyla yük­selmeden konut alıp yüksek kira getirisiyle pasif gelir elde etmeyi tercih etmeye başladı. Özellikle büyükşehirlerde konut satış fiyatlarındaki artış oranının enflasyonun gerisinde kalması ve fakat kira fiyatlarının seyri bu trendi destekleyen bir başka unsur oldu.

2.İpotekli satışlardaki artışın sebebi

2024 yılı boyunca azalan ipotekli satışlar, son TÜİK verisinde geçmiş yılın aynı dönemine kı­yasla hızla artış gösterdi. Faiz oranlarının düşe­ceği ve konut fiyatlarının daha da artacağı bek­lentisi, beklemede olan alıcıları harekete geçirdi gibi.

Özellikle, TCMB’nin faiz indirim sürecine girmesiyle kredi limitleri gevşeyecek beklenti­si ve konut kredi faizleri düşmeye devam edecek olması tüketicileri mevcut faiz seviyelerinden kredi kullanmaya teşvik etti. (Not: 2023 Ağus­tos’ta devreye giren BDDK’nin kredi sıkılaştırıcı tedbirleri, konut kredilerine erişimi ciddi şekil­de sınırlamıştı. Eğer 2025 yılında bu tedbirler kaldırılırsa, ipotekli konut satışlarında yeni bir sıçrama yaşanabilir. Bankaların kredi verme iş­tahının artmasıyla birlikte, düşük faiz ortamın­da daha fazla alıcı konut piyasasına girebilir. Bu da hem talebi artırarak fiyatları yukarı çekebilir hem de satış adetlerini artırabilir.)

Bir başka konu ise, Türkiye’de konut kredileri ağırlıklı olarak sabit faizli olduğu için, tüketiciler gelecekte fiyat artışlarından etkilenmemek adına şimdiden harekete geçti diyebiliriz (Ki benzerini 2008 ve 2019 yıllarında da yaşamıştık). Faizlerin düşmesiyle birlikte refinansman yaparak daha düşük faizle kredi yapılandırma imkanı elde ede­ceklerini düşünen tüketicilerin krediyle alıma yö­neldiklerini söylemek yanlış olmayacaktır.

3.Yapı İzinleri ve inşaat maliyetleri: Arz tarafında neler oluyor?

TÜİK’in Yapı İzin İstatistiklerine göre, 2024 yılının son çeyreğinde yeni inşaat ruhsatları ar­tılı sınırlı kaldı, hatta 2023’e kıyasla azaldı. Bu durum, kısa vadede yeni konut arzının düşük seyredeceğine işaret ediyor. Özellikle büyükşe­hirlerde yeni konut projelerinin azalması, mev­cut konut stoklarının değer kazanmasına neden olacaktır.

İnşaat Maliyet Endeksi verileri ise, inşaat ma­liyetlerinin yıllık bazda %35 artış gösterdiğini ortaya koyuyor. Arsa maliyetleri, işçilik gider­leri ve malzeme fiyatlarındaki yükseliş, yeni ko­nut üretimini zorlaştırıyor. Bu da, mevcut ko­nut stoklarının fiyatlarını yukarı çeken önemli bir etken.

Sonuç…

Piyasadaki hareketlilik tesadüfi değil; makro­ekonomik koşullar ve yatırımcı davranışları ta­rafından şekillendiriliyor. Önümüzdeki dönem­de TCMB’nin faiz kararları, enflasyon gelişmele­ri ve inşaat sektöründeki arz dinamikleri konut piyasasının yönünü belirleyecek en önemli un­surlar olacak.

Ancak asıl soru şu: Hangi gelir grubu bu konut­ları satın alabilecek? Son yıllarda konut fiyatları­nın gelir artışına kıyasla çok daha hızlı yükseldi­ği düşünülürse, bu süreç düşük ve orta gelir grup­ları için konut erişimini daha da zorlaştırabilir. Orta-üst gelir grubu alımları domine ederken, erişilebilir konut sorunu derinleşebilir. 2025 yı­lında adetsel yüksek satış düzeylerini görecek miyiz, yoksa bu durum erişim sorununu daha da ağırlaştıracak mı? Bunu hep birlikte göreceğiz.