Konut kredilerinde beklentiler

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) geçtiğimiz ay çok önemli bir ra­poru bizlerle paylaştı: Finansal İstikrar Ra­poru. Bu rapor konut kredileri ve genel kredi piyasalarındaki gelişmelere ilişkin kapsam­lı bir değerlendirme sunuyor… Önce genel bir değerlendirme, sonrasında detaylar ve beklentiler…

Türkiye’de uygulanan sıkı para politikası ve makroihtiyati önlemler, kredi büyümesi­ni kontrol altına alarak finansal istikrarı ve dezenflasyon sürecini desteklemeyi amaçlı­yor… Bu süreçte konut kredileri de diğer bi­reysel kredi türleri gibi sıkılaştırıcı politika­ların etkisi altında kalmış durumda…

Herkesin malumu; Ağustos 2023’te BD­DK tarafından alınan sıkılaştırıcı önlemler, konut kredi piyasasını belirgin şekilde etki­ledi. Bu tedbirler kapsamında kredi/değer oranlarına getirilen sınırlamalar ve yüksek faiz oranları, konut kredisi kullanımını da­ralttı.

Bu durum, hem konut alımı amacıy­la kullanılan ipotekli satışları hem de genel konut talebini sınırlayıcı bir etki yarattı. Bu bağlamda, TCMB’nin raporunda da sıkı pa­ra politikasının ve makroihtiyati çerçevenin kredi büyümesini kontrol altına aldığı ve bu durumun iç talepteki dengelenmeyi destek­lediği vurgulanıyor.

2024 yılının ilk yarısında bireysel kredi büyümesi genel olarak ihtiyaç kredileri ve bireysel kredi kartları kaynaklı gerçekleşti. Konut kredilerinde ise yılın ikinci yarısın­da sınırlı bir artış görüldü. Bu artış, yüksek faiz oranları ve sıkı mali düzenlemelere rağ­men konut talebindeki kısmi toparlanma­yı yansıtıyor. Aslında sıkılaştırıcı tedbir or­tamında kredi kullanabilme imkanı olanlar, gelecek dönemlerde konut fiyatlarında olası yükseliş ihtimali düşünerek bugünden talep yaratır durumda geldiler.

TÜİK’in konut satışlarına ilişkin verileri de kredi piyasaları ile güçlü bir ilişkiyi or­taya koymuş durumda. Özellikle ipotekli sa­tışların toplam konut satışlarına oranındaki değişim, kredi faiz oranları ve düzenleme­lerden doğrudan etkileniyor.

2024 yılının ilk çeyreğinde ipotekli satışlar, faiz oranlarının yüksek seyretmesi nedeniyle düşük kaldı. Ancak yılın ilerleyen dönemlerinde, ipotekli satışlarda sınırlı bir toparlanma görüldü. Bu durum, konut kredisi piyasasında likidite koşullarının kademeli olarak iyileştiğini ve kredi erişiminin talebi desteklemeye başla­dığını gösteriyor.

Gelelim yeni yıl beklentilerine… 2025 yı­lında konut kredilerinin durumu, mevcut politikaların devamlılığı, makroekonomik koşullar ve sektörel dinamikler tarafından belirlenecek gibi duruyor.

1- BDDK Düzenlemeleri ve Kredi Dina­mikleri: 2023 ve 2024 yıllarında uygu­lanan sıkılaştırıcı makroihtiyati önlemlerin etkisi, 2025 yılında kredi büyümesi üzerin­de belirleyici olacak. Kredi/değer oranla­rına ilişkin düzenlemelerin gevşetilmesi durumunda konut kredilerindeki büyüme hızlanabilir. Ancak düzenlemelerin devam etmesi, kredilere erişimi sınırlayarak bü­yümeyi baskılayabilir. Şahsi görüşüm, yılın ikinci yarısında konut kredi faiz oranlarında önemli gevşeme olsa da BDDK’nın özellikle konut kredilerinde uyguladığı sıkı tedbirleri devam ettireceği yönünde.

2- Konut Talebi: 2025 yılında ekonomik toparlanma hızlanırsa, toplam konut sa­tışlarında ve ipotekli satışlarda artış görü­lebilir. Özellikle tüketici güveninin artma­sı, konut talebini destekleyici bir rol oyna­yacaktır.

3- Gayrimenkul Piyasasında Yapısal Dönüşüm: 2025 yılında konut piyasa­sında arz-talep dengesizliklerinin kredile­rin yönünü belirleyeceği muhakkak. Yeni konut arzının artışı, krediye olan talebi des­tekleyebilir. Ancak, elimizdeki mevcut ruh­sat verileri 2025 yılında arz artışının kolay olmayabileceğini bize gösteriyor.

4-Ekonomik Büyüme ve Dezenflasyo­nun Rolü: Tabi ki, ekonomik büyüme oranlarının yükselmesi ve dezenflasyonun kalıcı hale gelmesi, konut kredisi piyasası­nı olumlu yönde etkileyecektir. Büyüyen bir ekonomi, tüketici gelirlerini artırarak kredi geri ödeme kapasitesini desteklerken, borç­lanma maliyetlerinin de azalmasına yol aça­bilir. Ama jeopolitik riskin arttığı bugünler­de büyüme beklentileri açısından da işler kolay olmayacaktır.