Konut geliştirmede finansmana alternatif: Gayrimenkul Sertifikası

Özellikle son yıllarda döviz kuru ile doğrudan ilişkisi olan inşaat maliyetlerindeki artış ve proje geliştirme firmalarının finansmana erişim sorunlarının ortaya çıkması yeni ürünlerin piyasaya girmesinde hem engel oluşturmaya başladı hem de her ürünün bir öncekine kıyasla daha maliyetli olarak sunulmasına neden oldu.

Bu durum barınma ihtiyacının karşılanması anlamındaki talebi sınırlandırdı (Not 1: Diğer taraftan, enflasyonist ortamda konut yatırımlarının yüksek varlık değerine rağmen hala bir yatırım aracı olarak değerlendirilmeye devam ettiğini düşünüyorum) ve hep söylediğimiz konutta finansal erişilebilirliği zora soktu (Not 2: Önümüz yerel seçimler, zaman hızlı geçiyor, barınma sorununa gerçekçi çözüm üretenlerin sürece 1-0 önde başlayacağını da söylemek yanlış olmayacaktır).

Geliştirme firmalarının mevcutta uyguladıkları konvansiyonel finansman yapılarına (sat-yap; banka kredisi ile borçlanma ya da bireylerin konut kredisi kullanarak projeyi dolaylı olarak fonlamaları) alternatifler üretmek, kişilerin mülk alımlarını zamana yayıp erişilebilirliği kolaylaştırmak anlamında 1990’lı yılların başında uygulamaya aldığımız, sonra unuttuğumuz; 2017’de yeniden hatırladığımız ama şimdi yeniden unuttuğumuz bir ürün var aslında: Gayrimenkul Sertifikası…

Gayrimenkul Sertifikası…

 Amaç eğer gayrimenkul projesine finansman yaratırken hem projenin/ işletmenin kaynak maliyetini aşağıya çekmek hem finansman giderine katlanmaksızın ya da bulunan kaynak kapsamında şirketin ortaklık yapısını değiştirmeye gerek duymaksızın fon sağlamak hem de sermayeyi tabana yaymak ise gayrimenkul sertifikasının konutta finansal erişilebilirliği sağlamak anlamında kullanılabilecek bir ürün olduğu söylenebilir.

Tanım olarak bakıldığında gayrimenkul sertifikası, ihraççıların (proje geliştirici firma) inşa edilecek veya edilmekte olan gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak üzere ihraç ettikleri, gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlerin belirli bir alan birimini temsil eden nominal değeri eşit sermaye piyasası aracını ifade etmektedir.

Belirtildiği üzere, sertifikalar bir veya birden fazla gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlere ilişkin olarak ihraç edilebilir. İhraca bağlı olarak elde edilen kaynak, proje geliştiren firmaya bina seviye ilerleme düzeyine göre aktarılır.

Ürünün Faydaları…

Gayrimenkul sertifikası, sertifika sahiplerine üç farklı açıdan fayda sağlamaktadır:

1- Asli Edim (Sertifika Karşılığında Tapu Alınması): İhraççı (proje geliştiren firma) tarafından gayrimenkul sertifikası sahipleri adına kat mülkiyetinin tesis edilmesi ve bağımsız bölümün teslim edilmesini ifade etmektedir. Yeterli sayıda sertifika satın almış olanlar gayrimenkulün mülkiyetini teslim alabilirler.

Proje bitmeden başvuranların sertifikaları bloke edilip karşılığında talep ettikleri daire için satış vaadi sözleşmesi imzalanır. Proje bitiş tarihinden sonra, satış vaadi sözleşmesi bulunanlar veya asli edim başvurusunu bu tarihten sonra yapanların gayrimenkul sertifikaları itfa edilir ve karşılığında gayrimenkulün tapusu devredilir.

2- Tali Edim (Sertifika Karşılığında Para Ödenmesi): İhraççı tarafından tali edime konu gayrimenkul sertifikalarına karşılık gelen bağımsız bölümlerin satılması ve elde edilen satış tutarının gayrimenkul sertifikası sahiplerine, sahip oldukları gayrimenkul sertifikaları oranında dağıtılmasını ifade etmektedir. Asli edim talep etmeyen yatırımcılar proje bitimi ile tali edim talep etmiş sayılır.

Asli edime konu olmayan bağımsız bölümler belirli bir süre içerisinde açık artırma ile satılırlar ve gelirleri tali edim talep eden sertifika sahiplerine dağıtılır. Tali edimde satılamayan konutlar son üç ayda borsada oluşan fiyattan, bu fiyat sağlıklı değilse değerleme raporunda belirtilen fiyattan yatırımcılara payları oranında sertifika bedelleri ödenir.

3- Sertifikaların Borsada Satışı: Asli edim talep etmeyen ve proje bitiminden önce sertifikalarını nakde çevirmek isteyen yatırımcılar sertifikalarını borsada diğer yatırımcılara satabilirler. Bu anlamda gayrimenkul sertifikası, gayrimenkul piyasasındaki fiyat değişimlerinden faydalanmak isteyen yatırımcılar için Borsada işlem gören paylar gibi talep durumuna göre hızlı bir şekilde paraya çevrilebilecek likiditeye sahip olacağı öngörülen bir üründür.

Son Not: Geçmişe bakıp zaman içinde kullandığımız ve sonrasında unuttuğumuz ya da nadiren kullandığımız finansman ürünlerini düşündükçe ve bu ürünlerin bugün yaşanılan finansal erişilebilirlik sorununa çözüm olabileceklerini bildikçe üzülüyorum.