Konut fiyatları neden bu kadar yüksek?
Konut piyasası giderek daha fazla ekonomi haberlerinin gündeminde yer alıyor. Bunun ana sebepleri konut fiyatları ve kiraları. Diğer taraftan, son dönemde TÜİK tarafından açıklanan konut satışları verileri konut piyasasının canlı olduğunu ima ediyor. Örneğin, 2025 yılı ocak ayında 112 bin adet konut satılmış.
Geçen yılın aynı ayında 80 bin, 2023 yılı ocak ayında 97 bin konut satılmış. Her ne kadar konut satış istatistikleri piyasanın canlı olduğuna dair işaretler verse de sahadan gelen bilgiler bu istatistiklerle tam olarak örtüşmüyor. Anladığımız kadarıyla satışlarda fiyatlara göre bir ayrım söz konusu. Fiyatları görece düşük olan konutlarda daha fazla satış gözlenirken yüksek fiyatlı konutlarda satışların zayıf seyrettiği gözleniyor.
Konut piyasasına ilişkin bir diğer önemli gösterge de konut sahiplik oranı. 2014 yılında Türkiye’de kendisine ait bir konutta oturanların oranı %61 seviyesindeyken 2024 yılında bu oran %56’ya gerilemiş durumda. 2014-2025 döneminde 8.6 milyon adet daire yapımı için yapı izni alınmış. 2014 yılında toplam nüfus 77.7 milyon iken 2024 yılında 85.6 milyona ulaştığı tahmin ediliyor. Sonuç olarak, aynı dönemde nüfus artışı kadar daire yapımı izni alınmış fakat konut sahipliği aynı dönemde düşmüş.
Bu dönemde konuta erişilebilirlik ne durumda?
Konut metrekare birim fiyatı istatistikleri 2010 yılından günümüze yayınlanıyor. Konuta erişilebilirlik verisi hesaplayabilmek için Türkiye geneli konut metrekare fiyatlarını asgari ücrete böldük. Verinin başladığı 2010 yılında bu oran 1.3. Bir başka deyişle asgari ücretli 100 metrekarelik bir konutu 132 aylık ücreti ile satın alabiliyor. Bu oran 2015 yılına kadar artıyor ve bu yılın sonunda aynı konut için 174 aylık gelir gerekiyor. Sonrasında konut fiyatlarında düşüş dönemi başlıyor. 2020 yılının birinci çeyreğinde oran 1’e geriliyor.
Yani 100 metrekarelik konut satın alabilmek için 100 aylık gelire ihtiyaç var. Pandemi sırasında getirilen konut alım teşvikleri ve negatif faiz politikasının etkisi ile 2020-2023 yılları arasında konut fiyatları hızla artıyor ve konuta erişim zorlaşıyor. Nitekim, 2022 yılının son çeyreğinde 100 metrekarelik bir ev için asgari ücretlinin tam 258 aylık gelirine ihtiyaç var. 2024’ün ilk çeyreğinde tekrar 179 aya düştükten sonra yılın son çeyreğinde tekrar 212 aya yükseldi.
Yeni toplu konut projelerine ihtiyaç var
Konuta erişimin zorlaşması ve konut sahiplik oranlarının düşmesi sektöre ilişkin yeni politikalara ihtiyaç olduğunun açık kanıtları. Bu hafta içinde yapılan açıklamalar ile bu konuda bazı adımlar atıldığını görüyoruz. Dünya gazetesinin haberine göre orta gelir grubu için hazırlanan kampanyada düşük peşinat ve uzun vade söz konusu. Yine aynı haberde, İstanbul’da 6 milyon TL’lik bir konuda 60 aylık vadede, aylık 61 bin TL’lik bir ödeme ile sahip olunabiliyor. Kampanya her ne kadar avantajlı gibi duyurulsa da söz konusu aylık ödemelerin orta gelir için hala yüksek olduğunu söylemek yanlış olmaz.
Neden daha makul fiyatlı konut üretemiyoruz?
Toplam konut maliyetinin üç ana bileşeni var. Arsa maliyeti, malzeme maliyeti ve işçi maliyeti. İşçi ve arsa maliyetleri konusunda TÜİK’in açıkladığı serilerden bilgi sahibiyiz. Arsa maliyeti konusunda da yeni nesil veri sağlayıcılardan Endeksa’nın verilerine sahibiz. Bu verilere göre İstanbul’da imarlı bir arsanın metrekare fiyatı 2019 yılının ocak ayında 722 TL. 2021 ocak ayında 1231 TL’ye yükselen arsa fiyatları 2023 yılı ocak ayında 7153 TL’ye yükseliyor. 2024 ocak ayında 13471 TL, 2025 ocak ayında 18362 TL.
Daha basit bir anlatımla, 2019-2025 yılları arasında arsa fiyatları İstanbul’da 25 kat artmış. Endeksa’nın verilerine göre konut satış fiyatlarına oranla arsa maliyetleri iki katı kadar fazla artmış. TÜİK verilerine göre aynı dönemde konut üretimi malzeme maliyeti 8.6, işçilik maliyeti 9 kat artmış. Bu verilere göre makul fiyatlı konut üretiminde temel sorun arsa maliyeti olarak ortaya çıkıyor. Bu bağlamda, konuta erişimin artırılabilmesi için makul maliyetli arsa sağlanması elzem görünüyor