Konut finansmanında politika değişikliği gerekiyor

Konuta erişilebilirlik, barınma sorunu, artan kiralar ve konut fiyatları, nedenleri ve neler yapılması gerektiği konusunda yeteri düzeyde makale yazdığımı düşünüyorum.

Tamamı Dünya Gazetesi arşivlerinde yer alıyor. Ancak, yine de konunun önemini rakamlarla aktarmanın her zaman için görevimiz olduğunu da belirtmeliyim. Erişilebilirlik konusunu ne kadar çok gündemde tutabilirsek, karar vericiler açısından o derece anlamlı olacaktır.

Fiyatların Seyrine Yönelik Rapor Verileri…

 Geçtiğimiz günlerde MintLab tarafından yayımlanan İstanbul konut piyasasına yönelik temmuz ayı raporunu okuma fırsatım oldu. Ara ara yazılarımda bu raporun çıktılarını da paylaşıyordum; ama son raporun bize anlattığı önemli verileri yeniden paylaşma ve köşeme taşıma isteği duydum.

Son raporun haziran ayı verilerini içerdiğini (bu yazı hazırlanırken henüz TCMB temmuz ayı konut fiyat verilerini paylaşmamıştı) ve İstanbul özelinde hazırlandığını vurgulayarak detayları paylaşmak isterim. Öncelikle konut fiyatlarının seyri… İstanbul özelinde, haziran ayında konutta sermaye kazancı ve brüt kira getirisinden oluşan toplam getirinin aylık bazda %4,49; yıllık bazda ise %90,98 oranında gerçekleştiğini görebiliyoruz.

Hatta, İstanbul genelinde konutlarda aylık %4,03; altı aylık %25,61; yıllık %85,13 ve 5 yıllık periyotta %87,22 oranında nominal artış (sermaye kazancı) da gözlemlenmiş durumda. Diğer taraftan, geriye dönük 13 yıllık dönemde ise İstanbul’daki konut yatırımlarının yıllık ortalama toplam getirisinin (%36,22), tüm finansal yatırım araçlarının getirilerinden daha yüksek oranda gerçekleştiğini söyleyebiliriz. Fiyatlar artıyor; peki alım-satım hacmi ne durumda…

İstanbul’da 2023 yılı haziran ayı konut satış sayıları ve konut ortalama satış fiyatları dikkate alınarak hesaplanan «Konut Satış İşlem Hacmi» düzeyi 50,5 milyar TL olarak karşımıza çıkıyor. 50,5 milyar TL düzeyindeki hacim, son 12 aylık ortalama verisi ile hemen hemen aynı düzeyde; geçen yılın ortalamasının ise iki katı düzeyinde. Dolayısıyla fiyatlar artıyor ama alım-satım hareketliliği de devam ediyor desek yanlış olmayacaktır. Fiyatların seyrine yönelik küçük bir not…

Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan temmuz ayı Türkiye geneli «İnşaat Sektörü Satış Fiyatları Beklenti Endeksi» verilerine göre ise, gelecek 3 aylık dönemde satış fiyatlarının artacağına yönelik beklentiler yükselmiş durumda. Dolayısıyla önümüzdeki aylarda da fiyat artış trendi azalan oranlarda dahi olsa artmaya devam edebilir; en azından göstergeler bunu ifade ediyor.

Erişilebilirlik göstergeleri…

Gelelim fiyatların arttığı ve artmaya devam edeceği bir ortamda erişilebilirliğin daha da sorun haline geldiğini gösteren verilere… 4 göstergeyi takip etmek çok önemli, en azından ben bu şekilde yapmaya çalışıyorum:

1) Konut Satın Alma Gücü Endeksi

2) Konut Fiyat-Hane Gelir Oranı

3) Konut Kredi Taksitlerinin Hane Gelirine Oranı

 4) Konut Satın Alma ve Kiralama Maliyet Endeksleri

MintLab tarafından türetilen «Konut Satın Alma Gücü Endeks» verilerine göre, İstanbul’da haziran ayı endeks değeri eşik değer olan 100’ün altında 50 puan olarak ölçülmüş; satın alma gücü ise önceki aya kıyasla %12 oranında azalmış durumda.

“Konut Fiyat-Hane Gelir Oranı” verilerine göre, İstanbul’da haziran ayında konut fiyatları ortalama hanehalkı harcanabilir gelirinin 5,42 katı olmuş ve eşik değer olan 3’ün üzerinde yer almaya devam etmiş görünüyor. “Konut Kredi Taksit-Hane Gelir Oranı” verilerine göre, İstanbul’da haziran ayında kredili ev alımlarında konut kredisi aylık taksitlerinin hane halkı net harcanabilir gelirinin %66’sı oranında olduğu görülüyor. Yurt dışı uygulamalarda, bu oranın %28’in altında olmasının sağlıklı bir ödeme planı açısından önemli olduğu vurgulanır.

Son olarak «Konut Satın Alma ve Kiralama Maliyet Endeksleri» bize, temmuz ayı itibariyle İstanbul’da barınabilmek anlamında kiralama yapılabilmesi için mevcut hane halkı harcanabilir net gelirinin ortalama 2,1 kat; konut satın alabilmek için ise mevcut gelirin ortalama 4,1 kat artması gerektiğini gösteriyor. Sonuç: Rakamlar bize gösteriyor ki, mevcut politikalarla konutta erişilebilirliği sağlayabilmek çok zor. Politika değişikliğine gitmek gerekiyor. Ne yapılabilir sorusuna geçmiş iki yazımda yanıt vermiştim. Umarım dikkate alınır.