Konut ekonomisi
Hangi kanalı açsam, hangi yayını okusam; bu sıra karşıma en fazla konut ile ilgili haberler çıkıyor. Ve bitmek bilmeyen cevapsız pek çok soru mevcut. Örneğin:
- Fiyatlar neden yükselmeye devam ediyor?
- Yeniden geri gelir mi?
- Orta düzey ev alabilir mi?
- Kiralar yükselmeye devam eder mi?
- Kiraların bu denli yükselmesinin sebebi yabancılar mı?
- Konut fiyatlarının yükselmesinin de ana sebebi yabancılar mı?
v.s.v.s.
Söz konusu olan, insanların yaşam alanı olunca durumu yadırgamamak gerekiyor. Konut, çok yönlü özelliğe sahip bir meta aslında; evvela insanların yaşam alanı ve en önemli ihtiyaçlarında belki de ilk sırada. Birçok kişi için önemli bir yatırım aracı, pek çok kişiye istihdam sağlaması ve ara mamullerle önemli bir sanayi kolu ve hatta artık son yıllarda vatandaş olabilmenin de koşulu. Yabancıya satışın sağladığı döviz getirisi konusu da işin bir başka boyutu.
Hal böyle olunca, konut ile ilgili ne spekülasyonlar son buluyor ne de yatırım aracı ile insanların en önemli ihtiyaçlarından birisi keşişince, gündemdeki değerini ve önemini kaybediyor. Aslında bakıldığında yoğun ve hızlı bir konut üreticisi ülke olmamıza ve her yıl stok miktarımızı arttırmamıza rağmen, ülke olarak bu sorunu bir türlü çözemiyor olmamızın türlü sebepleri var. Tabi sorun özellikle büyük şehirlerde daha fazla kendisini gösteriyor, Anadolu illerinin bu konuda daha şanslı olduğunu belirtmem lazım.
İnşaat maliyetlerinin global fiyat artışları ile birlikte sürekli olarak yükseliş göstermesi, maliyetlerin artmasında elbette önemli bir faktör. TÜİK her yıl yapı kullanım izin belgesi ve ilk el konut satışı sayısını verir. Bu ikisinin arasındaki fark ise bize konut stokunu gösterir. 2022 sonunda bu sayı 2 milyonu aşmış durumda, kaldı ki ikinci eldeki stok sayılarını da eklediğimizde eminim sayı çok daha yüksek seviyelerde. Öte yandan ülkemizde yer alan kiracı sayısının ise 7 milyonun üzerinde olduğunu düşündüğümüzde aslında kişilerin gelir seviyelerinin konut alımına yetişemediği gerçeği ile yüzleşiyoruz.
2022’de başlayan fiyat artışları ile en önemli atışlardan bir tanesi ise konut ve işyeri kiralarında kendisini gösterdi. Öyle ki, şu anda aynı binada oturan iki daireden bir tanesi eski kiracı olduğu ve %25’lik kira artışının üzerine çıkılmadığı için örneğin 4.000 TL öderken, binaya yeni taşınan bir kiracı ise 15.000 TL’ler seviyesinde giriş yapabiliyor. Yüzde 300 ve yüzde 400’lük fiyat farkları oluştu, bunu nasıl eritebilecek piyasa ve ne kadar sürecek, önemli bir cevap bekleyen soru da bu aslında. Hal böyle olunca, evini kiraya vermiş olan ev sahipleri de eski kiracılarını nasıl çıkartabileceklerinin yollarını arıyorlar. Problemlere bir problem daha eklenmiş oldu demek hiç de abartılı bir yaklaşım olmasa gerek.
Zaten maliyetler artmış, stoklar şişmesine rağmen fiyatlar inanılmaz seviyelere gelmiş, hem sektör hem de konut edinmek isteyenler aynı anda mutsuzken bir problem daha eklendi haneye. Artan kira fiyatlarına, elinde bol parası olan yabancı uyruklu vatandaşların yüksek fiyatlarla ev kiralıyor olmalarını da eklemek gerekiyor. Doğrudan yüksek fiyat teklif ederek evi tutunca, doğal olarak oradaki yaşam merkezinin fiyatları da yukarıya doğru yönleniyor.
Toplam konut satışları içinde yabancıların on yıl önce yüzde 1 olan payı, 2022’de yüzde 5’e çıkmış durumda. 2013- 2022 döneminde yurttaşlara satılan yıllık konut sayısı neredeyse hiç artış göstermezken, yabancıların aldığı pay ise beş kata yakın artış göstermiş durumda.
Böyle bir dönemde sahneye yine ister istemez krediler geliyor elbette. Bir süreden beri yüksek faizler yüzünden konut kredisi kullanma imkanları daralan orta gelirlilerin talebin düşmesindeki payı düşünüldüğünde cazip faiz oranları ve uzun vadeler ile yeniden bir canlanma elde edilmesi mümkün olabilir. Hazine destekli olarak yakında hayata girecek olan kredinin sektöre nasıl bir ivme getireceğini birlikte göreceğiz. Ancak, bu konuda atılan her adımın fiyatları yeniden yukarıya doğru tırmandırdığını, talebin doğal olarak fiyat artışına sebep olduğunu kaçırmamak gerekiyor.
Denge bir kez bozuldu mu, aynı vücut gibi, yeniden standardı yakalaması bir hayli zaman alıyor. Bu süreci kolay atlatıp, yeniden dengeye getirebilmenin bir yolunun da kişilerin fırsatçılık yerine daha sağduyulu bir yaklaşım göstermelerinden, daha insaflı davranmalarından geçtiklerini de hatırlatarak konuyu noktalıyorum.