Konut balonu tartışması

Geçen yıl konutta balon riskinin arttığını yazmıştım. İtiraz edenler oldu. Ancak yanıldılar. Çünkü artık konutta balon var diyenlerin savlarını destekleyecek verilerin sayısı artmaya başladı. Üstelik artık sektör temsilcileri de açık açık bunu söylüyor.

Son olarak hafta başında Gazetemiz DÜNYA’da şu haber yer aldı: “Coldwell Banker Ülke Başkanı Gökhan Taş, “600 bin adet konut stoku var. Alınan 1.5 milyon ruhsatla birlikte stok 2 milyonu geçiyor” dedi. Ofiste ise stok miktarının 1.5 milyon metrekareye çıktığı belirtiliyor. Bu da ortalama 100 metrekareden 15 bin ofis demek! 2000'li yılların başından yükselmeye başlayan AVM'de ise yatırımlar doygunluk nedeniyle çok azaldı. Cushman and Wakefield’den yetkililer “İstanbul'da AVM’lerin yüzde 20’si öldü” dedi.

Alıntı uzun oldu. Özü şu; arz ve talep yasası çalıştı ve sektör arz fazlalığını kusmaya çalışıyor. Türkiye’de konut talebi suni olarak beslendi. Bunda öncülüğü devlet yaptı. Sektör, devlet ve bankaların işbirliği ile büyüdü, hızlı büyüme sonunda soruna dönüştü. İnşaat sektörü son 15 yılda bu üçlünün ortak rant peşinde koşması sayesinde altın bir çağ yaşadı. Kurulan düzenden üç kesimde memnundu.

- Devlet memnundu, çünkü ekonomi büyüyor, istihdam artıyordu. Üstelik bu hamle sayesinde konut sahipliği oranı da yükseldi. Devlet, kamu özel kesim işbirliği modeli ile inşaat sektörünü konut sektörünün dışına taşıdı, şehir hasta haneleri, kamu binaları, santrallere kadar uzanan bir sektör yarattı.

- İnşaat sektörü de memnundu. Karlılık oranı öyle yükseldi ki, üretim yapmak için çırpınan sanayicinin önüne geçtiler. O kadar çok para kazandılar ki, halk ile dalga bile geçtiler. Egemen medya müteahhitlere adeta sinema yıldızı gibi davrandı, bunlara özel paparazziler türedi.

- Bankalar da memnun da, durasyon yöntemi ile faiz marjlarını yukarı doğru çektiler. Bankalar bir taraftan konut kredileri ile bireyleri, diğer taraftan da kurumsal inşaat kredileri ile sektörü fonladılar. OECd ülkelerinde 2017 yılında konut kredi plasmanında en fazla büyüme %11,73 ile Türkiye’de gerçekleşti. Ocak 2018 itibari ile bankalar toplum tüketici kredilerinin %46’sını (179 milyar TL) konut kredilerine tahsis ettiler.

Bu gelişimde finansman en önemli unsurdu. Bu da yurtdışı borçlanma ile sağlandı. Sonucu cari açık oranın %5-6 aralığına kadar yükselmesi oldu. Aslında halkın geneli de bu üçlüye (devlet-müteahhit-banka) destek verdi. Kentsel dönüşüm ile onlarda ranttan pay kaptılar. Ancak bu oyunun sıfır toplamlı olduğu unutuldu. Yani birileri de kaybediyordu. Üstelik bu kaybın sosyal boyutu da vardı. Bu boyutu yok etmek için devlet zaman zaman devreye girerek krizi geciktirdi. Sit alanı, çevre duyarlılığı ardıl hala getirildi. Bu değerleri savunanlar ötekileştirildi.
Şimdi balonun patlama aşamasına gelindi. Bunun işaretleri daha önceden de yazdığım gibi son üç yıldır zaten vardı. Örneğin konut fiyatı/kira endekisinin en yüksek olduğu ülkelerin başında Türkiye bulunmakta (IMF verilerine göre yükselen ülkeler grubunda 130,81 ile Türkiye ilk sırada).

Bu veriye destek yine sektör temsilcilerinden geldi. Dedikleri şu “2015’e göre kiralarda yüzde 30’a varan düşüş yaşanıyor…Bundan sonrası ciddi alarm anlamına geliyor. Bu yatırımı durduracak seviyedir. Mal sahipleri belli bir seviyenin altına inmek yerine binayı boş tutmayı tercih ediyorlar.”

Sorun büyük, çözümü başka yazı da tartışalım.

Not: Konut balonunu “Ekonomide Masallar Gerçekler” kitabım da geniş olarak ele almıştım. Bu Pazar, Ankara Kitap Fuarında, Asma Katta, Efil Yayınevi standında imza günüm var.