Konut arzı üçte bir düştüğü halde fiyatlar böyle; arz artınca ne olacak?

Belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen konut sayısı yılın ilk yarısında geçen yıla göre tam yüzde 32.2 geriledi. Aslında, yapı kullanma izin belgesine konu konut sayısında ilk yarılar itibariyle son yedi yılda ilk kez gerileme oldu. Ama doğrusu bu gerileme de tam oldu! Geçen yılın ilk yarısında 224 bin konut için yapı kullanma izin belgesi verilmişti. Bu yılın aynı döneminde ise kullanımına izin verilen konut sayısı 152 binde kaldı.

Hemen vurgulamakta yarar var; "izin verme" kavramı, sanki tamamlanmış çok sayıda konutun bulunduğu, ancak bunların kullanım izni alamadığı gibi yorumlanmamalı. Kullanımına izin verilen konut sayısındaki düşüş, izne konu olabilecek konut bulunmadığının, yani inşa edilmediğinin bir göstergesi yalnızca.

Bu yılın ilk yarısında kullanım izni verilen konut sayısı, geçen yılın olduğu kadar, 2008'in de altında; 2007'nin ise biraz üstünde. Kullanım izni verilen konut sayısı 2008'in ilk yarısında 179 bin, 2007'nin ilk yarısında ise 142 bin  düzeyindeydi.

Belge sayısında yüzde 38 düşüş

Yapı kullanma izin belgesi kapsamındaki daire sayısında yılın ilk yarısında geçen yıla göre yüzde 32'lik gerileme olduğunu belirttik. Yapı kullanma izin belgelerinin sayısında ise yüzde 38.3'lük bir gerileme yaşandı. Geçen yılın ilk yarısında yaklaşık 47 bin yapı kullanma izin belgesi verilmişken, sayı bu yıl aynı dönemde yaklaşık 29 binde kaldı.

Yapı kullanma izin belgesi sayısında ilk yarılar itibariyle 2006 yılına kadar dönüldü. 2006 yılının ilk yarısında yaklaşık 29 bin yapı kullanma izin belgesi düzenlenmişti. Belge sayısı 2007'de 33 bine, 2008'de 39 bine, geçen yıl ise rekor kırarak 47 bine ulaşmıştı. Bu yıl ise 29 binde kalındı.

Önceki yılların "hediyesi"!

Yapı kullanma izin belgelerinin hem belge, hem daire sayısındaki gidişatını belirleyen, kuşkusuz daha önce alınmış inşaat ruhsatlarının düzeyi. Bugün inşaat ruhsatı alır ve inşaata başlarsanız, yapacağınız inşaatın niteliğine göre bir yıl ya da daha fazla bir süre sonra belediyelere bu kez yapı kullanma izin belgesi talebiyle başvurursunuz. Dolayısıyla, yapı kullanma izin belgelerinin sayısında bu yılın ilk yarısında ortaya çıkan bu dramatik düşüşün nedenini geride kalan yılların inşaat ruhsatlarında aramak gerekiyor.

İşte yapı kullanma izin belgelerinin bu yılki düzeyinin çok düşük olmasına yol açan önceki yılların inşaat ruhsatlarına konu daire sayısı 2007, 2008 ve 2009 yıllarının ilk yarılarında bir önceki yılın aynı dönemine göre hep azaldı. 2006'nın ilk yarısında inşaat ruhsatına konu daire sayısı 290 bin düzeyindeydi. Sayı 2007'de 283 bine, 2008'de 270 bine, 2009'da ise 249 bine indi. 

Konut arzı artacak

Konut fiyatlarının küresel krizle birlikte artmak şöyle dursun, reel olarak, hatta nominal olarak bile gerilediği bir gerçek. Hem de, konut arzı üçte bir oranında azaldığı halde fiyatlar böylesine düşük seyrediyor.

Peki, konut arzı arttığında nasıl bir fiyat tablosuyla karşılaşılacak dersiniz… Bu soru akıllara, "konut arzında artış olacak mı ki" şeklinde başka bir soru getirebilir. Bu sorunun yanıtı da, belediyelerce verilen inşaat ruhsatlarında gizli.

Belediyeler bu yılın ilk yarısında yaklaşık 53 bin inşaat ruhsatı verdi. Ruhsat sayısı, geçen yılın aynı dönemindeki 49 bin ruhsata göre yüzde 8.4 arttı. Ancak, asıl artış bu ruhsatlara konu daire sayısında. İlk yarıda verilen inşaat ruhsatlarıyla 322 bin daire inşa edilecek. Geçen yılın ilk yarısındaki 249 binlik sayıya göre tam yüzde 29'luk artış var. 

Fiyatlar nereye gidecek?

Bu yılın ilk yarısında inşaat ruhsatı verilen 322 bin adet konut, bir rekora işaret ediyor. Daha önce ilk yarılar itibariyle en yüksek sayıya 290 bin adetle 2006 yılında ulaşılmıştı.

Biraz önce de vurguladık; bu yıl konut arzı geçen yıla göre üçte bir azaldığı halde fiyatlar artmak bir yana gerileme eğilimi içinde. Bu yıl inşaat ruhsatına bağlanan rekor sayıdaki konut önümüzdeki yıllarda tamamlandığında ne olacak? Arz patlaması yaşandığında konut fiyatlarının daha da baskı altında kalacağını söylemek kehanet olmasa gerek. Bu arz artışının etkisiyle fiyatların daha da düşmesini engelleyebilecek tek etken ise kuşkusuz krizin yavaş yavaş geride kalması ve konuta olan talebin canlanması. Bu ne ölçüde gerçekleşir, doğrusu şimdiden bir tahminde bulunmak hiç de kolay değil.

Yüzölçüm ve değer

Yapı kullanma izin belgesi sayısı ve bu belgelere konu daire sayısı yılın ilk yarısında geçen yıla göre sırasıyla yüzde 38.3 ve yüzde 32.2 azalırken, söz konusu belgelere konu inşaatların yüzölçümünde ve değerinde de benzer düşüşler kaydedildi. İzin belgelerine konu inşaatların yüzölçümü geçen yıla göre yüzde 31.6, değeri ise yüzde 28.5 azaldı.

Yapı ruhsatlarına konu inşaatların ise yüzölçümünde yüzde 23.6, değerinde yüzde 30.8 oranında artış oldu.