Konut alımında yeni yöntem “Gayrimenkul Sertifikası” ve vergilendirilmesi
Yılmaz SEZER
Gayrimenkul sertifikası her şeyden önce yeni bir yatırım aracıdır. Bu yöntemde gayrimenkul projesi küçük paylara bölünüp halka sunulmakta ve projeye dileyen herkesin ortak olması sağlanmaktadır. Halka arz işlemi ve sonrasındaki prosedür tamamen Sermaye Piyasa Kurulu gözetiminde gerçekleşmektedir. Gayrimenkul projesinin yapımı ise TOKİ garantörlüğünde gerçekleştirilmektedir. Bu konudaki yasal değişiklik 03.08.2016 tarih ve 29790 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan düzenleme ile son şeklini almış ve ilk uygulaması Mart 2017 sonu itibarıyla gerçekleştirilmiştir.
Herkesin istediği kadar sertifika alabilmesine imkân sağlamak üzere sertifika alma alt sınırı 42,5 TL gibi düşük bir tutar olarak belirlenmiştir. 3 yıl boyunca istenildiği zaman ve istenilen tutarda sertifika alınması mümkün kılınmıştır. Yatırımcı isterse projeye ortak olmakta istemesi halinde ise bu yöntemle istediği gayrimenkulü satın alarak sahibi olmaktadır. Alınan sertifikalar istenildiği zaman nakde dönebilmekte ve herhangi bir banka veya finans kurumu üzerinden gayrimenkul sertifikası talebi yapılabilmektedir. Bu yöntemle konut sahibi olmak kredi kullanmadan ve faiz yüküne katlanmadan ve istenildiği zaman ve istenildiği tutar üzerinden yapılması bize göre sertifika alımını cazip hale getirmektedir.
Ayrıca ülkemiz insanlarının gayrimenkule yatırım yapma istek ve alışkanlıkları dikkate alındığında (helal/haram sertifika ayrımına girilmeksizin) mantıklı bir ara çözüm olarak tarafımızdan değerlendirilmektedir. Ancak söz konusu sertifikaların nasıl vergilendirileceğine ilişkin belirsizliklerin olduğu da tarafımızdan değerlendirilmektedir. Gayrimenkul sertifikası, kira sertifikası gibi bir menkul kıymet ve bir çeşit bono ve tahvil olarak kabul edilmektedir. Gayrimenkul Sertifikası ile inşaat bitiminde daire teslim alan bir grup yatırımcı olacak, diğer bir yatırımcı grup ise, daire almayarak borsada sertifikasını satan kişiler olacaktır. Dolayısıyla her iki yatırımcı grubun vergilendirilmeleri de ayrı ayrı olmalıdır.
Konuya ilişkin Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yapılan açıklamalar ve TOKİ adına yapılan açıklamalar birbirleri ile uyuşmamakta ve boşluklar kalmaktadır. Her halükarda, ihraç edilecek menkul kıymet bir varant değil ise, hisse senetlerine bağlı olsa bile (ki bize göre öyle olması gerekir) %0 stopaj vergi oranı uygulanıp uygulanamayacağı ile ilgili bir belirsizlik vardır.
TOKİ KDV oranını %1 olarak belirlemiştir. Ama bu ancak gayrimenkulün tapusunun alınması halinde mümkün olacaktır. Gayrimenkul sertifikasının satışında KDV uygulanması bize göre mümkün değildir. Yani gayrimenkulün tapuda satışından önce KDV uygulaması da söz konusu olamayacak; tapu satışında uygulanacak KDV de gayrimenkulün konut veya işyeri ya da 150 metrekarenin üstünde olup olmamasına veya Büyükşehir sınırlarında olup olmamasına göre belirlenecektir.
Harçlar Kanunu’nda ise konuya ilişkin gerekli değişiklik 6824 Sayılı Kanun’la yapılarak Bakanlar Kurulu’na, tapu harçlarını gayrimenkullerin türleri, gayrimenkul sertifikası karşılığı edinimi, sınıfl arı, büyüklükleri, bulunduğu yer ve vergi değerleri itibarıyla birlikte veya ayrı ayrı olmak üzere, bir katına kadar artırmaya, onda birine kadar indirmeye yetki verilmiştir.
Konunun BSMV karşısındaki durumu hala net değildir. Maliye Bakanlığı’nın gayrimenkul sertifikasının vergilendirilmesine ilişkin olarak TOKİ’ye kira sertifikasının vergilendirilmesine benzer bir görüş verdiği düşünülmektedir. Ancak söz konusu görüşün sadece ilgili idareye verilmiş olması nedeniyle, yatırımcıların bu konuda bilgilendirilmeleri yeteri kadar gerçekleşmemiştir.
Yatırımcıların yatırım yaparken vergilendirmenin etkisini göz ardı etmediği unutulmaması gerekmekte olup Maliye Bakanlığı’nın konuya ilişkin biran önce genel düzenleme yaparak tüm kamuoyunu ve yatırımcıları bilgilendirmesinin yerinde olacağı düşünülmektedir.