Kiralık konut piyasasında arz-talep durumu ve yansımaları

Geçtiğimiz hafta içerisinde hem Maliye Bakanımız Sayın Mehmet Şimşek’in hem Ticaret Bakanımız Sayın Ömer Bolat’ın hem de TCMB Başkanı Sayın Hafize Gaye Erkan’ın kiralık konut piyasasına ilişkin paylaşımlarına istinaden mevcut durumu son rakamlar üzerinden aktarmanın önemli olduğunu düşünüyorum. Kiralık konut piyasasındaki mevcut durumunun yansımalarını veri kaynaklarının sonuçları kapsamında detaylandırmaya başlayalım…

Kiralık konut arz ve talebine ilişkin…

OECD paylaşmış olduğu veriler kapsamında Türkiye’deki kiralık konut piyasasındaki durumunu diğer ülkeler ile karşılaştırarak bizlere sunuyor (Kaynak: https:// data.oecd.org/price/housing-prices.htm). 2015 yılı baz dönem (2015=100) alınarak sunulan veriler kapsamında, 2023 yılı 3. çeyrek döneminde Türkiye’nin kiralık konut fiyat endeks değeri 519,5 puan iken, geri kalan 40 ülke endeks değer ortalaması 137,8 puan düzeyinde.

Tabi ki burada enflasyonun etkisi var ama bir başka sorun ise kiralık konut arzının yetersizliği. Arzı istenilen ölçekte artıramıyoruz çünkü hem üretim maliyeti çok yüksek hem de ciddi arsa kıtlığı söz konusu. TÜİK tarafından açıklanan yapı ruhsatlarına bakıldığında; 2023 yılının 9. ayında alınan ruhsat sayısı 520 bin civarında.

Yılın son çeyreğine ilişkin beklentim; 260 bin yeni ruhsatın bu rakama eklenerek yılı 780 bin daire ruhsat sayısı ile kapatmış olacağımız yönünde. Arzın göreli olarak artışında deprem sonrası yeniden yapılanma süreci ve kentsel dönüşüm faaliyetlerinin de etkisi söz konusu. 2023 yılı rakamı son 8 yılın en yüksek ruhsat sayısını karşımıza çıkartacak olsa da, bunların nihai ürüne dönüşebilmesi için 1,5-2 yıllık bir zaman söz konusu.

Hepsi nihai ürüne dönüşür mü, orası da ayrı tartışma tabi ki. BETAM tarafından “sahibinden. com”un veri seti derlenerek hazırlanan son raporunda kiralık konut arzına ilişkin verilere göre; kiralık ilan sayısının seyri geçen aya kıyasla Kasım ayında ülke genelinde %4,1; İstanbul’da %2,7; Ankara’da %3,2 ve İzmir’de %5,3 oranında azalmış görünüyor. Yapı ruhsatlarının artmasına rağmen kiralık konut arzındaki gerileme kira fiyatlarını nominal bazda yükseltiyor.

Diğer taraftan, kiralık konut isteği ise demografik yapıdaki değişikliklerin de etkisiyle hep canlı ve fakat hane halkı gelir artış yetersizliği nedeniyle de kiralama yetisini her geçen gün kaybediyor, kiralık konut talebi zayıflıyor. Kiralık konut talep endeksi Kasım ayında önceki aya kıyasla %14,8; önceki yılın aynı ayına kıyasla ise kıyasla ise %5,4 oranında azalmış görünüyor. Barınma ihtiyacı kapsamında kiralama isteği var ama maddi yetersizlik nedeniyle talebe dönüşmüyor. Özetle, pazarda yer alan kiraya konu konut ile kiralamak isteyen kişiler bir türlü buluşamıyor.

Kiralık konut fiyatları: Nominal bazda artış, reel bazda azalış…

 sahibinden.com’un son raporda kasım ayında yıllık ortalama kira artışı nominal bazda ülke genelinde %91,6 olurken, büyükşehirlerdeki cari kira artış hızları ise farklılık gösteriyor. Nominal bazda yıllık kira artışları İstanbul’da %77,1; Ankara’da %159,3; İzmir’de ise %117,2 olarak ölçümlenmiş durumda. Reel fiyatların düşmesine bağlı olarak reel fiyatlardaki yıllık artış oranı ülke genelinde %18,3’e; İstanbul’da %9,3’e; Ankara’da %60,1’e;, İzmir’de ise %34,1’e gerilemiş görünüyor.

Sonuç…

 Kiralarda reel bazda gerileme var ama hala nominal olarak artış oranı yüksek; konut arzında artış var ama istenilen ölçekte değil. Dolayısıyla kiralar hâlâ pahalı ve hane halkı geliri içerisinde aldığı pay yüksek. Orta vadeli programa baktığımızda önümüzdeki iki yıllık zaman diliminde enflasyonun göreli olarak yüksek olacağını dikkate aldığımızda, kiralarda mutlak bir gerileme beklemek doğru olmayacaktır. Bu noktada dengenin yeniden kurulması gerekiyor.

Sonuçta kiralık konut üretimini teşvik edici mekanizmalar ve üretimi yönlendirecek modeller geliştirilmeli, kiralık stokun alt-piyasalardaki düzeyi düzenli olarak takip edilmelidir. Bugün ülkemizin ihtiyaç duyduğu konut üretimine katkı sağlamanın ve üretilen konutlara toplumun geniş bir kesimi için erişilebilir kılmanın alternatif bir yolu olarak “erişilebilir kiralık konut üretimi” için kamu özel sektör işbirliği modelini önemli bir seçenek olarak düşünülebilir. Öneri kurgusunda, kamu otoritesinin serbest piyasa dinamiklerine müdahale etmeden, ya da en az müdahale seçeneğiyle, hedeflenen erişilebilirlik sonucuna ulaşmak adına belirlenmiş regülasyonlar ile kiralık sosyal konut üretimi teşvik eden bir yapı tasarlanmalıdır.