Kira stopajında kiracı mülk sahibi çatışması

YRD. DOÇ .DR. YUSUF İLERİ - Yeni Yüzyıl Üniversitesi Hukuk Fakültesi

İşyeri kira ödemeleri %20 gelir vergisi kesintisine tabidir. Gelir Vergisi Kanunu’nun 94’üncü maddesine göre, kiracı yaptığı kesintiyi mülk sahibinin vergisine mahsuben vergi dairesine ödemesi gerekmektedir. Yasa koyucu, bu şekilde stopaj yoluyla vergilendirilmiş kira gelirlerinin belli bir tutarın altında kalmasını nihai vergilendirme olarak kabul etmiştir. Bu tutar 2016 yılı için 30 bin TL’dir. Yani, stopaja tabi kira gelirlerinin diğer gelir unsurlarıyla birlikte toplamının 30 bin TL’yi aşması halinde mülk sahibi bu gelirlerini beyan etmek zorundadır. GVK’nın 121’inci maddesine göre bu şekilde kira gelirlerinden dolayı beyanname vermek zorunda olan mükellefl er, tevkif edilen vergileri, beyannameleri üzerinden tahakkuk eden vergilerden mahsup edebileceklerdir. 252 Seri No.lu GVK Tebliği ise, vergilerin sorumlu adına tahakkuk ettirilmesi ile kira kontratının ibrazını gelir sahibine mahsup ve iade işlemleri için yeterli görmüş, vergilerin ödenmesi koşulunu aramamıştır. Böyle olunca da bu kesintinin beyan edilmemesi yalnız vergi dairesi yönünden değil, mülk sahibi yönünden de önem arz etmektedir. Zira bu vergilerin muhtasar beyanname ile tahakkuk ettirilmesi halinde mülk sahibi vereceği gelir vergisi beyannamesinde tahakkuk eden vergileri mahsup etmek imkanına kavuşacaktır. Kesinti oranın %20 olduğu düşünülürse bu de önemli bir rakama tekabül etmektedir.

Burada şöyle önemli bir sorun var. İşyeri kira ödemesi nedeniyle beyan edilmesi gereken stopaj gelir vergisi beyan edilmemişse, mülk sahibi uğradığı kaybı kimden talep edecektir. İlk anda akla gelen, kesinti yapıp da vergi dairesine beyan etmeyen kiracıdan isteneceğidir. Ancak bu tutarlar mülk sahibinden vergi olarak kesilmiştir. Burada artık hukukun özel kişileri arasındaki bir alacak verecek değil, devletin vergi alacağı söz konusudur. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 17.11.1997 tarih ve E. 1997/12145 K. 1997/12798 sayılı kararıyla “İşyeri kiralarından doğan stopajın eksik ya da hiç ödenmemesi halinde vergi dairesi mal sahibini sorumlu tutamaz, mal sahibi de bu tutarları kiracıdan talep edemez” şeklinde karar vermiştir. Gelir İdaresi Başkanlığı da (GİB) kira stopajının yapılmamasından geliri elde edenin herhangi bir sorumluluğu olmadığı görüşünü benimsemiş ve özelgeler yoluyla açıklamıştır. Yani gerek Vergi idaresi gerekse Yargıtay meselenin bir vergi meselesi olduğu görüşündedir. Şu halde çözüm yeri adli yargı değil, vergi dairesidir. Bu durumda öncelikle bu tutarların vergi alacağına dönüştürülmesi yani tahakkuku sağlanmalıdır. Peki, tahakkuk işlemi nasıl mümkün olabilir? Söz konusu vergi olunca vergi dairesinin bunun tarh, tahakkuk ve takibinde hassasiyet göstereceği malumdur. Stopaj kesintisinin beyan edilmeyişinin vergi yasaları yönünde bir takım müeyyideleri vardır: Bir kat kadar vergi ziyaı cezası ve doğduğu tarihten başlayarak ödeme tarihine kadar oranları oldukça yüksek olan gecikme faizleri. Şu halde öncelikle vergi dairesinin burada bir vergi kaybı olduğunu tespit etmesi gerekmektedir. Mülk sahibi vergi dairesini durumdan haberdar edebilir. Hatta yıllık gelir vergisi beyannamesini ihtirazı kayıtla verip, bu tutarları gösterip kira kontratını ekleyerek mahsup işleminin yapılmasını da bir yöntem olarak deneyebilir. Bu da vergi dairesini harekete geçirir. Talebi reddedilen mülk sahibi, açacağı bir davayla konuyu vergi yargısının denetimine tabi tutmak imkanına sahip olacaktır. Hülasa, işyeri kiralarından kesilen gelir vergisinin beyan edilmemesi öncelikle devletin vergi kaybıdır. Bu tutarların ancak ve ancak vergi olarak tahakkuk ettirilmesi halinde, mülk sahibi bu tutarları mahsup veya iade yoluyla vergi dairesinden talep edebilir.

Öte yandan her işyeri kiralaması stopaja tabi değildir. Örneğin, işyeri olarak kiralanan taşınmaz herhangi bir faaliyet gösterilmeden bir başkasına da kiraya verilmiş olabilir. Hatta bunu kira sözleşmesindeki yasağa rağmen yapıldığını kabul edelim. Bu durumda kiracı ticari kazanç değil, gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) elde ettiğinden, stopaj yapılması yasal olarak mümkün değildir. Zira stopaj yapacakları belirleyen GVK’nın 94’üncü maddesinde GMSİ elde edenler sayılmamıştır. Stopajın, mülk sahibine %20 oranında bir maddi avantaj sağladığı göz önüne alınırsa, işyerlerini kiraya verenlerin, kiracının bu işyerinden sağladığı gelirin niteliğini bilerek kiraya vermelerinde yararları bulunmaktadır.