Kira gelirlerinin beyanı

Mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelirleri Gelir Vergisi Kanunu gayrimenkul sermaye iradı olarak tanımlıyor. Hangi mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerin vergiye tabi olduğu Kanun’da tek tek sayılmış. Bunların en yaygını tahmin edileceği gibi taşınmazlar. Bu nedenle aşağıda, taşınmaz kiralanmasından elde edilen gelirlerle sınırlı olarak, kira gelirlerinin beyanı ve vergilemesini özetleyeceğim.

Gelir ne zaman elde edilmiş sayılır?

Kira gelirlerinin vergilemesinde kural olarak tahsilat esası geçerlidir. Buna göre, 2015 yılı beyannamesine dahil edilecek kira gelirleri, 2015 yılında tahsil edilen kira tutarıyla sınırlıdır. Tahsil edilmeyen kira tutarı beyannameye dahil edilmez.  Peşin tahsil edilen kiralar, tahsil edildiği yıl değil, ilgili olduğu yılda beyan edilir. 

Buna göre, 2015 yılına ilişkin olarak verilecek beyannameye dahil edilecek kira gelirleri, 2015 ve önceki yıllara ilişkin olarak 2015 yılında tahsil edilen kira gelirlerinden oluşur. 2015 yılında tahsil edilen, 2016 ve sonrası yıllara ilişkin kira bedelleri 2015 yılı beyannamesine dahil edilmez.

Kiranın döviz olarak alınması durumunda gelir tutarı nasıl hesaplanır?

Kira bedelinin yabancı bir para birimiyle belirlenmiş olması halinde kira geliri, kiranın tahsil edildiği tarihindeki Merkez Bankası döviz alış kuru kullanılarak hesaplanır. Kira bedelinin para dışındaki bir değerle tahsili halinde, tahsil edilen kira emsal bedelle değerlenerek tutarı bulunur.

Kira gelirlerini beyan etmek zorunda olanlar

2015 takvim yılında beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan gerçek kişilerden;

- Konut kira geliri 3 bin 600 liralık istisna tutarını aşanlar, 

- İşyeri kira geliri brüt tutarı 29 bin lira olan beyanname verme sınırını aşanlar (29 bin liralık sınırın aşılıp aşılmadığının tespitinde, iş yeri kira gelirleri ile mesken kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmı birlikte dikkate alınır.), 

- Stopaja ve istisna uygulamasına konu olmayan kira gelirleri toplamı 1.500 liralık beyanname verme sınırını aşanlar, 

2015 yılı kira gelirleri için beyanname vereceklerdir.

Yukarıda geçen 1.500 liralık sınır beyanname verme sınırı olup, gelir tutarının bu tutarı geçmesi durumunda tamamı vergiye tabidir. 

Vergi sistemimizde aile reisi beyanı yoktur. Beyana tabi kira geliri bulunan aile bireylerinin her birinin geliri için ayrı beyanname verilmesi gerekir.

Kira gelirlerinde istisna

2015 yılı konut kira hasılatının 3.300 liralık kısmı gelir vergisinden istisnadır.

İstisnadan;

- Ticari, zirai veya serbest meslek kazancı için beyanname verenler, 

- Ücret, menkul ve gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve irat elde edenlerden, 2015 yılı için bu gelirleri toplamı 106.000 lirayı geçenler, 

- İstisna tutarının üzerinde kira geliri elde edip bu geliri beyan etmeyenler ile eksik beyan edenler, yararlanamazlar. 

Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, her bir ortak için istisna ayrı ayrı uygulanır. Bir kişinin birden fazla konuttan kira elde etmesi halinde istisna, her bir konut için ayrı ayrı değil, kira gelirleri toplamına bir defa uygulanır.

Kira gelirinden indirilecek giderler

Kira gelirinde gider uygulaması iki ayrı yöneteme göre yapılabiliyor.

- Götürü gider

- Gerçek gider

Götürü gider uygulamasında, gerçek giderlere bakılmaksızın kira gelirinin %25’i götürü olarak matrahtan indirilebilir. Götürü gider usulü hem konut hem de işyeri kira gelirleri için geçerlidir. Ancak bu usulün seçilmesi durumunda 2 yıl bu usulden gerçek usule geçilemez. Gerçek usulde gider uygulamasında ise kiraya verilen taşınmazla ilgili Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. maddesinde sayılan giderler indirilebiliyor. Burada dikkat edilmesi gereken konu; gerçek giderlerin istisna tutarı bulunması halinde bu tutara tekabül eden kısmına uygulanmaması gerekiyor. Bu giderlerden bazı önemli olan bazıları şunlardır;

- Konutlarını kiraya verip kendileri başka yerde kirada oturanların ödedikleri kiralar,

- Kiraya verilen gayrimenkuller için alınan kredilerin faizleri, 

- Konut olarak kiraya verilen 1 adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süreyle satın alam bedelinin %5’i,

- Kiraya verilen gayrimenkul için ödenen su, elektrik, bakım-onarım, sigorta giderleri.

Beyannamede indirilebilecek diğer indirimler

Gelir Vergisi Kanunu, yukarıda açıklanan şekilde, vergiye tabi gelirin tespitinde gerçek veya götürü giderlerin dikkate alınmasından sonra, kira ile ilişkisi olmayan bazı kalemlerin de matrahtan indirimine izin veriyor. Bunlardan önemli olan bazıları şunlar:

- Eğitim ve sağlık harcamaları: Harcamanın Türkiye’de yapılması, gelir veya kurumlar vergisi mükelleflerinden alınacak fatura veya benzeri belgelerle belgelenmesi kaydıyla, gelir sahibine, eşine veya çocuklarına ait eğitim ve sağlık harcamaları (Beyan edilen gelirin %10’u ile sınırlı.)

- Şahıs sigorta primleri: Beyan edilen gelirin %15’ini ve asgari ücretin yıllık tutarını aşmamak kaydıyla gelir sahibine, eşine ya da çocuklarına ait hayat sigorta primlerinin yüzde 50’si ile ölüm, kaza, hastalık, sağlık gibi şahıs sigorta primleri.

- Okul, yurt ve sağlık tesisleri için yapılan bağış ve yardımlar.

Kira gelirlerinin beyan zamanı ve şekli

Beyan edilmesi gereken kira gelirlerinin 25 Mart akşamına kadar vergi dairesine bir beyanname ile beyan edilmesi gerekiyor. 

Beyan edilecek geliri sadece ücret, gayrimenkul sermaye iradı, menkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlardan oluşanlar, Hazır Beyan Sistemi olarak adlandırılan sistemi kullanarak gelirlerini beyan edebilirler. Bu sistemde, Gelir İdaresi Başkanlığı vergiye tabi gelirleri çeşitli kaynaklardan topladığı verilerle tespit ederek, mükellefin beyannamesini hazırlıyor ve internet ortamında mükellefin bilgisine sunuyor. Mükellef bu verilerin doğruluğunu tespit ettikten sonra beyannameyi onaylıyor. Sisteme Gelir İdaresi Başkanlığı'nın internet sitesinden ulaşılabiliyor. Beyanname verildikten sonra hesaplanan verginin iki taksitte (Mart–Temmuz) ödenmesi gerekiyor.