Kira gelirlerinin beyanı

Bilgütay YAŞAR

Gelir Vergisi Kanunu’nda (GVK) Gayrimenkul Sermaye İradı olarak gelir vergisine tabi olan gelirler sayılmıştır. Bu gelirler içerisinde en yaygın olanı gayrimenkullerin kiraya verilmesinden elde edilen kira geliridir. Bu nedenle yazımızda esas itibariyle konut ve iş yeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen kira gelirleri üzerinde durulacaktır.

Tahsil edilemeyen kiraların vergisi ödenecek mi?

Kira gelirlerinde vergileme tahsilat esasına bağlanmış durumda, bu nedenle 2014 yılında sadece tahsil edilebilmiş kiraların vergisi ödenecek. Örneğin; 2014 yılında ödeme güçlüğü nedeniyle kiracının bazı aylarda kirayı ödeyememesi durumunda bu aylara ait kira 2014 yılı beyanında dikkate alınmayacaktır. Tahsilat esasının bir gereği olarak geçmiş yıllarda tahsil edilmemiş kiranın 2014’de tahsil edilmesi halinde bu kira 2014 beyanına dahil edilecektir. Bu kuralın bir istisnası ise peşin tahsil edilen kiralardır. Peşin tahsil edilen kiralar, tahsil edildiği yılda değil ilgili olduğu yılda vergilendirilecek. Örneğin; 2014 Haziran ayında 1 yıl (2015 Haziran’a kadar) kiraya verilmiş bir gayrimenkulün 1 yıllık kirası peşin alınmış ise 2014 yılında sadece 6 aylık (Haziran-Aralık 2014) kısmı 2014 yılında beyan edilecektir. Geriye kalan 6 aylık kısım 2015’in geliri sayılacaktır.
2014’de kira geliri elde eden herkes beyanname verecek mi?
2014 yılında elde ettiğiniz kira geliri sadece konut kirasından oluşuyorsa bu durumda 3 bin 300 TL’lik istisna sınırını aşıp aşmadığınıza bakmanız gerekecek. Yıllık 3 bin 300 TL’yi aşıyorsa beyan yükümlülüğünüz var, aşmıyorsa yok. Ancak istisna uygulamasından yararlanamıyorsanız (Örneğin; serbest meslek beyannamesi vermeniz gerekiyorsa) bu durumda beyan sınırı olan 1.400 TL’yi geçmeniz halinde beyanname vermeniz gerekiyor. 
İş yeri kira geliriniz varsa stopaj uygulaması söz konusu olduğundan 2014 için 27 bin TL’yi geçmeyen kira gelirlerinin beyanı gerekmeyecek aşıyorsa tamamını beyan etmelisiniz.
Hem iş yeri hem de konut kira gelirinin olması halinde beyan sınırı için, konut kira gelirinin istisna tutarını aşan kısmıyla iş yeri kira geliri toplanacak, 27 bin TL’yi aşmıyorsa sadece konut kira geliri (3 bin 300 TL’nin üstünde olması halinde) beyan edilecektir.

İş yerinden elde edilen brüt kira geliri:    25.000 TL
Konut kira geliri:    10.000 TL
    25.000+(10.000 – 3.300) =    31.700 TL
Bu durumda 31 bin 700 TL, 27 bin TL’den büyük olduğundan iş yeri kira geliri ile konut kira geliri toplamı beyan edilecektir.

Gayrimenkulün kira almaksızın başkasının kullanımı
Eğer evinizi eş, çocuk veya kardeş dışında birine bedelsiz kullandırıyor ve para almıyorsanız gayrimenkulün emlak vergi değerinin %5’i oranında bir tutarı kira geliri olarak beyan etmeniz gerekiyor. Gayrimenkulün koruma amaçlı başkalarının kullanımına bırakılması veya sizinle birlikte eş, çocuk ve kardeş dışındaki akrabalarınızın aynı yerde ikamet etmeleri halinde bu uygulama geçerli değil. Diğer bir deyişle, gelir beyan etmeniz gerekmiyor.
Yurt dışında bulunan gayrimenkullerden elde edilen kira gelirlerinin beyanı
Prensip olarak yurt dışındaki gayrimenkullerinizden elde ettiğiniz kira gelirlerinin de, tam mükellef sayılmanız nedeniyle, Türkiye’de beyan etmeniz gerekiyor. Ancak gayrimenkulün bulunduğu ülke ile Türkiye arasında yapılan Çifte Vergilemeyi Önleme Anlaşmalarına göre, bu gelir sadece o ülkede vergilendirilebilir. Kira gelirinin her iki ülkede de vergilendirilmesi durumunda yurt dışında ödenen verginin, Türkiye’de ödenecek vergiden mahsup edilmesi mümkündür.
Kira gelirlerinde istisna tutarı 2014 için 3 bin 300 TL
Bu istisna sadece konut kira gelirleri için geçerlidir. Ayrıca;
Ticari, zirai veya serbest meslek kazancı nedeniyle beyanname verenler, örneğin; avukat ve doktorlar…
Beyan edilsin edilmesin 2014 menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı, ücret ve diğer kazanç ve irat toplamı 97 bin TL’yi geçenler
Beyan etmeleri gereken kira gelirlerini beyan etmeyenler bu istisnadan yararlanamayacaklardır.
Kira gelirinden indirilecek giderler
Kira gelirinde gider uygulaması iki ayrı yöneteme göre oluyor;
- Götürü gider
- Gerçek gider
Götürü gider uygulamasında, binanızla ilgili gerçek gideriniz ne olursa olsun kira gelirinizin %25’ini götürü gider olarak matrahınızdan indirebilirsiniz.

Örnek: 
    2014 Konut kira geliri:    25.000 TL
    İstisna:    (3.300) TL
    Götürü Gider (%25):    (5.425) [(25.000 – 3300) x %25]
    Matrah:    16.275 TL
Götürü gider usulü hem konut hem de işyeri kira gelirleri için geçerlidir. Ancak bu usulün seçilmesi durumunda 2 yıl bu usulden gerçek usule geçilemiyor.
Gerçek usulde gider uygulamasında ise kiraya verilen gayrimenkulle ilgili Gelir Vergisi Kanunu’nun 74’üncü maddesinde sayılan giderler indirilebiliyor.
Burada dikkat edilmesi gereken konu; gerçek giderlerin istisna tutarı bulunması halinde bu tutara tekabül eden kısmına uygulanmaması gerekiyor. Bu giderlerden bazı önemli olan bazıları şunlardır;
- Konutlarını kiraya verip kendileri başka yerde kirada oturanların ödedikleri kiralar
- Kiraya verilen gayrimenkuller için alınan kredilerin faizleri
- Konut olarak kiraya verilen 1 adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süreyle satın alam bedelinin %5’i
- Kiraya verilen gayrimenkul için ödenen su, elektrik, bakım-onarım, sigorta giderleri
Beyannamede indirilebilecek diğer indirimler
Yazımızın önceki bölümünde açıklamaya çalıştığımız üzere;
- Beyan edilecek kira geliri tespit edilecek.
- İstisna uygulaması varsa bu tutar gelirden düşülecek.
- Seçilen gider usulüne göre giderler indirilecek.
Prensip olarak bu aşamalardan sonra vergiye tabi matrah ortaya çıkacaktır. Ancak GVK’nin 89’uncu maddesine göre; kira ile ilişkisi olmayan bazı kalemlerin de matrahtan indirimine izin verilmektedir. Bunlardan önemli olanlar:
- Eğitim ve Sağlık Harcamaları: Harcamanın Türkiye’de yapılması, gelir veya kurumlar vergisi olanlardan alınacak belge ile (Fatura…) belgelenmesi kaydıyla kendinize, eşinize veya çocuklarınıza ait eğitim ve sağlık harcamaları (Beyan edilen gelirin %10’unu aşmaması gerekiyor.)
- Şahıs Sigorta Primleri: Beyan edilen gelirin %15’ini ve asgari ücretin yıllık tutarını aşmamak kaydıyla kendinize, eşinize ya da çocuklarınıza ait hayat sigorta primlerinin %50’si ile ölüm, kaza, hastalık, sağlık gibi şahıs sigorta primleri matrahtan indirile biliniyor.
- Okul, yurt ve sağlık tesisleri için yapılan bağış ve yardımlar

Kira gelirlerinin beyan usulü

Beyan edilmesi gereken kira gelirlerinin 25 Mart’a kadar vergi dairesine bir beyanname ile beyan edilmesi gerekmektedir. Bu beyan başka beyana tabi geliri olmayan sadece kira gelirleri olanlar için elektronik ortamda da verilebilmektedir. (Önceden hazırlanmış kira beyanname sitesi) Bunun için gib.gov.tr üzerinden işlem yapmak mümkündür. Bu sistemin kullanılması zorunlu değil, isteyen kağıt ortamında hazırlayacağı beyannameyi vergi dairesine giderek de verebilir.

Beyanname verildikten sonra hesaplanan vergi iki taksitte (mart-temmuz) ödenebilecektir.
Gelir İdaresi artık birçok kaynaktan aldığı bilgilerle gelirinizi kolaylıkla tespit edebiliyor. Bunun için siz siz olun kira gelirinizi 25 Mart’a kadar beyan edin. Aksi halde;
- Verginin 1 katı vergi cezası,
- Aylık 1,40 gecikme faizi,
- Usulsüzlük cezası,
- İstisnadan yararlanmama, durumlarıyla karşılaşabilirsiniz.