Kira gelirlerinde istisna ve beyan

Mesken kira gelirlerine uygulanan istisnayı belirleyen Gelir Vergisi Kanunu'nun 21'inci maddesinde 6322 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'la yapılan değişiklikle mesken kira geliri istisnasının uygulanmasına bazı sınırlamalar getirilmiştir. Maddenin yeni hali ile uygulanması ile Gerçek kişilerin gelirlerinin bir beyannamede toplanması ve yıllık beyanını düzenleyen Gelir Vergisi Kanunu'nun 85 ve 86'ncı maddelerinin uygulanması konularında kapsamlı örneklerle açıklayan GVK sirküleri taslağı hazırlanmış ve Gelir İdaresi Başkanlığı'nın internet sitesinde yayınlanmıştır. Mesken istisnasına ilişkin yeni düzenlemeler ve 2013 ve müteakip yılların gelirlerinin toplanması ve beyanına ilişkin açıklamalar bu sirkülerin konusunu oluşturmaktadır. Mükellefler için faydalı olacağına inandığımız bu sirkülerin mesken kirası istisnası ve kira gelirlerinin beyanına ilişkin hususlara yazımızda değerlendirilmiştir.

Mesken kira geliri istisnasının uygulanması

Yasal düzenleme
6322 sayılı Kanun'un 5'inci maddesi ile Gelir Vergisi Kanunu'nun 21'inci maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

"Ticari zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 103'üncü maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanlar bu istisnadan faydalanamazlar."

Maddenin son hali şöyledir; "Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 1.500.000.000 lirası gelir vergisinden müstesnadır. (284 Seri No'lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 2013 yılı için 3 bin 200 TL)

İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamaz.

Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile 1.1.2013 tarihinden itibaren elde edilen hasılatlara uygulanmak üzere yürürlük 15.06.2012) istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 103'üncü maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanlar bu istisnadan faydalanamazlar.''

İstisnanın uygulanması ve istisnadan yararlanamayacak mükellefler
Gelir Vergisi Kanunu'nun 21'inci maddesine göre, binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılında elde edilen hasılatın belli bir kısmının gelir vergisinden istisna olduğu hüküm altına alınmış olup, söz konusu istisnanın uygulanması da belli şartlara bağlanmıştır. İstisna tutarı, 284 seri no.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 2013 takvim yılında elde edilen kira gelirleri için 3 bin 200 TL olarak belirlenmiştir.
Buna göre, istisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi durumunda istisnadan yararlanılamayacaktır.

Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyannameyle bildirmek zorunda olanlar söz konusu istisnadan yararlanamayacaklardır. Dolayısıyla, ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyannameyle bildirmek zorunda olanlar, mesken kira geliri elde etmeleri halinde bu geliri, tutarı ne olursa olsun beyannameye eklemek durumundadırlar.
Ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve irat elde edenler için istisna uygulaması 

Gelir Vergisi Kanunu'nun 21'inci maddesinde 6322 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikle, anılan kanunun 103'üncü maddesinde yer alan tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için belirlenen tutarın (bu tutar 2013 yılı gelirlerinin vergilendirilmesinde esas alınmak üzere 94 bin TL) üzerinde ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ve diğer kazanç ve irat elde edenler, söz konusu istisnadan yararlanamayacaklardır.
Mesken kira gelirinin istisnadan yararlanıp yararlanamayacağına yönelik tutarın tespitinde ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ve diğer kazanç ve iratların ayrı ayrı veya birlikte elde edilmesine bakılmaksızın, elde edilen kazanç ve iratların brüt tutarlarının toplamı dikkate alınacaktır. Ayrıca, söz konusu bu kazanç ve iratların beyan edilip edilmemesinin ya da bu kazanç ve iratlara herhangi bir istisna uygulanıp uygulanmamasının önemi bulunmamaktadır.

Diğer taraftan, ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratları toplamının, anılan Kanunun 103 üncü maddesinde yer alan tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için belirlenen tutarı aşıp aşmadığına bakılmaksızın istisna haddinin altında elde edilen mesken kira gelirleri yıllık gelir vergisi beyannamesine dahil edilmeyecektir.

Gayrimenkul sermaye iratları ve beyan

Tam mükellefiyette;
Tam mükellef gerçek kişiler tarafından elde edilen vergi tevkifatına tabi tutulmuş gayrimenkul sermaye iratları(kira) tutarının beyan haddini (2013 yılı gelirleri için 26 bin TL) aşması halinde, bu iratlar için beyanname verilecektir. Tevkif suretiyle vergilendirilmemiş mesken kira geliri tutarının ilgili yıla ilişkin istisna (2013 yılı için 3 bin 200 TL) tutarını aşması halinde de beyanname verilecektir.
Tevkifat ve istisna uygulamasına konu olmayan gelirler için belirlenmiş beyan haddini (2013 yılı için bin 390 TL) aşmayan gayrimenkul sermaye iratları için yıllık beyanname verilmeyecektir.
Mesken kira geliri ile vergi tevkifatına tabi tutulmuş gayrimenkul sermaye iradının birlikte elde edilmesi halinde, gelir vergisinin hesaplanmasına ilişkin tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarın aşılıp aşılmadığının tespitinde (2013 yılı için 26 bin TL); istisnadan yararlanılabilecek olması şartıyla mesken kira geliri için istisna tutarı düşüldükten sonra kalan tutar ile tevkifata tabi tutulmuş gayrimenkul sermaye iradının brüt tutarının toplamı dikkate alınacaktır. Bu şekilde tespit edilen tutarın anılan haddi geçmesi halinde istisna tutarı düşülmeden önceki mesken kira gelirleri ile tevkifata tabi tutulan işyeri kira gelirlerinin brüt tutarının toplamı beyan edilecektir.

Dar mükellefiyette;

Dar mükellef gerçek kişiler, Türkiye'de tevkif suretiyle vergilendirilmiş gayrimenkul sermaye iratları için tutarı ne olursa olsun beyanname vermeyeceklerdir.

Yurt dışında yerleşik, dar mükellefiyet esasında vergilendirilmekte olan Türk vatandaşları tarafından elde edilenler de dahil olmak üzere tevkif suretiyle vergilendirilmemiş mesken kira gelirleri için istisna tutarının (2013 yılı için 3 bin 200 TL) aşılması halinde, bu gelirler yıllık beyanname ile beyan edilecektir.

Tevkifat ve istisna uygulamasına konu olmayan gelirler için belirlenmiş beyan haddini (2013 yılı için bin 390 TL) L. aşmayan gayrimenkul sermaye iratları için beyanname verilmeyecektir.

Giderler ve Zarar Mahsubu

Safi iradın bulunması için, 21'inci maddeye göre istisna edilen gayrisafi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere gayrisafi hasılattan, yapılacak seçime göre %25 götürü gider veya GVK'nın 74'üncü maddesinde 11 madde olarak sayılan gerçek giderler düşülebilecektir.

Gayrimenkul sermaye mahiyetindeki mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi halinde, 11 madde olarak sayılan gerçek giderlerden yalnız bu kısma isabet edenler hasılattan indirilebilir.

Gelirin toplanmasında gelir kaynaklarının bir kısmından doğan zararlar (diğer kazanç ve iratlardan doğanlar hariç) diğer kaynakların kazanç ve iratlarına mahsup edilecektir. Ancak, menkul ve gayrimenkul sermaye iratlarında, gider fazlalığından doğanlar hariç, sermayede meydana gelen eksilmeler zarar kabul edilmemektedir.

Ayrıca, Gelir Vergisi Kanunu'nun 74'üncü maddesinin birinci fırkasının (4) ve (10) numaralı bentlerinde yer alan gider kısıtlamasına ilişkin hükümlerin zarar mahsubunda ayrıca dikkate alınması gerekmektedir.(4) ve (10) no.da yer alan giderler aşağıda kısaca belirtilmiştir.
(4) Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin %5'i (İktisap bedelinin %5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım GVK'nın zararların karlara takas ve mahsubuna ilişkin 88'inci maddesinin 3'üncü fıkrasının uygulanmasında gider sayılmaz ve zarar addolunmaz),

(10) Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (kira indirimi gayri safi hasılattan bu maddenin 1 ila 9 ve 11 numaralı bentlerinde yazılı giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır; kiranın indirilemeyen kısmı 88'inci maddenin 3'üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz ve zarar addolunmaz).