Kentsel dönüşümde gözardı edilen yönetim planı

İLHAMİ AKKUM - Omurga Portföy Yatırım Direktörü

“Apartmanda işyeri olur mu? Ortak alan olan bodrumu dükkan yapabilir miyim? Çatı izolasyonuna alt kattakiler karşı çıkıyor; ne yapalım? Asansör değişim bedelini kim ödeyecek? Alt katta gürültülü çalışan işyerine ne yapabiliriz?” Emlakla ilgili forumlarda hemen her gün duyabileceğiniz bazı yakınmalar bunlar…
İnsanların bir arada yaşamasından kaynaklı sorunların olması normal… Ancak bunların önüne geçmek mümkün… Sonradan yakınmak yerine, önceden sağlam bir yönetim planı üzerinde çalışmak bu sorunları önemli ölçüde azaltabilir.

Konutlarda karşılaşılan sorunların genelde sosyal ve suça ilişkin rahatsızlıklara yol açtığı bilinir. Dargınlıklar, küskünlükler, itiş-kakış, kavgalar, bazen ölümlü yaralamalar bunlar arasında.
Bağımsız bölümlere bölünerek satılmış ticari gayrimenkullerdeyse durum çok daha çetrefilli ve karmaşık...

Onlarca, hatta yüzlerce işyerinin bulunduğu binalardaki kat malikleri toplantılarının meydan savaşı gibi geçtiğini katılanlar bilirler. Çekişmeler nedeniyle bazı plazalarda en basit asansör, ısıtma, havalandırma, iklimlendirme yenileme ve bakımları yıllarca yapılamayabilir.

Kullanıcı olmayan kat malikleri genelde ya vekilleri ya da mirasçıları aracılığıyla bu karar toplantılarına katılırlar, kararlarsa halihazır kiracı veya kullanıcıların aleyhine olabilir.

Omurga Portföy Araştırma Birimi tarafından oluşturulan tabloda İstanbul’da gayri ticari fonksiyondan devşirilmiş 56 binden fazla ticari işletmenin çalışmakta olduğu ortaya çıktı. Kentsel dönüşüm tsunamisiyle Ataşehir’in yüzde 70’i, Kadıköy’ün yüzde 40’ı, Bayrampaşa’nın yüzde 20’si gibi büyük oranlarla binalar yıkılıp yeniden yapılırken, yönetim planı ve ilişkili sorunlar ne derinlikte irdelenmektedir? Yok denecek kadar.

Sonra? Sonra, gelsin gayrimenkul kökenli sorunlar, ticari zararlar...

Bu noktada bazı önerilerimiz var…

Bağımsız bölüm satın alacaklara: Planı hukukçunuza inceletin. Varsa taslak planı satınalma sözleşmenize ekletin.

Bağımsız bölüm kiralayacaklara: Plan hakkında bilgilenin. Tesisteki kullanıcı ve kiracılar nezdinde istihbarat yaparak, işletme nitelik, sorun ve maliyetlerini öğrenin.

Çekirdek paydaşlara: Ticari gayrimenkulü bağımsız bölüm bazında satmadan, almadan, kiralamadan önce olası sorunları araştırın, sonuçlarını değerlendirin.

Söz sonu: İşletmenizin altına ne zaman patlayacağı belirsiz bir bombayı koymayın.