Kat irtifaklı arsa payı devirlerinde tapu harcı hangi bedel üzerinden al
Önceki haftaki "Gayrimenkul devirlerinde tapuda beyan edilecek değer ne olmalı?" başlıklı yazımızda açıkladığımız üzere; 492 sayılı Harçlar Kanunu hükümleri uyarınca, bu kanuna ekli (4) sayılı tarifede belirtilen tapu ve kadastrolama işlemleri harca tabidir. Anılan tarifenin I-20/a bendi hükmü uyarınca, "gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabı" halinde hem devir eden (satıcı) hem de devir alan (alıcı) ayrı ayrı "binde onbeş" oranında harç ödemek zorundadır.
5766 sayılı kanunun 11. maddesi ile yasanın Resmi Gazete'de yayımlandığı 05.06.2008 tarihinden itibaren, 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 63'üncü maddesinde değişiklikler yapılmıştır.
Yapılan bu değişiklik öncesinde, 01.01.2002 ile 05.06.2008 tarihleri arasındaki dönemde kanunun eski hükmüne göre, beyan edilmiş değer gerçek devir ve iktisap bedelinden farklı da olsa mükellef tarafından beyan edilmiş olan değerler emlak vergisi değerinin üzerinde ise, tapu harcının beyan edilmiş bu değer üzerinden alınması gerekirken, yapılan değişiklik sonrasında 05.06.2008 tarihinden itibaren yapılan gayrimenkul devir işlemlerinde ise, beyan edilen değer emlak vergisi değerinin üzerinde olsa bile gerçek alım-satım bedelinin altında ise ve gerçek alım-satım bedeli daha sonra tespit edilirse aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re'sen tarh edilecek ve bu suretle tarh edilecek tapu ve kadastro harcı için, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nda yer alan vergi ziyaı cezası yüzde 25 nispetinde uygulanacaktır.
Başka bir deyişle, 05.06.2008 tarihinden itibaren yapılan gayrimenkul devir işlemlerinde, gerçek alım-satım bedeli ne ise o değerlerin beyan edilmesini sağlamaya yönelik yasal düzenleme yapılmıştır. Söz konusu değişiklik, münhasıran gayrimenkul devir ve iktisaplarına yönelik olduğundan, (4) sayılı tarifenin diğer bentlerine göre yapılacak tapu işlemlerinde ilgili bentte gösterilen değer üzerinden tapu harcı hesaplanacaktır.
Konuyla ilgili açıklamaların yapıldığı 56 nolu Harçlar Kanunu Genel Tebliği'nde, yasa maddesindeki değişikliğe ilişkin olarak, yukarıda belirtilen yönde açıklamalarda bulunulmuş ve konut alımlarında henüz bitmemiş olup, kat irtifaklı arsa halinde iken yapılan alım-satımlarla ilgili aynen aşağıdaki örnek verilmiştir:
"Örnek 2 : (A) şahsı konut almak üzere, halihazırda arsa olan gayrimenkul üzerinde tesis edilen kat irtifakı sonucu ortaya çıkan arsa payını (B) şahsından 20/6/2008 tarihinde 300.000 YTL karşılığı satın almıştır. Söz konusu arsa payının emlak vergisi değeri 5.000 YTL olup, tapuda bu değer (5.000 YTL) üzerinden harç ödenmiştir.
Yapılan işlemin tapu harcı uygulaması açısından değerlendirilmesi:
Burada, üzerine kat irtifakı tesis edilmiş arsaya inşa edilecek binaya ait bağımsız bölüme isabet eden arsa payının satışı söz konusu olup, arsa payı satışının inşaatı tamamlanmış konut satışından bir farkı bulunmamaktadır. Dolayısıyla, arsa payı vasfındaki gayrimenkulün alım-satımında alıcı ve satıcı gerçek satış bedeli üzerinden harç ödeyecektir.
Örneğimizde; beyan edilen değer, arsa payı için belirlenen emlak vergisi değeri olmakla birlikte, gerçek alım-satım bedelini yansıtmamaktadır. Dolayısıyla, gerçek alım-satım bedeli ile emlak vergisi değeri arasındaki fark matrah (300.000 - 5.000 =295.000 YTL) üzerinden alıcı ve satıcı adına cezalı tapu harcı tarhiyatı yapılacaktır."
Verilen bu örnekte; henüz tamamlanmamış bulunan ve inşaatın tamamlanmasından sonra konut olarak teslim edilecek gayrimenkullerin satışında, eğer inşaat henüz tamamlanmadan tapuda kat irtifaklı arsa payı devri yapılırsa, arsa payı devrinin inşaatı tamamlanmış konut satışından bir farkı bulunmadığı, dolayısıyla, arsa payının tapuda devrinde, konut için anlaşılmış olan alım-satım bedeli üzerinden tapu harcı ödenmesi gerektiği ifade edilmiştir.
Kanımızca, bu anlayış yasal düzenlemelere uygun değildir. Çünkü; bu aşamada devre konu olan şey tamamlanmış konut değil, üzerinde kat irtifakı tesis edilmiş arsa payıdır. Vergi Usul Kanunu'nun 3'üncü maddesinde belirtildiği gibi, vergilendirmede vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyeti esastır. Olayın gerçek mahiyeti ise, tapuda yapılan devir esnasında henüz ortada tamamlanmış bir binanın bulunmadığıdır. O anda devre konu olan şey arsa payından ibarettir. Zaten, arsa üzerine yapılan bina tamamlandığında ve ilgili Yapı Kullanma İzin Belgesi alındığında, tapuda daha önce arsa payı olarak tescil edilmiş olan gayrimenkul için cins tashihi yapılacak ve bina olarak tescil edilecektir. Bu işlem yapıldığında ise, Harçlar Kanunu'nun 4 sayılı tarifesinin 13/a fıkrası hükmü uyarınca, aynı gayrimenkul için ikinci kez tapu harcı ödenektir. Cins tashihi aşamasında ödenecek tapu harcı ise tamamlanmış binanın emlak vergisi değeri üzerinden binde 15 oranında olacaktır. Dolayısıyla, arsa payı olarak devri yapılmış gayrimenkul için tapu harcının hesaplanmasına esas olacak değer de, arsanın emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, satış bedelinden arsaya isabet edecek kısım olmalıdır.
Uygulamada sorun yaratacak bu düzenlemenin, ilgili tebliğde değişiklik yapılarak, bir an önce düzeltilmesinde fayda vardır.