İstanbul’un konut ihtiyacı

Geçtiğimiz hafta içerisinde konut sektörünün önemli sivil toplum kuruluşlarından bir tanesi olan Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) için PwC Türkiye tarafından hazırlanan rapor paylaşıldı. Detaylarını okudukça, rapora emek verenlere teşekkür etmek gerektiğini düşünüyorum.

Çünkü gelecek hakkında bize ışık tuttuğu muhakkak. Raporun en çarpıcı verisi ise “İstanbul'un deprem ve kentsel dönüşüm kaynaklı ihtiyaç hariç tutulduğunda, yıllık ortalama 123 bin; 10 yıllık dönemde toplam 1,23 milyon yeni konut ihtiyacı oluşacak” şeklindeydi.

Demografik gelişmeler, göç hareketliliği, yeni nesil turizm faaliyetlerinin etkileri, başka bir kentte ikamet etmesine rağmen iş insanları, yabancılar ve öğrencilerin İstanbul’da bulundukları süre gibi birçok kriter dikkate alınarak yapılan bir öngörü bu ve çok da kıymetli. Gelelim detaylara…

İstanbul’daki haneye bağlı konut ihtiyacı: Nüfus değişimi ve göç hareketleri kaynaklı

İstanbul’un mevcut 15,9 milyonluk nüfusunun, %0,5 oranında büyüme ile 2032 yılında 16,7 milyona ulaşacağı tahmin ediliyor. İstanbul’un demografik yapısı açısından, önümüzdeki 10 yılda doğum oranlarındaki azalma eğiliminin devam etmesi, ortalama yaşam süresindeki iyileşmeler nedeniyle yaşlı nüfusun giderek yoğunlaşması ve medeni durumu evli olanların azalması dikkat çekici unsurlar. Bu değişkenlerin bütüncül etkisiyle İstanbul’un ortalama hane halkı büyüklüğü 2022 yılında 3,18 iken bu ortalamanın 2032 yılında 2,74’e düşmesi öngörülüyor.

Diğer yandan, daha iyi yaşam koşullarına erişim, ekonomik ve güvenlik nedeniyle İstanbul’dan diğer illere göçün artması da öngörüler içerisinde. Buna karşın, expatlar başta olmak üzere yurt dışından gelenlerde belirgin bir değişim olmayacağı da varsayılmış durumda. Böylelikle, rapor kapsamında önümüzdeki 10 yılda nüfustaki ve göç dengesinde değişimler sonucunda yıllık ortalama 108 bin; 10 yıllık dönemde ise toplam 1,08 milyon konut ihtiyacının oluşması tahmin edilmiş durumda.

İstanbul’daki konut ihtiyacının belirlenmesinde ikametgâha dayalı olmayan faktör

İstanbul’da turistik amaçla kullanılmak üzere 2032 yılına kadar yaklaşık 34 bin konuta ihtiyaç duyulacağı, bu kapsamda yıllık ortalama 3 bin konut üretimi ile bu ihtiyacın karşılanabileceği öngörülmüş durumda.

Rapor kapsamında yapılan hesaplamaya göre, İstanbul’da hâlihazırda bulunan 21 bin «kayıt dışı» öğrenci temsil eden hane seviyesinin nüfus değişimine göre 2032 yılında 25 bin haneye yükseleceği tahmin edilmiş durumda.

Dolayısıyla, mevcut talebe eklenecek toplam konut talebinin de 10 yılda yaklaşık 4 bin olacağı bekleniyor. İkincil konuta olan talebin geçmiş trendler dikkate alınarak senede %4,6 oranında artacağı varsayılmış. Bu doğrultuda gelecek 10 yıl içerisinde toplam 50 bin konut talebinin de bu kapsamda oluşması öngörülmüş.

Konut ihtiyaç öngörülerinde gözden kaçan ama aslında önemli detaylardan bir tanesi ise ikametgâhı Anadolu’da olup İstanbul’da kısa süreli kullanım amaçlı konutu bulunan yüksek gelirli hanelerin yaratacağı talep. Yine bu kapsamda da toplam 9 bin ek konut talebinin önümüzdeki 10 yılda oluşması öngörülmüş durumda. Ayrıca, yabancılara yapılan konut satışı kapsamında 10 yıl içerisinde toplam 44 bin ek konut talebi oluşması bekleniyor.

Özetle, gelecek 10 yıllık dönemde farklı nedenlere bağlı olarak 1,23 milyon adetlik konuta ihtiyaç duyulması önemli. Ancak diğer taraftan üretilecek konutların hane halkının gelir yapısı ile de uyumlu olması gerekiyor ki erişilebilirlik sorunundan bahsetmeyelim. KONUTDER’in raporunda bu konu özelinde de önemli detaylar söz konusu. Haftaya devamı…