İstanbul’dan İzmir’e “Oksijenler” dünyanın en büyük pasajı oluyor

Osman Gazi Köprüsü ve şu an Bursa’ya kadar uzanan otoyol açıldıktan sonra aslında yeni bir ulaşım alternatifi yaratmanın yanında, yeni bir perakende modeli de yarattı… Çünkü yapımcı konsorsiyumun kurduğu Otoyol İşletme ve Yatırım AŞ, İstanbul-İzmir arasındaki bu yoldaki 33 hizmet noktasını kendi işletme kararı aldı. Ve hepsini, “Oksijen” adı verilen konsep bir marka adı altında topladı. Dünyada benzeri olmayan bu modelle 405 kilometrelik yolda, tüm merkezleriyle hizmet konseptleri belirlenmiş, neredeyse dünyanın en büyük cadde ya da pasajını yaratmış oldu. Hizmet kalitesinin böylece standart hale geldiği yolun tamamen bitmesiyle toplam perakende cirosunun 500 milyon doları geçmesi bekleniyor. Otoyol İşletme ve Yatırım AŞ'de ticari alanların yönetimini üstelenen Otoyol İşletme ve Bakım AŞ'nin Genel Müdürü Alp Gürdil, yolun iş seyahati yapanlar ve tatilcilerin yanı sıra bölge halkı için de hayati önem kazanacağını, bu noktalara hizmet kalitesi taşımanın yanında yöreye ekonomik değerler de yaratılacağını söylüyor.

Gebze-Orhangazi-İzmir (İzmit Körfez Geçişi ve Bağlantı Yolları Dahil) Otoyolu Projesi’ni 2009 yılında ihaleyle Nurol-Özaltın-Makyol-Astaldi-Yüksel-Göçay Grubu almıştı. İlk etabı olan Osmangazi Köprüsü dahil Bursa’ya kadar olan kısım ise işletmeye açıldı. Bu yoldan geçenler, otoyol kenarındaki hepsi farklı konsepte yer alan ve yerel markalar yanında alışkın olduğumuz markaları da içine alan Oksijen adıyla markalaşan hizmet noktalarını görmüştür. İşte aslında bu perakende konsepti Türkiye’de olduğu gibi dünyada bir ilk. Bana göre keşke tüm şehirlerarası otoyollarda aynı “model” uygulansa… Çünkü bazı yerlerde hizmet kalitesini bıraktım, görüntü kalitesi bile çok kötü…

İşte 405 km'lik dev cadde

Ben uzatmayacağım sözü bu modeli hayata geçiren Otoyol İşletme ve Bakım AŞ Genel Müdürü Alp Gürdil’e vereyim. Önce bu modelin nasıl oluştuğunu anlatsın:

“Otoyol İşletme ve Bakım AŞ'nin altında 33 tane hizmet bölgesi var. Mevcut yolun uzunluğu 405 km; buna 46 km yan yolları da eklediğimizde toplam 446 km’nin üzerindeki tesisleri aslında biz ticari olarak bir pasaj gibi düşündük. Dünyanın en büyük pasajını ya da caddesini bir anlamda ticari alanlara dönüştürüyoruz. Dünyada böyle bir örneği yok! Yaklaşık 4 yıl önce bu projeye ilk geldiğimizde şöyle düşündük. Bu yolun tamamını tek bir şirket yapıyor; dolayısıyla bu yolun üzerindeki ticari alanların işletmelerinin de tek bir elden yönetilmesini uygun bulduk. Dedik ki, ‘Bu alanın üzerinde otoyolu kullanan herkesin ihtiyacını karşılaşacak bir zincir kurabiliriz’. Otoyol üzerindeki tesislerde içki dışında seyahat edenlerin ihtiyaç duyacağından fazlasını bulabilecekleri bir konsept oluşturduk. Sadece seyahat edenlere değil, yol güzergahı üzerindeki bölge halkına da tesisleri açtık”.

3 farklı müşteri grubu

Konsepti nasıl oluşturduklarını Alp Gürdil şöyle anlatıyor: “Konsept şuydu: Madem böyle bir yer elimizin altında ve dünyada da bunun bir örneği yok; gelin bu 33 tane tesisi dünyanın en büyük pasajının tamamını adlandıralım dedik. Yani her tesiste ne olacak, tanımlayacağız, ne ürün grubu vereceğiz, hangi perakende şirketlerine bunları pazarlayacağız, kiralayacağız bunların tanımını daha ilk günden yaptık ve yaptığımız gibi de devam ediyor. Burada temel olan ilk önce müşteri grubumuzu araştırmak istedik müşteri grubumuza baktığımızda üç tane temel grubumuz var. Bunlardan birincisi özellikle İstanbul-Bursa arasında çok ciddi bir kitleyi içine alan iş peşindekiler; yani iş için seyahat ederken otoyolu kullananlar. Bursa, İstanbul'un bir parçası oldu. Dolayısıyla tesisler iş için seyahat edenlere bire bir hitap ediyor. Beyaz yakalıların tamamı, satıcılar, temsilciler, aklınıza gelebilecek herkesin bu tür alanlarda hem toplantılarını yapabileceği hem buralarda iyi zaman geçirebileceği alanlar oluşturalım dedik. Üçüncüsü ise tatilciler. Tesislere uğradıklarında, geniş yelpazede, her gelir gurubuna hitap edecek ürün guruplarını bulabiliyorlar. Şehirlerde beğendiklerini yol boyunca Oksijen Tesisleri’nde bulabilme olanağını da veriyoruz. Dolayısıyla dedik ki; ‘Biz bir tane full konsept yapacağız’.”

'Full' konsept 100 milyon dolar

Alp Gürdil bu ‘full” konseptin özelliklerini ise şöyle anlatıyor: “Full konsept nedir? İçinde yiyeceği, içeceği, tekstili her türlü ihtiyaçları karşılayabileceğiniz bütün mağazalar olabilecek nitelikli bir yer ama açık düzende olacak hiçbiri kapalı, belirli bir çatının altında olmayacak. Herkes rahatça dolaşabilecek. Herkesin kendi mekanı olacak şu gördüğünüz mekan Kitchenette’in mekanı yanındaki mekan Günaydın diğer taraftaki Özdilek, Mado ayrı ayrı mekanlar olacak. Ortak alanlardaki altyapı dahil olmak üzere her şeyi biz inşa edeceğiz; yani elektrik, su, kanalizasyon gibi dertlerin hepsini ortadan kaldıracağız. Çok büyük yatırım yapıldı ama her yer için yapıyoruz. Buna 33 tane ayrı hizmet merkezi demek lazım. Biz dağda taşta bayırda yaptık bu işi. Bunu düşündüğünüzde maliyeti çok büyük bir yatırım var. Yaklaşık 100 milyon doların üzerinde bir bütçesi var. 33 hizmet merkezinin altyapısı ve bir bu kadar da tesis yatırımları var. Sürekli geliştirmeler yapıyoruz. Bunun üzerine eklemeler de yapıyoruz. Tesisler bittikten sonra irili ufaklı eklemeler de yapacağız.

Geçen araçların yüzde 20'si

Hizmet için uğrayanların sayısını çok hızlı arttığını söyleyen Alp Gürdil bunları şöyle anlatıyor: “Şöyle bir istatistiki bilgi var; bizim bir sistem altyapımız olduğu ve bununla ilgili her türlü yatırımı yaptığımız için elektromekanik 5 bin tane noktayı tanımladık ve bunlardan bilgi dönüşü alıyoruz. Yoldan kaç araç geçtiyse sahamıza dönüp bakıyoruz bizim tesisimize kaç araç girmiş. Yolun nerdeyse yüzde 20’sini tesislere alıyoruz. Bu yüzde 9’larla başladı şu anda yüzde 20’lere geldi bu rakam daha da yukarılara çıkacağını tahmin ediyorum. Geçmişe baktığımızda açılışını 11 ay gibi değerlendiriyorum. İlk güne göre baktığımızda şöyle bir değerlendirme yapıyoruz. Bu da aslında çok da çarpıcı. Bunu hem kendi sektörümüz hem karayolları hem de devlet ciddiyetle izliyor. Dünyanın hiçbir yerinde böyle bir büyüme yüzdesi çok fazla yok gibi görünüyor. Bunun temel nedenini birtakım alışkanlıklara da bağlıyoruz ve aynı zamanda iyi birşey buldukları için geldiklerine de bağlıyoruz. Proje tamamlandıktan 3-5 yıl sonra ise burada yıllık 300 ile 500 milyon dolar arasında bir toplam perakende hacmine ulaşılacağını düşünüyoruz. Böylece Türkiye’nin önemli perakende organizasyonlarından biri olmuş olacağız”.

Varan konaklamayı yarattı

Genel Müdür Alp Gürdil aslında perakende sektörünün çok yakından tanıdığı tecrübeli bir isim. Modelin iyi yürümesinde kuşkusuz onun da etkisi büyük… Gürdil şu bilgileri veriyor: “Bu alanlar, 24 saat hizmet verilen noktalar. Bu çok önemli; zira her saatte size bir şeyler sunabileceğimiz iyi hizmet olmalı. Şehirlerde beğendiklerimizi yolda bulabilme olanağı veriyoruz ama yol piskolojisi birazcık daha farklı. Yola çıktığınızda harcadığınız parayı düşünmüyorsunuz. Aslında tatil bir anlamda yolda başlıyor, bu iş gezileri için de geçerli. Dolayısıyla yolda durduğunuz noktalarda iyi bir arayış içerisindesiniz. Bizim hem yiyecek içecek tecrübemiz hem de yol tesisleri tecrübemiz var. Uzun yıllardır perakendenin içindeyiz. Ekibimin ve benim de tecrübelerim var dolayısıyla bunları bütünleştiriyoruz. Yol tesisleri açısından yaklaşık 8 yıllık bir tecrübem var. Varan Konaklama ile birlikte, Varan konaklama tesislerinin 10 tane tesisi vardı ben 8 yıl işlettim onları. Yaklaşık 7-8 yıl önce. Ondan öncesinde Burger King’in kurucu Genel Müdürü’ydüm.”

Proje tamamlandığında;

Toplamda 2.076.000 m2 alan üzerinde 75.400 m2 kapalı Alana sahip dev bir işletmeler bütünü
125 adet bağımsız mağaza-restoran ve 105 adet ulusal ve uluslar arası markanın yer almasını bekliyoruz.

Toplamda 125 adet mağazada yaklaşık 5000 kişinin istihdam edileceğini düşünüyor. Aileleri ile birlikte 20-25 bin kişilik ekonomik boyuta ulaşacak.

Mevcut 70.000 m2, proje tamamlandığında 2.000.000 m2 üzerinde tesis arsalarında projeler geliştirilmiş olup 447 km’de dünyanın en uzun tek merkezden yönetilen “Ticari Pasajı” olacak.

Sistem üzerinden Oksijen Tesisleri’nin elektromekanik yaklaşık 5000 kontrol noktasını izleyerek yönetilecek.