İnşaatta sıkıntı aşılıyor gibi, konut satışı geçen yılı yakalamak üzere
Türkiye ekonomisinin en belirgin sıkıntılarından biri inşaat sektörünün içinde bulunduğu durum. Daha doğrusu konuttaki arz-talep dengesizliği. Dağ-taş adeta konut doldu; toplu konuttu, kentsel dönüşümdü derken arz tırmandıkça tırmandı. Belediyelerin verdiği inşaat ruhsatı ve yapı kullanım izin belgeleri de, gelecekte bu arzın hız kesmeden artacağının habercisiydi. Ancak, bu arzı karşılayacak talep pek yoktu. Özellikle, teknik tanımıyla ipotekli ya da kısaca kredili konut satışı belirgin bir gerileme gösteriyordu. Bunda, hem kredi faizinin yüksek bulunmasının etkisi vardı, hem de faizlerin düşürülmesi gerektiği yönünde hükümet üyelerinden gelen açıklamalar rol oluyordu. Kredi kullanarak konut almak isteyenlerin zihninde, “Demek ki yakın zamanda faiz daha da gerileyebilir, alımı erteleyeyim” düşüncesi yer etmeye başlamıştı. Hem bu düşüncenin, hem de yeni konutların görece pahalı bulunmasının etkisiyle kredili konut satışı geçen yılın çok altında seyretti.
“Seyretti” diyoruz, çünkü bu eğilim eylül ayıyla birlikte olumlu anlamda tersine döndü. Eylülde, kredili konut satışı da geçen yılın üstüne çıktı. Kredili olarak gerçekleştirilen konut satışı, eylül ayında geçen yıla göre yüzde 14 artış gösterdi.
Kredili ilk el satışlar yüzde 9.4 artarken, ikinci el satışlarda yüzde 17.8’lik artış gerçekleşti. Kredili konut satışı, eylülde geçen yılın üstüne çıkmakla kalmadı, aynı zamanda artış oranı da diğer satışlardan daha yüksek oldu. Eylül ayında kredili ya da ipotek karşılığı olmayan konutlardaki satışın oranı yüzde 12.7 düzeyinde kaldı.
Kredili satışlar, eylülde ortaya çıkan bu artışa rağmen yılın ilk dokuz ayında geçen yılın yaklaşık dörtte bir altında. Ocak-Eylül dönemindeki toplam kredili ya da ipotekli satış 275 bin oldu ve geçen yılın aynı dönemindeki 361 binden yüzde 23.7 daha düşük gerçekleşti. Dokuz aylık dönemde kredili ilk satışlar yüzde 22.9, ikinci el satışlar yüzde 24.4 azaldı.
Toplam satış geçen yıla yaklaştı
Toplam konut satışı ağustosta takvim etkisiyle geçen yıla göre yüzde 25 gibi çok hızlı bir artış kaydetmişti. Bu artışın eylülde sürüp sürmeyeceğine dönük kaygılar vardı. Biz de bu kaygıyı dile getirmiştik. Ancak, kredili satışların pozitife dönmesiyle toplam satış eylülde yüzde 13.2 arttı. Böylece, iki ay üst üste artış sağlanmış oldu.
Ancak, ağustos ve eylüldeki bu artışa rağmen yılın ilk dokuz ayındaki konut satışı hala geçen yılın altında. Her ne kadar makas kapanıyorsa da, bu yıl dokuz ayda geçen yıldan yüzde 3.6 daha az konut satıldı. Geçen yılın ilk dokuz ayında 862 bin olan konut satışı, bu yıl 831 binde kaldı.
Bu azalma, kredili konut satışındaki azalmadan kaynaklandı. Biraz önce de oranı verdik; dokuz aylık dönemdeki kredili konut satışı eylüldeki artışa rağmen geçen yılın yüzde 23.7 altında. Diğer satışlarda ise yüzde 10.9 artış var.
Eğilimden söz etmek için erken
Konut satışının ağustosta yüzde 25 artması, çok büyük ölçüde takvim etkisine bağlıydı. Bu yüzden, belki de eylüldeki yüzde 13.2’lik artış daha çok önemsenmeli. Asıl soru ise daha sonraki aylardaki seyrin nasıl olabileceği.
Geçen yılın ekim ayı, 76 binle konut satışının son dönemde en düşük düzeyde gerçekleştiği aydı. Bu yüzden, çok büyük olasılıkla konut satışında ekimde de geçen yıla göre yüksek oranda bir artış göreceğiz. Ancak, ekim ayındaki artış, bize satışlarda tam bir geri dönüş başladığına ilişkin bir işaret vermeyecek. Bu yalnızca baz etkili bir artış olacak. Bir eğilimden söz edebilmek için bu yılın tamamlanmasını beklemek gerekecek.