İnşaat sektöründe kriz olur mu?

İstanbul'da yaşayanlar, kentin her yerinde, akşamların alaca karanlığında, masallardaki devleri anımsatan kule vinçlerini, yerden mantar gibi biten yüksek yapıları seyrettikçe, yapı arzının bir yerde tıkanıp tıkanmayacağını kendilerine soruyordur.

Doğrudan uzmanlık alanım olmasa da, başka ülkelerde yaşanan gayrimenkul ve konut krizlerini düşünerek, eriştiğim bilgilerle bu gidişin bir yerde engelle karşılacağını epey zamandır düşünenlerdenim. Düşündüklerimin ne kadar gerçekçi olduğunu anlamak için  küçük ölçekli soruşturma yaptım.

Konut ve gayrimenkul piyasalarına yakından ilgili olan analizlerine güvendiğim yöneticilere sordum: Yakın gelecekte gayrimenkul ve yapı sektöründe kriz olabilir mi?

Ülkemizin kendine özgü koşulları

Tek ölçülü düşünmekten, çok ölçülü düşünmeye geçişin önemine inandığımdan, algıladıklarımı özetleyerek paylaşacağım.
1. Banka sistemi, gayrimenkul ve konut piyasasına kontrol sınırlarını aşan bir kaynak aktarmamıştır. Toplam kredinin yüzde 5 'i düzeyinde  bir kaynak gayrimenkul ve konut alanına tahsis edilmiş durumda. Sistem, öz kaynak oranı nedeniyle kendi içinde çevrimi tamamlayabiliyor. Daha yalın bir anlatımla, arsa ve yapı maliyetinin önemli bir bölümü öz kaynaklarla  karaşılanıyor. Banka sistemi tehlike oluşturacak kaynak tahsis etmiş değil. Bugün oluşan yapı, yakın bir gelecekte kontrol edilemeyecek ve kriz yaratacak özellikler içermiyor.
2. Gayrimenkul ve konut piyasasında, çok büyükler bile yüzde 30 öz kaynak kullanıyor. Maliyete yakın öz kaynak kullanılması tarafların elini taşın altına sokuyor. Kriz ortaya çıkması durumunda  herkesin zararına olur; bu nedenle krize karşı ortak  direnç ve savunma hattı oluşmuş durumdadır.
3. Gayrimenkul ve yapı piyasasında, mülkiyet-odaklı yapı, satın alınan fiyatın  her zaman  karşılanabileceği beklentisini güçlendiriyor. Fiyatlar düşse bile, elinde toprak ve yapı bulunduran insanlar kaybetmeyecekleri inancını koruyor. Sözü edilen beklenti ve psikolojik direnç de krize karşı engeller oluşturuyor.
4. OECD verilerine göre ülkemizde "orta sınıf" ikiye katlanmış durumda. Orta sınıfın genişlemesi, yeni konut, işyeri talebini güçlendirmektedir. Ayrıca gelir olanakları, banka sisteminde kredilere erişebilirlik alanın genişlemesi de  krizi erteleyen, ani fiyat düşmelerine fırsat vermeyen direnç alanı yaratıyor. Yeni konut edinme, eskilerini daha iyisiyle değiştirme talebi henüz doygunluk aşamasına ulaşmış değil.
5. Geride bıraktığımız yılında  konut fiyatları  yüzde 13 arttı; enflasyonun üstünde bir artış yaşandı. İnşaat sektöründe kadınların mülk edinme oranı yüzde 29, erkeklerin yüzde 60. Tüzel kişiliklerin ise yüzde 11. Ortak alımlar da yüzde 2 dolayında. Özellikle kadın nüfusun iş yaşamına giriş süreci hızlandıkça toprak ve  bina satın almaları sürebilir. Talebin canlı kalması da, hızlı fiyat düşüşlerini ve krizleri engeller.

Farklı düşünüyordum

Doğruyu söylemek gerekirse, sınırlı bilgilere dayalı verilerle yaptığım analizlerimde farklı düşüncelere ulaşıyordum.
Türkiye'nin  gelişme düzeyini dikkate alarak, konut ve diğer amaçlı kullanılan yapıların “geri ödeme süresinin” 20 yılı aşmasının  ciddi bir tehlike yarattığı  kanısındaydım.

Başta konut olmak üzere değişik amaçlı yapıların fiyatlarındaki artışın, enflasyon artışından yüksek olduğu ülkelerde kriz yarattığını düşünerek, kriz koşullarına hızla yaklaştığımız düşüncesi zihnimde yer etmişti.

Gayrimenkul ve konut piyasasına aşırı bir yatırım yönelişi olduğunu, yatırılan sermayenin  “gelir yaratma katsayısının düşük” olmasının bir noktada tıkanma olacağını, sistemin kendini yeniden üretme gücünün kırılabileceğini benimseyenlerdendim.

Arayış ve ufkumu biraz genişlettiğimde, varsayımlarım üzerine kurduğum zihni modelin  yarattığı “gerçekliğimin” ülkemizdeki “hayatın öz gerçeğinden” ayrıştığını saptadım.

Tek ya da sınırlı veriye dayalı analizler yapmamak gerekiyor. Varsayımlarımızı ve zihni modellerimizi sürekli gözden geçirmeli, uzmanların  derinliki analizlerini izlemeden  genellemeler yapmamalıyız.

Burada yazdıklarımızı “yanlışlayabilen” belge ve bilgilerin ortaya konmasının yararlı olacağını düşünürüm. Katkı yapan olursa, paylaşır; herkesin bilgisine sunabiliriz.

Varmak istediğim asıl sonuç, ekonomilerin karmaşıklığı arttıkça, sınırlı veriyle “malumatfuruşluk” yapmanın ne kadar sakıncalı bir  tutum olduğunu anlamamdır. Bu tuzağa  birey olarak da, toplum olarak da düşmemeliyiz.