İnşaat sektörü kendini nasıl vurdu?
Türkiye'de 2003 yılından 2008'in başlarına kadar ekonomik büyümenin en önemli motorlarından biri inşaat sektörüydü. Bu dönemin ilk yarısında İstanbul gibi büyük şehirlerde öylesine bir inşaat çılgınlığı yaşandı ki, büyüyen ekonominin ve yükselen fiyatların etkisiyle inşa edilen her şeyin alıcısı çoktan hazırdı.
Bu dönemde yalnız konuta değil, gayrimenkulün her türlüsüne aç olan piyasayı doyurmak için iş merkezleri, plazalar, alışveriş merkezleri birbiri ardına yükseldi, İstanbul'un çevresi konut projeleriyle doldu taştı. Gazetelerin sayfalarını, televizyonların reklam dakikalarını dolduran projelerle İstanbul'un bir ucu Çorlu'ya dayanırken, diğer ucu Kurtköy'ü çoktan aştı. Projeler ve kazançlar çoğalınca inşaat şirketleri ve mimarların "yaratıcılıkları" da aynen büyük şair Mehmet Akif'in İstiklal Marşı dizelerindeki "Kükremiş sel gibi" bendini çiğneyip taştı....
Ben de uzun zamandır İstanbul çevresindeki Kaliforniya evlerinin, yapay İstanbul boğazlarının, country tarzı villaların, yağmur suyunu sulama suyuna çevirebilen "teknolojiye" sahip rezidansların, İstanbul'un "merkezine 10 dakika" uzaklıktaki uydu kentlerin satışlarının ne durumda olduğunu merak ediyordum. Dünya'da 19 Haziran 2009'da yayınlanan Fatma Kaytez imzalı haberle bu merakımı büyük ölçüde gidermiş oldum. Haberde Umum Emlak Komisyoncuları Derneği İkinci Başkanı Nizamettin Aşa, TÜİK verilerine göre geçen yıl İstanbul'da satılamayan 150 bin konut olduğunu, geçen yıldan bu yana bunun 400 binin üzerine çıktığını, ikinci el konutları da hesaba kattıklarında İstanbul'da bir milyonun üzerinde satılık konut bulunduğunu tahmin ettiklerini söylüyordu.
Gayrimenkul piyasasının çılgınca büyüdüğü 2003-2008 arası dönemi kabaca ikiye ayırmak mümkün. Arsa maliyetinin görece düşük, piyasanın aç olduğu ilk yarıyı, doğal olarak arsa maliyetlerinin yükselip piyasanın da yavaş yavaş doygunluğa doğru gittiği ikinci dönem izledi. Ancak bu ikinci dönemde ne yatırımcılar, ne de inşaat şirketleri piyasadaki bu doygunluğa pek kulak asmadan bildikleri yolda ilerlemeye devam ettiler. Sonuçta daha küresel krizin ayak seslerinin bile duyulmadığı dönemde, İstanbul'un çevresi ağır aksak satılan, hatta bir türlü satılamayan konut projeleriyle, Maslak'ta, Kavacık'ta bir türlü kiralanamayan iş merkezleriyle çoktan dolmuştu.
Çok uzun zamandır inşaat sektörünün değişik pazarlarına hizmet veren firmalarla çalıştığımız için inşaat ve gayrimenkul piyasasındaki dalgalanmaları da yakından izleme fırsatı buluyoruz. Ancak bu kez sektördeki aşağı doğru gidişi konjonktür dalgalanmalarına değil, daha çok pazarlama konusundaki eksikliklere bağlamak gerekiyor. Özellikle asıl işi inşaat veya gayrimenkul olmayan, daha çok yüksek kâr beklentisiyle bu alana kayan yatırımcıların burada en büyük darbeyi aldığını söylemek yanlış olmaz.
Daha krizin adı bile ortada yokken "Beklediğimiz hızda satılmıyor" diyerek birkaç proje ile yaptığımız görüşmeleri gayet net hatırlıyorum. Bunların tümü masa başında şirket yöneticilerinin ve mimarların şekillendirdikleri projelerdi. Yapılan en büyük pazarlama çalışması da "piyasada ne gidiyor?" araştırmalarıydı. Hal böyle olunca inşaat işine giren hemen her şirket, devrini çoktan tamamlamış tanımlamalarla, A grubuna, A plus gelir grubuna şu kadar yüz bin dolarlık, milyon dolarlık evler satmanın peşine düşmüştü. Tabii ülkedeki milyonerlerin sayısı kısıtlı olunca ve herkes onların peşine düşünce bazılarının bu işten zararlı çıkması kaçınılmaz oldu.
Ticari gayrimenkul konusunda danışmanlık yapan bir başka müşterimizin gözlemleri de konut piyasasında yaşananların ticari gayrimenkul piyasasında da benzer biçimde tekrarlandığını gösteriyor. Maslak'ta, Kavacık'ta, İkitelli'de Hadımköy'de veya Kartal'da iş merkezleri birbiri ardına yükseliyor. Ancak inşa edilen iş merkezleri ihtiyaçları ne kadar karşılıyor? Binalar ticari olarak ne kadar kullanışlı? Yerli yabancı pek çok şirket bir türlü aradığı standartlara uygun, kullanışlı bir ofis bulamazken diğer tarafta pek çok ofis binası müşteri bekliyor. Pek çok şirket de bulunduğu binadan memnun olmadığı için biraz daha iyi bir alternatif ortaya çıktığı anda kullandığı ofisi boşaltıyor. Bina stokundaki kalitesizlik aynı zamanda kiraların belirli bir düzeyin üzerine çıkmasını da engelliyor.
İstanbul gibi toprağın çok değerli olduğu kentlerde gayrimenkulün çok önemli bir yatırım ve gelir kaynağı olduğuna hiç kuşku yok. Ancak inşaat ve gayrimenkul sektöründeki kâr oranlarını belirleyen en önemli değişkenin arazi değeri olduğunu ve arazi değerinin de kolay kolay düşmeyeceğini göz önüne alırsak, yapılan inşaatların elde kalmaması için artık bazı koşulların da yerine getirilmesi gerekiyor. Bu koşulların başta geleni de ürünün pazar ve müşteri beklentilerine göre şekillendirilmesi elbette. Günümüzde diş fırçasından otomobile kadar üretilen her türlü mal ve hizmet, kullanıcıların tercihleri doğrultusunda neredeyse yeniden tasarlanıyor. Firmalar müşteriye en yüksek değeri sunmak için birbiriyle yarışıyor, kullanıcının beklenti ve ihtiyaçları deyim yerindeyse didik didik ediliyor. Ama her ne hikmetse Türkiye'deki gayrimenkul yatırımcıları ve inşaat firmaları oturdukları yerden müşteri ihtiyaçlarını, segmentlerini, müşterinin nasıl bir ihtiyacı nasıl bir ürünle karşılamak istediğini, hatta bunun için kaç para ödeyebileceğini bildiklerini düşünüyorlar. Sonuçta da ortaya çıkan ürünlerin birbirinden farkı, kalitesi, sunduğu değer tartışmalı hale geliyor.
Umum Emlak Komisyoncuları Derneği'nin tahminlerine göre İstanbul'daki 1 milyon satılık konutun 600 bini ikinci el. Yani 400 bin tane de yeni konut satılık, fakat bunca konut ihtiyacına rağmen alıcı yok. Bu durumda üreticilerin de yalnızca ekonomik konjonktürü suçlamak yerine doğru ürünü üretip üretmediklerini de bir sorgulamaları gerekmez mi? 400 bin konut dediğinizde ortalamayı 120 metrekare kabul edersek satılamayan toplam alan 48 milyon metrekareye ulaşıyor. TÜİK'in verilerine göre metrekaresi ortalama 350 dolardan bu konutların toplam yapım maliyeti 16,8 milyar dolar ediyor. Kabul etmek gerekir ki, Türkiye gibi bir ülkede yanlış yatırımlar yapmak için oldukça büyük bir rakam.