Gelir Vergisi Yazıları 2: Kira gelirlerinin beyanında giderler
Kira gelirlerinin saptanmasında kanun, mükelleflere iki yöntem sunmuştur. Bunlar sırasıyla “götürü gider yöntemi” ve “gerçek gider yöntemi”dir. Mükellefler bu yöntemleri uygulama konusunda bir tercih hakkına sahiptirler. Mükelleflerin bu tercihlerini kullanmaları açısından bir koşul söz konusu değildir.
Ancak götürü gider yöntemini seçenler iki yıl geçmedikçe bu yöntemden dönemezler. İkinci yıldan sonra ise, diğer yöntemi seçilebilir. Örneğin 2015 yılında ilk defa gayrimenkul sermaye iradı dolayısıyla beyanname veren bir mükellef, iradını götürü yöntemde saptayarak beyan etmişse, 2016 yılına ilişkin beyannamesinde de bu yöntemi uygulamak zorundadır. Mükellef isterse 2017 yılı gelirleri açısından gerçek gider yöntemini, sonra 2018 yılı gelirlerine ilişkin beyannamesinde tekrar götürü gider yöntemini tercih edebilir.
Her ne kadar mükellefler bu konuda bir tercih hakkına sahiplerse de, bu tercih hakkı kira gelirinin her bir kaynağı için ayrı ayrı kullanılamaz. Tercih hakkının, beyan olunan bütün kira gelirleri için ortak kullanılması gerekir. Örneğin biri Şişli’de diğeri Etiler’de bulunan iki daireden elde ettiği kira geliri için beyanname veren bir mükellef, beyannamesinde her iki kira gelirini de, tercih edeceği aynı yönteme göre beyan etmek zorundadır.
Gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin, safi iradın tespitinde indirebilecekleri giderler, Gelir Vergisi Kanunumuzun 74. maddesinde sayılmıştır. Bu giderlerin safi iradın tespitinde dikkate alınabilmesi için, belgeli olması ve kiraya veren tarafından yapılmış olması şarttır. Eğer söz konusu giderler, kira sözleşmesi ile kiracıya yansıtılmışsa veya doğrudan – sözleşme gereği olarak veya sözleşmede hüküm bulunmamasına rağmen kiraya verene rücu edilmeyecek şekilde - kiracı tarafından yapılmışsa, bu giderlerin kiraya veren nazarında dikkate alınması mümkün değildir.
Safı iradın tespitinde indirimi kabul edilen giderler 2018 yılı açısından şunlardı:
1. Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri;
2. Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri;
3. Kiraya verilen mal ve haklara ilişkin sigorta giderleri;
4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri
5. Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i (İktisap bedelinin %5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım 88/3. madde uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz)
6. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları;
7. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar (Yıl içerisinde taşınmaz satın alarak kiraya verenlerin ilk yıl için yine tam amortisman ayırma olanakları vardır. Zira amortisman, genel düzenlemeler uyarınca yılın son günü itibariyle hesaplanır ve kıst amortismanın söz konusu olabilmesi için, binek otomobil örneğinde olduğu gibi Kanunda özel düzenleme bulunması gerekmektedir.)
8. Kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini arttırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar (2018 için bu harcamaların 1.000 lirayı aşması halinde dileyenler maliyet olarak dikkate alabilirler)
9. Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlâkin iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz);
10. Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri;
11. Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler;
12. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (kira indirimi gayri safi hasılattan diğer giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır; kiranın indirilemeyen kısmı gider fazlalığı kabul edilmez);
13. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.
Gerçek gider yöntemini seçenler, kiraya verilen mal veya hakla ilgili olarak ödedikleri gecikme zam ve faizleri ile para cezalarını ve vergi cezalarını, hâsılattan gider olarak indirilemez.
Kiraya verilenin konut olması halinde, önceki yazımda aktardığım koşulların gerçekleşmesi halinde, önce Gelir Vergisi Kanunu’nun 21. maddesinde yazılı istisnanın (4.400 TL) düşülmesi, daha sonra giderlerin indirilmesi gerekmektedir. Ancak düşülecek giderler arasından, istisnaya isabet eden kısmın ayıklanması zorunludur.
Bu konuda aşağıdaki formülden yararlanılması mümkündür.
İndirilebilecek gider = Toplam gider X Vergiye tabi hasılat
Toplam hasılat
Bu formülde dikkate alınacak vergiye tabi hasılat, toplam hasılattan mesken kira geliri istisnası düşüldükten sonra kalan tutardır.
Gerçek gider yöntemini tercih ederek beyanda bulunan mükelleflerin, gider veya harcama belgelerini beyannamelerine eklemeleri veya beyannameleri ile birlikte vergi dairesini vermeleri gerekmemektedir. Ancak bu yöntemi tercih edenlerin, söz konusu belgeleri, zamanaşımı süresince saklama (VUK md. 254) ve istenildiğinde ibraz etme yükümlülükleri söz konusudur. İbraz edilmemesi durumunda, belgelenemeyen giderlerin reddi suretiyle cezalı tarhiyatla karşılaşma ihtimali söz konusudur.
Gerçek gider yönteminin alternatifi ise götürü gider yöntemidir. Bu yöntemde mükellefler, kira gelirlerinin %15’ini, gider olarak hasılattan indireceklerdir. Bu yöntemde, mükelleflerin gerçekten giderleri olup olmadığı ve/veya belgeleri olup olmadığı sorgulanmaz. Dolayısıyla bu yöntemi seçenler için belge alma, saklama ve ibrazla yükümlü olma durumu da söz konusu değildir.
Götürü gider yöntemini seçenler de, kira gelirleri arasında konut kira geliri bulunması halinde, önceki yazımda aktardığım diğer koşullarında gerçekleşmesi halinde önce istisnayı (4.400 TL) düşmeleri, kalan tutar üzerinden %15 götürü gider hesaplamaları gerekmektedir.