Gayrimenkulü iktisap tarihinin önemi!
Yılmaz SEZER
Ülkemizde inşaat sektörünün hala lokomotif sektör olması ve buna bağlı olarak da toplumun tamamının, gayrimenkulü ihtiyaçtan çok bir yatırım aracı olarak görüp benimsemesi, gayrimenkul yatırımını ve buna bağlı olarak da alım satımını oldukça yaygın hale getirmiştir. Bunun farkına varan Maliye Bakanlığı da gayrimenkul alım satımını vergilemek amacıyla harekete geçmiş ve bunun sonucunda da tapu da yapılan alım, satımları mercek altına almıştır. Maliye Bakanlığı yaptığı vergi incelemeleri sonucu alım satım işlemlerini ticari kazanç olarak değerlendirebilmekte veya kurumlar vergisini tabi tutabilmekte bazende değer artış kazancı olarak vergilendirebilmektedir.
Burada esas olan yani vergilendirme için dikkate alınan husus gayrimenkulün ne kadar süre ile elde tutulduğunun doğru olarak hesaplanmasıdır. Çünkü yürürlükte bulunan mevzuat hükümleri gereği gerçek kişiler için 5 yılı doldurmuş olmak vergilendirilmeme nedeni olarak benimsenmişken ticari işletmeler için 2 yıl elde tutma süresi ile muafiyet tanınmıştır. Yani her iki durumda da gayrimenkulü elde tutma ve buna bağlı olarak da iktisap tarihi önem arz etmektedir.
Konuya ilişkin olarak yayımlanan 76 Seri No.lu Gelir Vergisi sirkülerinin "Gayrimenkullerde İktisap Tarihinin Belirlenmesi" başlıklı bölümünde; "Gayrimenkullerde iktisap, Türk Medeni Kanunu'nun 705'inci maddesi uyarınca, tapuya tescille olmaktadır. Buna göre, (kat karşılığı müteahhide verilen veya kooperatiflere verilen arsa karşılığında alınan gayrimenkuller dahil,) iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, değer artışı kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarihin esas alınacağı hükmü yer almaktadır.
Yani Maliye Bakanlığı da medeni kanuna paralel bir düzenleme yaparak iktisap tarihi olarak tapu tescil tarihini esas aldığını açıklamıştır. Ancak bu genel kabul her zaman için ihtiyaca cevap vermemekte ve iktisap tarihini belirleme ile varsayılan amacı gerçekleştirememektedir. Çünkü Maliye Bakanlığı'nın mevcut istisnaları düzenlerken esas aldığı elde tutma süresi ve buna bağlı olarak da iktisap tarihi her zaman tapu tescil tarihi olarak karşımıza çıkmamaktadır.
Aslında Maliye Bakanlığı için esas olan tapu tescil tarihi değil gayrimenkulün fiilen kullanılmaya başlanıldığı ve gayrimenkulün üzerinde tasarrufta bulunulabildimiz tarihtir. Ancak her zaman için bu tarihlerin tam olarak tespitinin zor olacağının düşüncesi ile tapu tescil tarihi iktisap tarihi olarak benimsenmiştir. Yani esas olan edinme tarihi fiilen kullanıma başlanıldığı ya da kullanıma bırakıldığı tarihtir.
Gayrimenkul tapuya tescil tarihinden önce sahibine fiilen kullanımına bırakılmış ise, kullanıma bırakıldığı tapu tescili dışında diğer belgelerle ispat edilebiliyor ise bu özel durumlarda iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihinin kabul edilmesi gerekir. Örneğin gayrimenkulü TOKİ'den ihale ile vadeli satın alanlanlar isterlerse tapu tescilini hemen yaptırıp gayrimenkul ipotek olarak gösterebilmekte ve gayrimenkullerini diledikleri gibi tasarruf edebilmektedirler. Ancak tapularını borçları bitince alabilmektedirler. Yani fiilen tasarruf edebildikleri gayrimenkulün tapu tescil işlemi yıllar sonra gerçekleşmektedir.. Yine benzer durum konut yapı kooperatifleri veya diğer kişilerden gayrimenkulü fiilen kullanıma hazır şekilde teslim alanlar içinde geçerlidir. Bu kişiler, söz konusu gayrimenkulleri fiilen kullandıklarını; tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle teşvik etmeleri halinde (değer artışı kazancının tespiti yönünden), fiilen kullanıma başladıkları tarihin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekmektedir. Bize göre de doğrusu ve olması gerekende budur.
Çünkü iktisap etmek tasarrufta bulunmak ve sahip olmak demektir. Bize göre tasarrufta bulunmak ve sahip olmak için ise her zaman tapu tescili yeterli olamamakta veya konuyu tam olarak açıklayamamaktadır. Bu nedenle de özel durumlarda tasarruf ve sahiplenme tarihinin dikkate alınması gerekmektedir. Yukarıda detaylı olarak açıklandığı üzere Türk Medeni Kanunu'nun 704 ve 705'inci maddelerine göre taşınmaz mülkiyetinin konusuna giren gayrimenkulün mülkiyetinin kazanılması, tapuya tescille doğacağından "iktisap tarihi" olarak, tapu tescil tarihinin esas alınması muhakkaktır. Ancak, gayrimenkulün fiilen kullanım hakkının tapu tescil tarihinden önce alıcıya özel olarak bırakılmış olması halinde ise bu tarihin "iktisap tarihi" olarak dikkate alınması bize göre doğru ve yerinde bir işlem olacaktır.