Gayrimenkullerle hakların kiralanmasında KDV

Gelir Vergisi Kanunu’nun 70'inci maddesinde yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradı olarak gelir vergisine tabidir. Maddede belirtilen mal ve haklar aşağıdaki unsurlardan oluşmaktadır.

1.Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir), maden sulan, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,

2. Voli mahalleri ve dalyanlar,

3. Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı demirbaş eşyası ve döşemeleri,

4. Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,

5. Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı (İhtira beratının mucitleri, veya kanunî mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır.), alameti farika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar (Bu hakların kullanılması için gerekli malzeme ve teçhizat bedelleri de gayrimenkul sermaye iradı sayılır.),

6. Telif hakları (bu hakların, müellifleri veya bunların kanuni mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır),

7. Gemi ve gemi payları (Motorlu olup olmadıklarına ve tonilatolarına bakılmaz) İle bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları,

8. Motorlu nakli ve cer vasıtaları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisat ile bunların eklentileri.
Yukarıda belirtilen mal ve hakların kiralama işlemlerinden elde edilen irat ayrıca, Katma Değer vergisi Kanunu’na göre vergilenmek durumundadır. Konu ile ilgili açıklamalar kısaca aşağıda olduğu gibidir.

Kiralama işlemlerinin katma değer vergisi yönünden durumu

Katma Değer Vergisi Kanunu’nun (1/3-f) maddesi hükmüne göre, Gelir Vergisi Kanunu’nun 70'inci maddesinde belirtilen mal ve hakların kiralanması işlemleri Katma Değer Vergisine tabidir.

Ancak,aynı Kanun’un (17/4-d) maddesi ile bu genel hükme bazı istisnalar getirilmiştir. Bu maddeye göre,’’ İktisadi işletmelere dâhil olmayan gayrimenkullerin kiralanması işlemleri ile Sağlık Bakanlığına bağlı hastane,klinik,dispanser,sanatoryum gibi kurum ve kuruluşların yapacağı Gelir Vergisi Kanunu’nun 70.inci maddesinde belirtilen mal ve hakların kiralanması işlemleri’’ vergiden istisna edilmiştir.

Anlaşılacağı üzere, Sağlık Bakanlığı'na bağlı kurum ve kuruluşlarca 70'inci maddede yazılı tüm mal ve hakların kiralanması işlemleri istisna kapsamındadır. Bunun dışında, istisna uygulaması kapsamına yalnızca taşınmazlar girmekte olup, Gelir Vergisi Kanunu'nun 70'inci maddesinde sayılan diğer mal ve hakların kiralanması işlemleri genel hükümler çerçevesinde KDV'ye tabidir.

İktisadi bir işletmeye dâhil olup olmama açısından şirketlerde herhangi bir tereddüt söz konusu değildir. Şirket sermayesini oluşturan bir gayrimenkul zaten bilançoya alınmış olacaktır. Kurumlar ile bilanço esasına tabi olan işletmelerde, bilançonun aktifinde kayıtlı mal ve haklar iktisadi işletmeye dâhil sayılır. Bilançonun aktifindeki bir gayrimenkulünün kiraya verilmesi karşılığında alınan kira bedeli KDV'ye tabidir.    Diğer taraftan Vergi Usul Kanunu'nun 187'neci maddesi, ferdi teşebbüslerde bina ve arazinin envantere alınması hakkında bir takım özel hükümler getirmiştir. Bu madde hükmüne göre gayrimenkulün işletmeye dahil olup olmadığı belirlenecektir.

İktisadi işletmelere dâhil olmayan gayrimenkullerin (arazi, bina ve bunlarla birlikte kiralanan mütemmim cüzü ve teferruatı, voli mahalleri ve dalyanlar ile gayrimenkul olarak tapu sicilinde tescil edilen hakların) kiralanması işlemleri KDV'ye tabi değildir; sadece İktisadi işletmeye dâhil gayrimenkullerin kiralanması işlemi KDV'ye tabıdır.

Yukarıda sayılan gayrimenkuller dışında kalan ve Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde sayılan diğer mal ve hakların (arama, işletme, imtiyaz haklan ve ruhsatları ve diğer hakların) kiralanması işlemleri iktisadi işletmeye dâhil olup olmadığına bakılmaksızın KDV'ye tabi bulunmaktadır.

Vergiyi doğuran olay-gelir vergisi ve KDV’de farklar

Katma Değer Vergisi uygulaması bakımından kiralama işlemlerinde vergiyi doğuran olayın meydana gelmesi ile Gelir Vergisi göre farklılık göstermektedir. Başlangıçta mal ve hakların kiralanması işlemlerinde Katma Değer Vergisi'nde de tahsil esası benimsenmişse de son yıllardaki düzenlemelerle Katma Değer Vergisinde vergiyi doğuran olayın meydana gelmesinin belirlenmesinde tahakkuk esası kabul edilmiştir.

GVK’da gayrimenkul sermaye iradı için tahsil esası benimsenmiştir. GVK’de tahsil esasının benimsendiği, GVK’nın 72'nci maddesinde ifade edilmiştir. Maddeye göre, bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ilişkin nakden veya aynen tahsil edilen tutarlar gayrimenkul sermaye iradında hasılatı teşkil etmektedir. Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil olunan kiralar ise, ilgili bulundukları yılın geliri sayılır. Görüldüğü üzere, gayrimenkul sermaye iradında tahsil esası sadece cari vergilendirme dönemi ile önceki dönemlerin iratlarını kapsar.

GVK’nın 70'inci maddesi kapsamında yapılan kiralama işlemlerinde KDVK ile GVK’nin farklı esasların benimsenmiş olduğunu gözeten mali idare 25 Seri No.lu KDVK Genel Tebliği'nde, bu tür kiralarına işlemlerince vergiyi doğuran olayın kira bedelinin tahsil edilmesiyle gerçekleşeceği yönünde düzenleme yapmıştır. Yapılan düzenleme ile KDVK'nın tamamında benimsenmiş, olan tahakkuk esasından, GVK’nın 70'inci maddesi kapsamında yapılan kiralama işlemleriyle sınırlı olmak üzere vazgeçilerek tahsil esası kabul edilmişti. Ancak,2014 Yılı Nisan ayında bu tarihe kadar yayınlanmış olan genel tebliğlerin yerine geçmek üzere KDV Kanunu Genel Uygulama Tebliği uygulamaya konulmuştur. Bu yeni düzenlemede kiralama işlemlerinde tahsil usulüne yer verilmemiş ve bu alanda da tahakkuk esası kabul edilmiş olmaktadır. Böylece kiralama işlemlerinde kiralama hizmetlerinin verilmesi ile vergilendirme dönemi itibariyle vergiyi doğuran olay meydana gelmiş olacak, tahsil durumu önemli olmayacaktır.

Kiralama işlemleri ve KDV tevkifatı

3065 sayılı Kanun'un (1/3-f) maddesine göre, Gelir Vergisi Kanunu'nun 70'inci maddesinde belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi işlemleri KDV’nin konusuna girmektedir. Bu mal ve hakları kiraya verenler mükelleftir. Bununla beraber, Maliye Bakanlığı’nca uygun görülmesi nedeniyle söz konusu kiralar üzerinden ödeyenlerce ,tam tevkifat uygulanacak işlemler olarak ,sorumlu sıfatıyla KDV hesaplanıp 2 no.lu KDV beyannamesiyle beyan edilerek vergi dairesine ödenecektir.
Bu kiralama işlemleri ile ilgili KDV;

- Kiraya verenin başka faaliyetleri nedeniyle KDV mükellefiyetinin bulunmaması (sadece sorumlu sıfatıyla KDV ödeyenler bu kapsama dâhildir),

- Kiracının KDV mükellefi olması (sadece sorumlu sıfatıyla KDV ödeyenler bu kapsama dâhil değildir), şartlarının birlikte var olması halinde, kiracı tarafından sorumlu sıfatıyla beyan edilecektir.
Ayrıca, kiracının;

- Gelir Vergisi Kanunu’na göre basit usulde vergilendirilenler (istisnadan vazgeçerek KDV mükellefi olmasalar dahi),

- Banka ve sigorta şirketleri gibi faaliyetleri KDV'den istisna olan işletmeler,

- Sadece KDV'ye tabi işlemlerinin bulunduğu dönemlerde KDV mükellefiyeti tesis ettirerek beyanname vermeleri uygun görülenler,

- 5018 sayılı Kanuna ekli cetvellerde yer alan idare, kurum ve kuruluşlar olması hallerinde de, kiralama hizmetine ait KDV söz konusu kiracılar tarafından tevkifata tabi tutulacaktır. Tevkifata tabi tutulan KDV'nin beyanı ve ödenmesi konusunda,KDV Uygulama Genel Tebliğindeki açıklamalara göre işlem yapılır. 

KDV'ye tabi olan kiralama işlerinde kiraya verenin başka faaliyetleri dolayısıyla KDV mükellefi olması halinde, tam tevkifat uygulaması söz konusu olmaz; kiraya veren, kiralama faaliyetlerine ait KDV'yi diğer faaliyetleri ile birlikte genel esaslara göre beyan eder. Faaliyetleri sadece 2 No.lu KDV Beyannamesi vermelerini gerektirenler, bu kapsamda mütalaa edilmez.

Yukarıda belirtilenler hariç kiracının KDV mükellefi olmaması halinde de (faaliyetleri sadece 2 No.lu KDV Beyannamesi vermelerini gerektirenler de bu kapsamda mütalaa edilecektir) kira bedeli üzerinden hesaplanan KDV, kiraya veren tarafından mükellef sıfatıyla beyan edilir. Kiraya verenin başka nedenlerle KDV mükellefiyeti olmaması bu uygulamaya engel değildir.

Kiralama işleminin KDV'den müstesna olması halinde, mükellef veya sorumlu sıfatıyla KDV beyan edilmez.

5018 sayılı Kanun'a ekli cetvellerde yer alan idare, kurum ve kuruluşların Uygulama Tebliği kapsamındaki kiralama işlemlerinde, kiracının KDV mükellefi olup olmadığına bakılmaksızın, tevkifat uygulanmayacaktır. Bu durumda, söz konusu idare, kurum ve kuruluşlar kiraya verme işlemleri dışında KDV'ye tabi işlemleri bulunmamaları kaydıyla, I No.lu KDV beyannamesini sadece kiralama işleminin gerçekleştiği dönemler için verirler. Genel Bütçeli idarelerde KDV'nin beyanı konusunda, KDV Uygulama Genel Tebliği'ndeki açıklamalar göz önünde tutulmalıdır.