Gayrimenkulde vergi tedirginliği

Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek tarafından “Bizim KDV ya da diğer vergileri artırma gibi bir planı­mız yok ama bir takım muafiyet ve is­tisnaları gözden geçirmeye devam ede­ceğiz, yakında kamuoyu ile paylaşmayı planlıyoruz.” şeklinde yapılan açıklama neticesinde gözler bu konuda bir torba yasa çıkarılması planlanan Meclis’e çev­rilmiş durumdadır.

Hangi istisna ve mu­afiyetlerin gözden geçirileceği ve kal­dırılacağı iş dünyasında merakla ve te­dirginlikle beklenirken, bu yazımızda gayrimenkul sektöründe uygulanan bazı istisnalar ele alınacaktır.

GYO’ların kurumların vergisi istisnası

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, gay­rimenkullere, gayrimenkule dayalı ser­maye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, sermaye piyasası kurumları­dır. Amacı, getiri potansiyeli yüksek gay­rimenkullere ve gayrimenkul projeleri­ne yatırım yapmak, portföyündeki gayri­menkullerden kira geliri ve gayrimenkul alım satım kazancı elde etmek olan gay­rimenkul yatırım ortaklıkları sermaye piyasalarının önemli enstrümanların­dandır. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkla­rının elde etmiş oldukları kazançlar, ku­rumlar vergisi kanununun 5/1-d madde­si uyarınca kurumlar vergisinden istisna edilmiştir.

Gayrimenkul satışlarında değer artış kazancı istisnası

Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80 inci maddesinin 1-(6) nolu bendi uyarın­ca, gerçek kişilerin bedel karşılığı edin­dikleri gayrimenkullerin iktisap tari­hinden başlayarak 5 yıl içinde elden çı­karılması halinde, elde edilen kazançlar değer artış kazancı olarak gelir vergisi­ne tabidir. 5 yıllık sürenin hesabında tak­vim günü esas alınmaktadır.

Konut kira gelirleri istisnası

Vergi hukukunda Gelir Vergisi Kanu­nu’nun 70. maddesinde belirtilen mal ve hakların gerçek kişiler tarafından kira­ya verilmesinden elde edilen iratlar gay­rimenkul sermaye iradıdır. Gelir Vergisi Kanunu’nun 21. maddesine göre; binala­rın mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasıla­tın 2024 yılı için 33.000 TL‘si gelir vergi­sinden istisna edilmiştir.

Vergi düzenlemeleri geriye yürüyecek mi?

Anayasa’nın 2. maddesiyle güvence al­tına alınmış olan “hukuk devleti” ilkesi­nin olmazsa olmazı hukuki güvenlik kav­ramıdır. Hukuki güvenlik; hukuk kural­larının önceden bilinmesi ve bireylerin eylem ve davranışlarını bu düzenleme­ler çerçevesinde yerine getirmeleridir. “Kanunların geriye yürümezliği ilkesi” kanunların yürürlüğe girdikleri tarih­ten sonraki hukuki durumlara uygula­nabilmesi, sonradan çıkan bir kanunun, yürürlüğe girdiği tarihten önceki olayla­ra uygulanmaması gereğidir. Bu nedenle vergilemede istisna ve muafiyetler dü­zenlenirken bu hususa dikkat edilmesi hukuk güvenliği açısından çok önemlidir.

İstisna ve muafiyetlerin kaldırılmasının sektöre etkileri

Satışların durma noktasına gelen gay­rimenkul sektörüne yönelik olarak mev­cut istisnaların yürürlükten kaldırılması, birden fazla gayrimenkul sahibi olanlar­da ilave vergiler alınması, gayrimenkul satışlarının ekspertiz raporuna dayanıla­rak yapılması gibi düzenlemeler yapıla­cağı farklı tepkilere ve tedirginliklere yol açmış bulunmaktadır. Söz konusu düzen­lemelerin gayrimenkul arzını azaltaca­ğı, konut yatırımcılarının yurtdışına yö­neleceği, gayrimenkul fiyatlarını daha da artıracağı ve satışların daha da aşağıla­ra çekileceği endişeleri dile getirilmekle birlikte, orta ve uzun vadede kayıt dışılığı önleyeceği ve fiyatların dengeye geleceği de değerlendirilmektedir.