Gayrimenkulde Siyah Kuğu göründü mü?

Cumhuriyetin ilk yıllarında ülkede para da yoktu, yatıracak yer de. Olanlar da altın alıyordu herhalde. Tarıma dayalı bir ekonomi ve kamu yatırımlarının söz konusu olduğu bu dönemde insanlar için en cazip olan devlete kapağı atmaktı. Memurluk, askerlik kıymetli ve ayrıcalıklıydı.

Devlet memuru yöneticinin işçi statüsünde çalışan şoföründen az kazandığı yetmişler, özel sektörün geliştiği seksenler ve son yıllarda FETÖ vb. sıkıntılar nedeniyle kamunun eski cazibesi kalmadı ama “sağlam bir yere kapağı atma” motivasyonu yine de pek değişmedi ülkemizde.
1950 sonrası sanayicilik cazip hale gelmeye başladı. Herhangi bir ürün için fabrika kuran cesur girişimciler bu yatırımların karşılığını fazlasıyla aldı. Tabi ülkede sermaye birikimi yeterli olmadığı için bu işi yapanlar çok kısıtlıydı. Zamanla birikim ve girişimci sayısı arttı ancak iki binlerde geleneksel alanlarda aşırı kapasite oluşunca eski günler aranır oldu. İhracat ciro artışı getirse de kârlı bir seçenek değil kuşkusuz.

Tarım ve hayvancılık her zaman inişli çıkışlı bir seyir izledi. Arada bazı dönemlerde fiyatlar yükselip kazanç artınca hükümetler enflasyon fobisiyle ithalat silahını kullanıp bunu önledi.
Tarım kazandırmayınca köyden kente göç hızlandı ve bu dinamik ülkede çok şeyi değiştirdi. Büyük şehirlere gelip ticarete atılan öncü girişimciler ciddi paralar kazandılar ancak esas getiri arsa ve konuttan oldu. Kamu arazilerine gecekondularını kuranlar aradan geçen on yıllar boyunca köyde hayal dahi edemeyecekleri paralar kazandılar. Halen de kazanmaya devam ediyorlar. O yüzden, şehirde mal mülk edinip bir dükkan açmak veya sigortalı işe girmek milyonların ana motivasyonu oldu ve bunu kullanan siyasiler hep kazandı.

Seksenlerde serbest piyasa ekonomisi geldi, para birikmeye başladı ve alternatif yatırım araçları ortaya çıktı. Borsa ve hisse senedi ile tanıştık ancak bu tür yatırım araçları geniş kitlelere hitap edemedi. Dünyanın gelişmiş ülkeleri ortalama yüz senede bir kriz yaşarken biz neredeyse on senede bir ekonomik kriz ve düzenli enflasyon yaşadık. Bu güvensizlik nedeniyle insanlarımız hisse senedini düzenli bir yatırım enstrümanı olarak görmedi.

Türk insanının bir asırlık yatırım tercihlerini kabaca özetlemek gerekirse;

Faiz makul bir gelir sağlasa da, bazı yerlerde inancın da etkisiyle temel tercih olmadı.

Altın kazandırdı, en azından zarar ettirmedi ve yastık altında yerini korudu.

Bireysel emeklilik gibi işler bizim kültüre pek uymadı.

Döviz bazen büyük kazançlar sağlasa da bir o kadar da zarar yaşattı.

Hisse senetleri dar bir kesimin yatırım aracı olarak kaldı.

Sanayiye yatırım eskisi kadar cazip değil günümüzde.

Perakende hep çekiciydi ve bundan dolayı oluşan aşırı kapasite kârsızlık ve iflaslar getirdi, getirmeye devam ediyor. Bence perakende bitti.

Start-up’lar gençliğin ilgisini çekiyor ancak başarı oranı çok düşük.

Peki son yüzyılda ülkemizde hep ama hep kazandıran ne oldu? Gayrimenkul. Özel dönemlerde ufak inişler olsa da fiyatlar düzenli olarak arttı ve neredeyse hiç kaybettirmedi. O yüzden, sanayide veya ticarette bir miktar para kazanan girişimcilerin nihai yatırım alanı da istisnasız gayrimenkul oldu. Birkaç tane dükkan veya dairesi olan bunların kira geliriyle yeni mülkler edindi ve bu saadet zinciri yıllar boyu katlanarak sürdü. Şu an İstanbul’da satılan evlerin çoğu oturumluk değil yatırımlık.

Bu mülkleri kiraya vermekte zorlananlar her şeye rağmen direndi. Kirayı yüzde on indirmek yerine on sene boş tutmak ekonomik açıdan rasyonel olmasa da “emlak piyasasının görünmez eli” taviz vermedi. Çünkü orasını kiraya veremese de mülkün değeri her sene düzenli olarak arttı. Yani temelde bir kayıp yaşamadı yatırımcı.

Ta ki bu seneye kadar. Artık bu saadet zinciri sürdürülebilir değil çünkü arz ile talep arasında uçurum oluştu. Kiralar ve ikinci el fiyatları zaten geriliyordu, son kampanyalar ile sıfır daire fiyatları da geriledi. Daha da gerileyecek ve ben 2018 yılının bir asırlık saadet zincirinin kalıcı olarak kırıldığı yıl olacağını düşünüyorum. Lübnan asıllı Amerikalı Nassim Nicholas Taleb’in hayatımıza soktuğu bir kavram olan Siyah Kuğu durumu çok iyi özetliyor. Avustralya’da ilk Siyah Kuğu görülene kadar dünyada kuğu hep beyaz ile özdeşleşmiş, öyle var sayılmıştı. Biz de “gayrimenkulden zarar edilmez” temel varsayımı ile buralara geldik ama bu sene kırılma yılı olacak gibi görünüyor. Ve bana sorarsanız 2018 krizi dövizin bir günde iki katına çıktığı bir balon patlaması şeklinde değil, yıla yayılarak yaşanacak. Yaşanıyor da aslında.