Gayrimenkulde küçük müteahhitlik firmalarının rolü

Prof. Dr. Ali HEPŞEN
Prof. Dr. Ali HEPŞEN ali.hepsen@dunya.com

Türkiye’deki konut sektörü, ülkenin ekonomik büyümesine katkı sağlayan temel unsurlar­dan biri olmasının yanı sıra, toplumsal refahın önemli bir göstergesidir. Ancak, son yıllarda eko­nomik belirsizlikler, artan maliyetler ve inşaat sektöründeki yapısal sorunlar, sektörü ciddi bir arz-talep dengesizliği ve finansman problemleri ile karşı karşıya bırakmıştır. Detaylarına gerek yok diye düşünüyorum, bu satırları takip eden okuyu­cularımız konuya hakimler zaten.

Konut üretimindeki dengesizlik, büyük ve mar­kalı konut üreticilerinin maliyet artışları ve fi­nansman zorlukları nedeniyle üretim hacimlerini azaltmalarıyla daha da belirginleşmiş durumda. Tabiki konut üretimi diğer ürün üretim süreçle­rinden farklı olarak zamana yaygın ve her şeyin başı yapı ruhsat alımı ile başlıyor ve iskan ile ta­mamlanıyor.

Rakamlara bakalım; örneğin, 2024 yılının ilk 3 çeyrek döneminde daire niteliğindeki yapılar için alınan ruhsatlar 395.555 daireyi kap­sıyor, 2023 yılında ise aynı dönem için bu rakamın 432.928 olduğunu görüyoruz. Bu rakamlar, konut satışlarına bağlı gözlemlediğimiz talepteki artışa rağmen arzın halen yetersiz kaldığını gösteriyor.

Konut piyasasında üretimi kim gerçekleştiriyor?

Yukarıda paylaştığım ruhsat rakamları sonuç­ta birileri tarafından geçmişte de olduğu gibi za­man içerisinde ürüne dönüştürülme aşamasına geçecek. Peki ama kim bunu nasıl ve ne şekilde yapıyor? Bu kapsamda özellikle de müteahhitlik firmalarına eğilmek gerekiyor. YAMBİS kayıtla­rına en son erişebildiği tarih olan Haziran 2024 itibariyle ülkemizde küçük-büyük fark etmeksi­zin toplam müteahhit sayısı 646 bin civarında.

Ve yine herkesin malumu, ülkemizde müteahhitlik yapmak için herhangi bir diploma veya özel eği­tim şartı aranmıyor; özellikle H grubu için 18 yaşı­nı doldurmuş ve Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olan herkes, yaşadığı şehrin ticaret odasına kay­dolup 2.000 m2 (tek parselde üstlenebileceği mak­simum inşaat alanı) inşaat yapma yetkisine sahip olabiliyor. Sektörde iş yapabilmek için sermaye şartı da yine H grubu için söz konusu değil.

H gru­bunu da küçümsememek gerekir; çünkü Türki­ye’de ortalama Emsal 1,5-2,0 ve TAKS (Taban Ala­nı Kat Sayısı) 0,4-0,6 aralığında olduğu düşünü­lürse, 2.000 m2 inşaat yapılabilmesi için genelde 1000 m2 ile 1500 m2 arasında bir arsa yeterli ola­caktır. 1.000 m2arsa, Emsal 2,0; TAKS 0,5 ve orta­lama 100 m2 daire büyüklüğüyle 4 katlı, 20 daireli bir apartman yapılabilir. Ülkemizdeki apartman­larında genel ölçeğinin bu düzeyde olduğu düşü­nüldüğünde, H grubuna sahip müteahhitler hiçte fena yapı alanı ortaya koymazlar. Dolayısıyla, ser­mayesi kıt olan küçük müteahhitler sektörün ağır­lıklı yapı taşını oluştururlar.

Beklenti?

İşler iyi giderken, işleri iyidir; durgunluk ve küçülme dönemlerinde ise geleceğe yönelik hep bir beklenti taşırlar. Günümüzün beklentisi ise, TCMB’nin faiz politikasına uygun şekilde konut kredi faizlerinin düşmesi, BDDK’nın Ağustos 2023’teki kredi sınırlayıcı tedbirleri kaldırması ya da gevşetmesi ve devamında satış kolaylığına bağlı olarak nakit/ finansman döngüsünü çevire­bilmeleridir.

Küçük müteahhitlik firmaları, piyasa talebini karşılamak için yerel projelerde etkin rol oynar­ken, finansal kırılganlıkları ve ön finansman yön­temlerine bağlılıkları, ekonomik belirsizliklerde büyük riskler taşımaktadır. Bu firmalar, projele­rini genellikle ön satışlarla veya yüksek faizli kre­dilerle finanse etmektedir. 2024 yılında, kredili satışların payı toplam satışların %10 oranına ka­dar azalmış ve bu durum üreticiler için finansal zorluklar yaratmıştır. Ayrıca, artan işçilik ve inşa­at malzemeleri fiyatları, müteahhitlerin maliyet hesaplamalarını zorlaştırmış ve daha az projenin hayata geçmesine neden olmuştur. Bu durum, kü­çük müteahhitlik firmalarını daha da zorlar nite­likte olmuştur.

Küçük müteahhitlik firmalarının sektöre getir­diği riskler, finansal kırılganlık, kalite standart­larındaki düşüş ve tüketici güveninin azalması üzerinden değerlendirilebilir. Bu firmalar, yeterli sermaye olmadan projelerini tamamlamaya ça­lıştıkları için ekonomik krizlerde büyük risklerle karşı karşıya kalabilirler. Düşük maliyetlerle ça­lışma hedefi, kalite ve güvenlik standartlarının ihmal edilmesine yol açarak, özellikle deprem gibi doğal afetlere karşı hassas bölgelerde büyük risk­ler yaratmaktadır.

Çözüm olarak, büyük ve mar­kalı konut üreticilerinin desteklenmesi, küçük firmaların kurumsallaşmasının teşviki, finansal desteklerin artırılması ve denetim mekanizmala­rının güçlendirilmesi önerilmektedir. Devlet des­tekli finansman olanakları ve vergi indirimleri, sektördeki büyük firmaların üretim kapasiteleri­ni artırırken, küçük firmaların finansmana erişi­mini kolaylaştıracak kredi garanti fonları oluştu­rulabilir. Bu adımlar, konut arzı sorununu da hafif­leterek sektörde uzun vadeli istikrarı sağlayabilir diye düşünüyorum.

Yazara Ait Diğer Yazılar Tüm Yazılar