Gayrimenkulde finansman ikilemi
Geçtiğimiz hafta içerisinde Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER)’nin 18nci Zirvesini geride bıraktık. Öncelikle emeği geçenlere teşekkürlerimi yeniden iletmek isterim. Yıllar içerisinde hep beraberce yoğrulduk aslında sektör içerisinde; doğrularımız yanlışlarımız oldu, katkılarımız eksiklerimiz oldu ama gelişerek geldiğimizi düşünüyorum.
Geçmiş dönem öğretileri bize gösteriyor ki, görünür gelecekte hem geliştiriciler hem hanehalkı açısından önemli bir sorun söz konusu: Kıt Finansman ve Erişilebilirlik. Özetle, geliştirici olarak üretmek istiyorum finansman sağlayamamıyorum; bireysel olarak barınma ihtiyacım için konuta erişmek istiyorum ama yapamıyorum. Ya bu sorunları doğru anlayarak çözümleyeceğiz ya da sorun hızla büyümeye devam edecek ve başka sorunları tetikleyecek. Konu önemli ve detaylıca GYODER’in 18nci Zirvesinde ele alındı.
Bu kıymetli etkinlikte "Gayrimenkulde Finansman İkilemi" başlıklı paneli yönetme imkanı yakaladım; Fatih Tamince Bey, Sertaç F. Karaağaoğlu Bey ve Tevfik Eraslan Bey ile beraberdik... Panelde çözüm odaklı olmaya çalıştık. Ama öncelikle sorunu tanımlayalım, ardından kıymetli katılımcıların çözüme ilişkin değerlendirmelerini aktaralım.
Gayrimenkulde finansman ihtiyacına üst ölçekten bakmak gerekiyor; ihtiyaç “arazi ve proje geliştirmenin finansmanı, inşaatın finansmanı, stokun finansmanı” şeklinde karşımıza çıkabiliyor. Farklı miktarlarda ve amaçlar doğrultusundaki bu ihtiyacın fonlanması kurumsal yapı içerisinde ya doğrudan ya da dolaylı şekilde yapılabiliyor.
Geliştiricinin sağladığı proje finansman kredisi üzerinden ya da bireylerin yeni konutlar için kullandıkları konut kredisi üzerinden finansman sağlanması söz konusu. Kurumsal olmayan yapı içerisinde ise en çok kullanılan yapılar sat-yap modeli olarak da adlandırabileceğimiz ön ödemeli konut satışı ile senetli satışlar idi.
Geçmiş zaman kipiyle yazıyorum; çünkü artık koşullar değişti, değişiyor… Hem bugün hem görünür gelecekte finansmana erişimin zor ve maliyetli olacağını düşünürsek, gerek bireyler açışından konuta erişim gerekse de geliştiriciler açısından yeni projelere uygun koşullarda fonlama yaratabilmek hiçte kolay olmayacak...
Peki ne yapılmalı? Paneldeki konuşmaları özetlemek isterim. Paneldeki ilk konuşmada Türkiye’nin en büyük gayrimenkul yatırım şirketlerinden olan FTG Gayrimenkul şirketinin yönetici ortağı Fatih Bey, mevcuttaki gayrimenkul yatırımlarında süreci nasıl yönettiklerini aktardı.
Özellikle proje içinde ürün çeşitliliği yaratmaları, hızlı nakit girişi yaratabilmek anlamında satılabilir ürünleri projeye dahil etmeleri ve fazlama yaparak etap etap proje içerisinde ilerleme sağlamalarına ilişkin aktarımları önemliydi. Diğer taraftan, özellikle Ortadoğu’daki yatırımlarında konvansiyonel bankacılık kredi uygulamalarının yanı sıra, gayrimenkul yatırım fonlarının kullanımına ilişkin paylaştıklarının ise daha kıymetli olduğunu düşünüyorum.
İkinci konuşmacımız AKFEN GYO’nun genel müdürü Sertaç Bey’idi. GYODER yeni konut modeli üzerinde değerlendirmelerde bulundu. Özellikle bireylerin konuta erişiminin daha da zor hale geldiği bu ortamda, kamu arsalarının kiralık konut üretilebilmesi için belli bir vade ile tahsisi ve fonlamada gayrimenkul sertifikasının kullanımına ilişkin sunumunun sürdürülebilir finansman kurgusu açışından önemli olduğunu düşünüyorum.
ROTA Portföy yönetim kurulu başkanı Tevfik Bey’in ise özellikle gayrimenkul yatırım fonu kapsamındaki değerlendirmeleri önemliydi. Sermayeyi tabana yaymak, devam eden nitelikteki gayrimenkul yatırımlarına sermaye piyasası üzerinden kaynak yaratabilmek için SPK’nın üzerinde çalıştığı “gayrimenkul proje yatırım fonu” hakkındaki değerlendirmeleri kıymetliydi.
Konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projeleri gerçekleştirmek üzere oluşturulacak bu fon yapısı, gelecek dönemlerin en sıcak konularından biri olacak gibi görünüyor. Sonuç: Finansmanda eski alışkanlıklar değişiyor; Sat-Yap (Ön Ödemeli Satış) Modeli yerine Yap-Sat Modeline dönülüyor, yani sermayenin güçlü tutularak projelere başlanması gerekiyor artık.
Diğer taraftan, gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşerek ya da doğrudan halka arza gidilerek, gayrimenkul sertifikası ihraç edilerek, gayrimenkul yatırım fonlarını daha etkin kullanarak, gayrimenkul projesinin kira gelirlerine dayalı menkul kıymet ihraç ederek, yani aslında sermaye piyasası araçlarının daha aktif olarak gayrimenkul projelerin finansmanında kullanılması gerekiyor. Kurumsal geliştiriciler bunun farkında ama genel olarak bunun sektörün tüm unsurları için bilinmesi gerekiyor.