Gayrimenkul yatırımları için doğru araç

UZMAN GÖRÜŞÜ / Cenk ERDAL / Yatırım Finansman

Yatırım araçları içinde portföy çeşitlendirmesi açısından oldukça önemli bir yeri olan gayrimenkul, yüksek enflasyon ve finansal krizlerle yaşamaya alışık bireysel Türk yatırımcıları açısından da en çok tercih edilen yatırım araçlarının başında yer almıştır.  Savaşlarla ve göçlerle özetlenebilecek tarihimizi göz önünde bulundurduğumuzda 'menkul' olarak altını baş tacı eden insanlarımız, günü geldiğinde bu varlıklarını çeşitli taşınmazlara yatırmakta gecikmemişlerdir.  Genlerimizde mevcut olan bu yatkınlık, günümüzde de yatırım amaçlı olarak alınmış ve kiraya verilmiş ya da değer kazanması için spekülatif olarak tutulan gayrimenkuller olarak kendini göstermektedir, hatta yılbaşı çekilişinde verilen büyük ikramiyenin daha iyi algılanması için çeşitli basın yayın organlarında bu para ile kaç tane daire, dükkan, vb. alınabildiğine dair haberlere yılbaşı dönemlerinde sıkça rastlanmaktadır.

Fakat bu kadar sevilen bir yatırım olan gayrimenkul gerçekten de karlı mı?  Bu konuda yapılan çalışmalar gayrimenkul endekslerinin bırakın reel getiri sağlamayı, çoğu zaman enflasyonun bile gerisinde kaldığını gösteriyor.  Örneğin; özel bir kurum tarafından açıklanan Türkiye konut fiyatları endeksi 2011 yılında sadece %6 yükselirken, aynı dönem içerisinde enflasyon çift haneli rakamlara ulaştı.  Alınıp satılırken yaşanan zaman kayıpları, komisyoncu, tapu, vergi, harç ve diğer masraflar; alım satım fiyatları arasındaki yüksek makas gibi olumsuzluklar; hele bir de söz konusu gayrimenkul kirada ise kiracı ile uğraşmanın türlü zorlukları da eklendiğinde bu şekilde yapılan gayrimenkul yatırımlarının finansal açıdan cazip olduğunu söylemek gerçekten güç.

İşte tam bu noktada yatırımcıların imdadına adeta 'Hızır' gibi yetişen, yukarıda saydığımız olumsuzlukların birçoğunu geride bırakmamıza yardımcı olan çok önemli bir yatırım aracı devreye giriyor: Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ya da kısaca GYO'lar.  Getiri potansiyeli yüksek gayrimenkullere yatırım yapmak ve portföyündeki gayrimenkullerden kira geliri ve gayrimenkul alım satım kazancı elde etmek maksadıyla kurulan GYO'lar, kurumlar vergisinden muaftır ve birçoğunun hisseleri İMKB'de işlem görmektedir.  Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı sisteminde likiditesi daha düşük olan gayrimenkulün kendisinden ziyade, ona yatırım yapan bir şirketin paylarının satın alınması, gayrimenkul yatırımının likidite edilmesi sorununu ortadan kaldırmaktadır.  Dolayısıyla piyasadaki çalkantılar esnasında tüm varlık fiyatları değer kaybederken satın almak istediğiniz dairenin ya da işyerinin sahibi satış fiyatını sabit tutuyorsa ya da beğendiğiniz konut projesinin müteahhidi sizinle fiyat pazarlığı yapmak yerine dalga geçer gibi taksit sayısı ve miktarından bahsediyorsa; pay fiyatları piyasa koşullarına göre hareket eden GYO hisselerini satın almak daha akılcı bir alternatif olabilir.  Bugün payları İMKB'de işlem gören, yatırımcılarına fiyat şeffaflığı ve likidite sunan, kurumlar vergisinden muaf bulunan ve küçük birikimlerle çok büyük ve karlı gayrimenkul projelerine ortaklık sağlayan irili ufaklı 23 adet GYO var.  Yabancılara mütekabiliyet öngören kanun, 2B arazilerinin satışı, 3. boğaz köprüsü ve 'Kanalİstanbul' gibi sektöre hareket getirebilecek önemli beklentiler ve GYO hisse fiyatlarının görece düşük seviyeleri göz önünde bulundurulduğunda, 2012 yılı gayrimenkul yatırımı yapmak için oldukça uygun gözüküyor - tabi gayrimenkulün kendisini değil de rafine haliyle GYO hissesi olarak almak şartıyla.