Gayrimenkul yatırımında eğilim tersine döndü
Yurt dışı yerleşiklerin Türkiye’de, Türklerin diğer ülkelerde gayrimenkul alımlarında denge giderek tersine dönüyor. Yabancıya satışla elde edilen döviz geliri hızla azalırken, Türklerin alım için yurt dışına çıkardığı döviz hacmi giderek büyüyor.
Karşılığında vatandaşlık verilmesinin de etkisiyle son on yılda hızla büyüyerek Türkiye’nin cari işlemler dengesinde önemli bir gelir kalemi haline gelen yabancı alımlarında frene; Türklerin yurt dışı gayrimenkul yatırımlarında ise gaza basma eğilimi giderek belirginleşiyor. Bu yılın ilk dokuz ayında, Türklerin gayrimenkul edinimi için yurt dışına çıkardığı döviz, yabancıların bu amaçla getirdiği tutara yaklaştı.
Dokuz ayda 50 milyar TL’lik alım
Merkez Bankası’nın açıkladığı son ödemeler dengesi verilerine göre ocak-eylül döneminde Türklerin yurt dışı gayrimenkul yatırımları dolar bazında geçen yılın eş dönemine göre yüzde 14,7 arttı. Artış eğiliminin başladığı 2023’ün ilk dokuz ayında 1 milyar 330 milyon dolar olan Türklerin yurt dışında gayrimenkul alımına ödediği döviz, bu yıl aynı dönemde 1 milyar 526 milyon dolara ulaştı.
Merkez Bankası’nın ortalama dolar alış kuru ile çevrildiğinde Türklerin başka ülkelerde taşınmaz alımı için transfer ettiği paranın 50 milyar dolara yaklaştığı belirlendi.
Yabancıların Türkiye’deki gayrimenkul yatırımları ise ocak-eylül döneminde geçen yılın eş dönemine göre yüzde 23,8 düşüşle 2 milyar 188 milyon dolara geriledi. Buna göre gayrimenkul alımı için dışarı çıkan döviz, bu amaçla getirilen tutarın yaklaşık yüzde 70’ine ulaştı. Geçen yılın eş döneminde bu oran yüzde 46 düzeyindeydi.
2023’ün ocak-eylül döneminde yabancıların gayrimenkul alımı için Türkiye’ye getirdikleri dövizden Türklerin bu amaçla yurt dışına götürdükleri sermaye düşüldüğünde bu alanda 1 milyar 540 milyon dolar olan net giriş, bu yıl aynı dönemde 57 daha az olmak üzere 662 milyon dolarda kaldı.
Eylül sonu itibarıyla son bir yılda ise yabancılar Türkiye’den 2 milyar 878 milyon dolarlık gayrimenkul satın alırken, Türklerin yurt dışındaki alımları 1 milyar 978 milyon dolara ulaştı. Yıllık bazda karşılıklı gayrimenkul yatırımlarında net giriş 900 milyon dolar oldu.
Makas giderek kapanıyor
Merkez Bankası verilerine göre yabancıların ilk kez 2013 yılında 3 milyar doları, 2014’te 4 milyar doları, 2018’de 5 milyar doları aşan Türkiye’den gayrimenkul alımlarının yıllık hacmi, 2022 yılında 6,3 milyar dolarla en yüksek düzeye ulaştıktan sonra düşüşe geçti.
2023’ün ilk dokuz ayında 2,9 milyar dolar olan söz konusu tutar, yılın tümünde 3,6 milyar dolar olarak gerçekleşti. Bu yıl ilk dokuz ayda 2,2 milyar dolar dolayında kalan yabancı alımlarının yılın tümünde 2,7-2,8 milyar dolar dolayında kalacağı tahmin ediliyor.
Türklerin ilk kez 2017’de 341 milyon dolar olarak istatistiklere giren yurt dışı gayrimenkul alımlarının yıllık hacmi ise özellikle 2022’de 628 milyon ve 2023 yılında 1 milyar 782 milyon dolarla katlanarak büyüdü. Bu yıl ocak-eylül döneminde 1,5 milyar doları geçen Türklerin yurt dışı alımlarının yılın tümünde 2 milyar doları aşması bekleniyor.
Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) ekim sonu itibarıyla açıkladığı konut satış istatistikleri de alımlarda yabancı payının hızla düştüğünü ortaya koydu. Ekim ayında Türkiye genelinde satılan konut sayısı geçen yılın aynı ayına göre yüzde 76,1 artışla 165 bin 138 adet olurken, bunun içinde yabancılara satılanların sayısı yüzde 16,3 düşüşle 2 bin 122 adede geriledi. Ocak-ekim döneminde 1 milyon 112 bin 374 konut satılırken, bunun 19 bin 212 adedini yabancılar aldı. On aylık dönemler itibarıyla toplam satışlar yüzde 11,9 artarken, yabancılara satılanların sayısı 37,2 azaldı.
Türkiye’de satılan konutlar içinde 2022’de yüzde 4,5’e ulaşan yabancılara satışın payı, 2023 yılının tümünde yüzde 2,9’a, bu yıl ilk on ay itibarıyla da yüzde 1,7’ye kadar geriledi. "
Türkler neden yurt dışında ev alıyor?
Yurt dışında konut alan Türklerin büyük bölümünü, gelir dağılımında bozulmanın da etkisiyle ortaya çıkan yeni varlıklı kesim içinde “yatırımcı” tip alıcılar ile çocuklarının eğitimi ve kariyeri için uzun vadede yurt dışına yerleşip orada yaşamak isteyenler oluşturuyor. Bu eğilim son zamanlarda ABD ve Avrupa’da yaşanan ekonomik kriz nedeniyle gayrimenkul fiyatlarının görece uygun düzeylere inmesi ile daha da arttı.
Yurt dışında kira gelirinin gayrimenkulün satış fiyatından çok daha hızlı artması da maddi imkanları olan kesimi dış ülkelerde alıma yönelten faktörlerin başında geliyor. Dolar bazında kira geliri elde edip Türkiye’de harcamanın avantajı, yurt dışı konut alımını cazip kılıyor. Bu arada Türk vatandaşlarının giderek büyüyen vize sorunu da onları, oturma izni, çifte vatandaşlık gibi imkanları da beraberinde sunan yurt dışı konut alımına itiyor.
Yabancı alımları neden düşüyor?
Yabancıların konut alımlarındaki hızlı artışta, karşılığında vatandaşlık verilmesi etkili olmuştu. 2016 ve 2017’de yapılan yasal düzenlemelerle yabancı yatırımcıların ev almak koşulu ile Türk vatandaşlığı almasının önü açılmıştı.
2017’deki düzenlemede 1 milyon dolar olan vatandaşlık almak için gerekli asgari taşınmaz alım bedeli, 2018’de 250 bin dolara düşürülmüştü. Bu düzenleme ile önceki dönemlerde de Türkiye’nin sahil kentlerine ilgi duyan Ruslar ve Avrupalıların yanında, siyasal, sosyal istikrarsızlık, iç savaş gibi durumların yaşandığı Orta Doğu ülkeleri yurttaşlarından konut alımı için yoğun bir akın başladı. Vatandaşlık karşılığında alınan konutların 5 yıl süreyle satılmaması şartı bulunuyordu.
Bu sürenin 2023’te dolması ile birlikte yabancılar vatandaşlık karşılığı aldıkları konutları satmaya başladılar. Bu kişilerin sattığı konutların alıcılarının büyük bölümünü de yine vatandaşlık almak isteyen yabancılar oluşturdu. Ancak bölge ülkelerindeki karışıklıkların yol açtığı demografik hareketlerin yavaşlaması, mültecileşme oranının düşmesi ve Türk vatandaşlığı almak için gerekli asgari konut alım bedelinin 400 bin dolara çıkarılması gibi gelişmeler yabancı alımlarının azalmasında etkili oldu.
