Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının ekonomik dönüşümdeki olası rolü
ONUR ÇELİK - YEMINLI MALI MÜŞAVIR / BAĞIMSIZ DENETÇI
Türkiyede değişen ve gelişen ekonomik sistem ile birlikte inşaat sektörü de değişti ve evrildi. Özellikle inşaat yatırımlarının finansal kaynağa erişim yöntemleri arasına başta mortgage kredileri gibi birçok finansal araç devreye sokuldu. Bu çerçevede belki de iş merkezleri veya alışveriş merkezleri gibi büyük ölçekli gayrimenkul projelerine finansman kaynağı temini noktasında en sofistike ve kurumsal yapı olan Gayri Menkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) şirketleri de ekonomik bir aktör olarak hayatımıza dahil oldu.
GYO, getiri potansiyeli yüksek gayrimenkuller üzerinde projeler gerçekleştirerek ekonomiye kazandırmak, bu vesile ile de gerek kira geliri gerekse de alım satım kazancı elde etmek amacıyla kurulan ve sermaye piyasası kuralları çerçevesinde faaliyette bulunan halka açık kurumsal ve modern bir organizasyondur.
Yine, başta daha az likit olan gayri menkul yatırımlarının, ortaklık hisseleri üzerinden menkul kıymetleştirilmesine sağladığı olanak sayesinde yatırımın istenildiğinde paraya çevrilerek hızla likit pozisyona dönüştürülebilmesi ve daha da önemlisi yapılan gayri menkul yatırımından istenildiği anda çıkış (exit) imkanını temin etmesi bakımından da önemli bir finansal yapı statüsüne haizdir.
Hali hazırda Türkiye’de faaliyet gösteren GYO sayısı 31 olup, hepsi halka açık olan bu şirketlerin 2018 yılı ilk çeyrek verilerine göre piyasa değeri 26.9 milyar TL / 7.1 milyar dolardır.
GYO’ların kazançları Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5/1- d maddesi uyarınca kurumlar vergisinden istisna tutulmuştur. Bu istisna sadece şirketin portföyünde yer alan gayrimenkullerin değerlendirilmesi sonucu elde edilen kazançlarla sınırlı olmayıp, GYO’larca elde edilen tüm kazançlara, örnek verilecek olur ise faiz gelirlerine ya da kur farkı gelirlerine de uygulanmaktadır.
Kısmi bölünme müessesesi
Malum olduğu üzere, Türkiye’nin sanayi yatırımlarının yarısından fazlası aslında ülkemizin en verimli tarım arazileri üzerinde (Marmara ve Ege Bölgesi gibi) yer almaktadır. Yine hızlı şehirleşmenin ve yanlış şehir planlamalarının getirdiği süreç ile Türkiye’de birçok sanayi tesisi şehir merkezinde ve oldukça pahalı arsalar üzerinde konumlanır hale gelmiştir.
Bahsi geçen problemin çözümlenebilmesi adına, hem şehir içinde yer alan daha pahalı arsaların yerleşime açılarak mevcut sanayi tesislerinin şehir merkezi dışına taşınması hem de mevcut arsa yatırımlarından elde edilecek gelirin sanayiye kanalize edilmesi ile şirketlere üretim yatırımları için finansman kaynağı temin edilebilmesi açısından GYO’ların ülke ekonomisine önemli katkılarının olabileceği düşünülmektedir.
Bu önerinin fiiliyata geçmesi için kullanılabilecek temel vergisel araç ise Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 19’uncu maddesinde düzenlenen kısmi bölünme müessesesidir.
Bilhassa sanayi şirketlerinin kısmi bölünme müessesesini kullanarak yeni kuracakları ya da mevcut GYO’ lara koyacakları sermaye, bu şirketlerin aktiflerinde yer alan atıl durumdaki arsalar ile mevcut sanayi tesislerinin üzerinde bulunduğu daha değerli ve getirisi yüksek arsalar olacaktır.
Örnek verilecek olur ise, Türk sanayisinin kümelendiği yerlerden biri olan İzmit (Kocaeli) ilinin Gebze, Darıca ve Körfez bölgelerinde yer alan sanayi tesislerinin orta ve uzun vadede başka bölgeye kaydırılması arzusunun devletin gündeminde yer aldığı bilinmektedir.
Kısmi bölünme işlemi ile şirketlerin aktifinde yer alan bu gayrimenkullerin, kurumlar vergisi, katma değer vergisi, damga vergisi ve tapu harcından istisna olarak yeni kurulacak veya mevcut bir GYO’ya devredilmesinin herhangi bir mali yükümlülük ortaya çıkarmıyor oluşu ise süreci teşvik eden önemli bir faktördür.
Sonuç
2017 yılı ekonomik verilerine göre Türkiye Gayri Safi Milli Hasılasının yaklaşık % 8’i gayrimenkul yatırımlarına dayalı olan inşaat sektöründen oluşmaktadır. İnşaat sektörü, özellikle son 10 yıllık dönemde gerçekleştirdiği bir çok mega proje ile gerek altyapı yatırımlarına yaptığı katkı ile gerekse de gerçekleştirilen modern konut projeleri ile ekonominin dinamosu haline gelmiştir.
Yazımızda da değinilmeye çalışıldığı üzere, ekonomimiz için önemli avantajları bünyesinde barındıran GYO’ların, ülkemizin geçirdiği ekonomik dönüşüm sürecinde hem sanayi şirketlerine finansal kaynak yaratmak hem de inşaat sektörünün yatırım yapabileceği yeni arsaları kullanıma açarak ekonomik kaynaklarımızın daha verimli ve etkin bir şekilde kullanılması adına pozitif katkılar sağlayabileceği düşünülmektedir.