Gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve vergileme

İki hafta önce yayınlanan yazımızda varlık kiralama şirketleri ve vergi avantajları üzerinde durmuştuk. Bu gün yazımızda gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve kazançlarının vergilendirilmesi konusunu kısaca açıklamaya gayret edeceğiz.

Gayrimenkul yatırım ortaklığı

Sermaye Piyasası Kanunu çerçevesinde, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından düzenlenen gayrimenkul yatırım ortaklıkları, gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilen ve ilgili SPK Tebliği'nde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumlarıdır. Esas itibariyle gayrimenkul yatırım ortaklıkları, sadece gayrimenkule dayalı portföy işletmeciliği faaliyeti kapsamında faaliyet gösterebilirler.

Gayrimenkul yatırım ortaklığının amacı

Getiri potansiyeli yüksek gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı projelere yatırım yapmak, portföyündeki gayrimenkullerden kira geliri ve gayrimenkul alım satım kazancı elde etmektir. Portföyündeki gayrimenkullerin alım satımından kar sağlayan gayrimenkul yatırım ortaklığı, yıl sonunda bu karı ortaklarına temettü olarak dağıtmakta ve gayrimenkul gelirini ortaklarına aktarmaktadır. Böylece gayrimenkul yatırım ortaklığının paylarını satın alarak ortak olan bir yatırımcı, yüksek getirili gayrimenkullerin gelirlerinden dolaylı olarak yararlanmış olmaktadır. Gayrimenkul yatırım ortaklığı sisteminde likiditesi daha düşük olan gayrimenkulün kendisinden ziyade, ona yatırım yapan bir şirketin paylarının satın alınması, gayrimenkul yatırımının likidite edilmesi sorununu ortadan kaldırmaktadır.

Gayrimenkul yatırım ortaklığının yatırımcılara sağladığı avantajlar

Yatırımcılar gayrimenkul yatırım ortaklığı paylarını borsada satabilmenin yanında, paylara ilişkin borsada oluşan fiyat dalgalanmalarından da yararlanırlar. Ayrıca, şirket portföyü gayrimenkul alanında uzman kişiler tarafından yönetildiğinden herhangi bir kişinin kendi başına yatırım yapmasından daha etkin sonuçlar sağlanabilir.

Bu şirketlere yatırım yapan yatırımcıların bir kısmının da uluslar arası kuruluşlar olduğu görülmektedir. Bu kuruluşlar, gelişmekte olan ülkelerdeki gayrimenkul getirilerinden faydalanma amacıyla, organize bir şekilde işleyen ikincil piyasalarda işlem gören gayrimenkul yatırım ortaklığı paylarını almayı, doğrudan gayrimenkul yatırımına tercih edebilmektedirler.

Gayrimenkul yatırım ortaklarının kuruluşu

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, Türk Ticaret Kanunu çerçevesinde yeni bir anonim şirket olarak ani usulde kurulabildikleri gibi, daha önce başka amaçla kurulmuş şirketlerin esas sözleşmelerini Sermaye Piyasası Kurulu'nun düzenlemelerine uygun olarak değiştirerek, gayrimenkul yatırım ortaklığına "dönüşmeleri" de mümkündür. Her İki şekilde de gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kuruluşunun veya dönüşümünün Kurul'ca uygun görülmesi gerekir. Sermaye Piyasası Kurulu tarafından uygun görülmesi halinde, Sanayi ve Ticaret Bakanlığı'na kuruluş izni için başvurulur. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, Bakanlığın kuruluş iznini vermesinin ardından kuruluşun tescilini takiben, yatırılan sermayeyi kullanarak şirket portföyünü oluşturmaya başlar.

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının türleri

- B i r alışveriş merkezi gibi belirli bir projeyi gerçekleştirmek amacıyla süreli,

- Turizm ve sağlık gibi belirli alanlarda yatırım yapmak amacıyla süreli veya süresiz,

- Belirli bir proje veya yatırım alanına yatırım yapmak gibi amaçlarında sınırlama olmaksızın, süreli veya süresiz,olarak kurulabilir.

GYO kazançlarının vergilendirilmesi

Kurumlar Vergisi Kanunu yönünden vergileme

Kurumlar Vergisi Kanunu'nun "İstisnalar" başlıklı 5. maddesinin 1. fıkrasında d. bendinde "Gayrimenkul Yatırım Fonları ve Ortaklıkları"nın kazançlarının kurumlar vergisinden istisna olduğu hükme bağlanmıştır.

Buna hükme göre; GYO'Iarın elde ettiği kazançların tamamı, süre ve şekil şartına bağlı olmadan, kurumlar vergisinden istisnadır.

Kurumlar vergisi stopajı (Kesinti) yoluyla vergileme

Kurumlar Vergisi Kanunu'nun vergi tevkifatını düzenleyen 15. maddesinde; "GYO'ların elde ettiği kazançlardan, dağıtılsın veya dağıtılmasın kurum bünyesinde %15 oranında vergi kesintisi yapılır" hükmü yer almaktadır.

Kanunun geçici 1. maddesinde ise; "Bakanlar Kurulu tarafından yeni kararlar alınıncaya kadar 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu ile 5422 Sayılı Kanun kapsamındaki vergi oranları bu kanunda belirtilen yasal sınırlan aşmamak üzere, geçerliliğini korur" hükmü yer almaktadır.

193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nda vergi tevkifatı konusu 94. maddede düzenlenmiştir .Bu maddenin 6. fıkrasının (a) bendine göre; dağıtılsın yada dağıtılmasın GYO'ların elde ettikleri kazançlar % 0 oranında vergi tevkifatına tabidir.

Normal faaliyette bulunan tam mükellef kurumlar, vergi sonrası karlarını dağıtmadıkları sürece veya bu kârlarını sermayelerine ilave ettikleri takdirde, kâr payları üzerinden vergi tevkifatı yapılmaz. Ancak, bu kâr payları dağıtıldığı takdirde, kâr payını alan kişinin;

- Tam mükellef gerçek kişi olması,

- Dar mükellef gerçek kişi olması,

- Dar mükellef kurum olması,

- Vergiye tabi olmayan veya vergiden muaf olan tam mükellef gerçek ya da tüzel kişi olması,

- Vergiye tabi olmayan veya vergiden muaf olan dar mükellef gerçek ya da tüzel kişi olması

hallerinde %15 (Çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmalarında belirtilen oranı aşmamak üzere) oranında vergi tevkifatı yapılır.

Kurumlar Vergisi Kanunu 2006 yılında değiştirilmiştir. Gelir Vergisi Kanunu'nun da değiştirilmesi söz konusu olmakla beraber, henüz bu değişiklik yapılmamıştır. Dolayısıyla, GYO'larında istisna kazançlar üzerinden "%0" oranında vergi tevkifatı yapıldıktan sonra, bu kazançların dağıtılması halinde, dağıtılan kar payını elde eden kişilerin yukarıda belirtilen kişiler olması halinde %15 oranında temettü stopajı yapılıp yapılmayacağı konusunda teoride farklı görüşler vardır. Bizim görüşümüze göre, bu stopajın yapılmaması gerekir.

Pay sahipleri ve vergileme Tam mükellefler

Tam mükellef gerçek kişi

Gelir Vergisi Kanunu'nun 22. maddesi hükmüne göre; gerçek kişilerin elde ettiği brüt (temettü stopajı öncesi) menkul sermaye iradının ½'si vergiden istisnadır. Vergiye tabi kısım tutarı 2011 yılı için 23.000 TL'yi aşıyorsa Yıllık beyanname verilmesi gerekmekte ve gelir vergisi tarifesine göre hesaplanan gelir vergisinden, kurum bünyesinde stopaj suretiyle alınmış olan temettü vergisi düşülerek, kalan vergi tutarı ödenmektedir.

Tam mükellef kurum

Tam mükellefiyete tabi başka bir kurumun sermayesine katılmaları nedeniyle elde ettikleri kazançlar "Fonların katılma belgelen ile yatırım ortaklıklarının hisse senetlerinden elde edilen kar payları hariç" olmak üzere kurumlar vergisinden istisnadır.

Buna göre; tam mükellef kurum ortağının GYO'dan elde ettiği gelirin tamamı kurum kazancı olarak beyan edilecek ve %20 oranında kurumlar vergisine tabi olacaktır.

Dar mükellef hisse sahipleri

Dar mükellef gerçek kişi

Gelir Vergisi Kanunu'nun 86. maddesinin 2. fıkrası hükmüne göre; dar mükellef gerçek kişinin GYO'lardan elde ettiği gelir , vergisi tevkif suretiyle ödenmiş olduğundan ayrıca beyana tabi değildir.

Dar mükellef kurum

Kurumlar Vergisi Kanunu'nun 30. maddesinin 3. fıkrasında; dar mükellef kurumlara dağıtılan kar paylarından 15% oranında tevkifat yapılması öngörülmüştür. Ancak, GYO'lar bünyesinde istisna kazançlar üzerinden KVK 15.maddesinin 3.fıkrası uyarınca stopaj (halen %0 oranında) yapıldığından, GYO'lar tarafından dağıtılacak kar payları üzerinden ayrıca tevkifat yapılmamaktadır. Bu kazançlar için ayrıca beyanname vermeye de gerek bulunmamaktadır.