Gayrimenkul yatırım ortaklığı

Hasan AKDOĞAN - GÜMRÜK VE DIŞ TİCARET

Sermaye Piyasası Kanunu çerçevesinde, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından düzenlenen gayrimenkul yatırım ortaklıkları, gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli pro-jeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilen ve ilgili SPK Tebliği'nde izin verilen diğer faaliyet-lerde bulunabilen sermaye piyasası kurumları olarak tanımlanıyor.
Esas itibariyle gayrimenkul yatırım ortaklıkları, sadece gayrimenkule dayalı portföy işletmeciliği faa-liyeti kapsamında faaliyet gösterebiliyorlar.
 
1) Gayrimenkul yatırım ortaklığının amacı?
Getiri potansiyeli yüksek gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı projelere yatırım yapmak, portföyün-deki gayrimenkullerden kira geliri ve gayrimenkul alım satım kazancı elde etmek bu ortaklığın amacı oluyor.
Portföyündeki gayrimenkullerin alım satımından kar sağlayan gayrimenkul yatırım ortaklığı, yılsonunda bu karı ortaklarına temettü olarak dağıtmakta ve gayrimenkul gelirini ortaklarına aktarmaktadır. Böylece gayrimenkul yatırım ortaklığının paylarını satın alarak ortak olan bir yatırımcı, yüksek getirili gayrimenkullerin gelirlerinden dolaylı olarak yararlanmış oluyor. Gayrimenkul yatırım ortaklığı siste-minde likiditesi daha düşük olan gayrimenkulün kendisinden ziyade, ona yatırım yapan bir şirketin paylarının satın alınması, gayrimenkul yatırımının likidite edilmesi sorununu ortadan kaldırıyor.
 
2) Gayrimenkul yatırım ortaklıkları nasıl kurulur?
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, Türk Ticaret Kanunu çerçevesinde yeni bir anonim şirket olarak ani usulde kurulabildikleri gibi, daha önce kurulmuş şirketlerin esas sözleşmelerini Sermaye Piyasası Ku-rulu'nun düzenlemelerine uygun olarak değiştirerek, gayrimenkul yatırım ortaklığına "dönüşmeleri" de mümkündür. Her iki şekilde de gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kuruluşunun veya dönüşümünün Kurul'ca uygun görülmesi gereklidir. Her iki kuruluş şeklinde de gayrimenkul yatırım ortaklıkları kayıtlı sermayeli olarak kurulurlar. Böylece, gayrimenkul yatırım ortaklıkları, esas sözleşmede tespit edilen kayıtlı sermaye miktarına kadar yeni paylar çıkarmak suretiyle yönetim kurulu tarafından Türk Ticaret Kanunu'nun esas sermayenin artırılmasına ilişkin hükümlerine bağlı kalmaksızın sermaye artırabilir. Ayrıca, esas sözleşme ile yetkili kılınması şartıyla, ortaklık yönetim kurulu, imtiyazlı ve itibari değerinin üzerinde pay çıkarabilir, pay sahiplerinin yeni pay alma haklarını sınırlandırabilir ve imtiyazlı pay sahiplerinin haklarını kısıtlayıcı nitelikte karar alabilir.
 
3) Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının faaliyet kapsamı nedir?
Ortaklık portföyünü oluşturmak, gerektiğinde portföyde değişiklikler yapmak, ortaklık portföyünü çeşitlendirerek yatırım riskini en aza indirecek şekilde dağıtmak, gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı işlemler ve menkul kıymetler hakkındaki gelişmeleri sürekli olarak izleyerek ortaklık portföyünün yönetimine ilişkin gerekli tedbirleri almak, portföyün değerini korumaya ve arttırmaya yönelik araş-tırmalar yapmak ve yaptırmak, ortaklık portföyünü oluşturan veya portföye alınması planlanan varlıklar hakkında ilgili tebliğ uyarınca gerekli hukuki şartların sağlanıp sağlanmadığını araştırmak, bu hususta gerekli raporların hazırlanmasını temin etmek, portföydeki varlıkların değerinin tespitine ilişkin raporların hazırlanmasını temin etmek, portföy dışarıdan danışmanlık hizmeti alınması suretiyle yürü-tülüyorsa ilgili kuruluşların çalışmalarını izlemek, kendilerine yüklenilen diğer görevleri ve yürütül-mesine izin verilen diğer faaliyetleri gerçekleştirmek şeklinde sıralanabiliyor.
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, gayrimenkullere, bunlara dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayri-menkule dayalı projelere yatırım yapabilecekleri ve kazanç sağlama amacına yönelik olarak alım-satım ya da kiralama işlemleri gerçekleştirebilecekleri gibi, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları dışında diğer sermaye piyasası araçlarını alıp satabilir, ters repo işlemi yapabilir ve kur ile faiz riskine karşı korunmak amacıyla swap ve forward işlemlerde bulunabilir, opsiyon yazabilir ya da mala dayalı olanlar hariç vadeli işlem sözleşmeleri alabilirler.
 
4) Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının vergisel boyutu?
5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu'nun 5'inci maddesinin 1 no'lu fıkrasının (d) bendi uyarınca, gay-rimenkul yatırım ortaklıklarının kazançları kurumlar vergisinden istisnadır. KVK'nın 15'inci mad-desinin 3 numaralı fıkrasında gayrimenkul yatırım ortaklığı kazançlarından, dağıtılsın veya dağıtılmasın, kurum bünyesinde %15 oranında vergi kesintisi yapılacağı hükme bağlanmış olmakla birlikte, 2009/14594 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile bu kazançlar üzerinden yapılacak olan (bu kazançlar dağıtılsın dağıtılmasın ) stopajın oranı da %0 olarak belirlenmiştir.
 
Pay sahipleri ve vergileme

- Tam mükellefler
Gelir Vergisi Kanunu'nun 22'nci maddesi hükmüne göre; gerçek kişilerin elde ettiği brüt (temettü sto-pajı öncesi) menkul sermaye iradının ı 'si vergiden istisnadır. Vergiye tabi kısım tutarı 2012 yılı için 25 bin TL'yi aşıyorsa Yıllık beyanname verilmesi gerekmekte ve gelir vergisi tarifesine göre hesaplanan gelir vergisinden, kurum bünyesinde stopaj suretiyle alınmış olan temettü vergisi düşülerek, kalan vergi tutarı ödeniyor.
 - Tam mükellef kurum
Tam mükellefiyete tabi başka bir kurumun sermayesine katılmaları nedeniyle elde ettikleri kazançlar "Fonların katılma belgelen ile yatırım ortaklıklarının hisse senetlerinden elde edilen kar payları hariç" olmak üzere kurumlar vergisinden istisnadır. Buna göre; tam mükellef kurum ortağının GYO'dan elde ettiği gelirin tamamını kurum kazancı olarak beyan ediyor ve %20 oranında kurumlar vergisine tabi oluyor.
Bundan sonra, bu ve benzeri konularda YMM Necmi Ulus'un bilgilerinden yararlanarak şirketlerimizi aydınlatma çalışmalarımızın zaman zaman olacağını belirtmek istiyorum.