Gayrimenkul yatırım fonlarının konut yatırımlarına yönelme vaktidir

İnsana yakışır, uygun fiyatlı konut, toplumun refahı ve sürdürülebilir, kapsayıcı bir ekonomi için esastır. Ancak, bu tür konutların sağlanması ülkemizde olduğu gibi birçok ülkede de giderek daha zor hale geliyor.

Konuta finansal erişim sorununu 2022 yılının Nisan ayında yazmış olduğum bir yazı ile detaylandırmıştım. Belki de bu sorunu ilk kez ifade edenlerden biriydim. Sonraki süreçlerde de başta Dünya Gazetesi olmak üzere farklı mecralarda sorunu dile getirmeye çalıştım, çalıştık, çalışıldı.

Konut piyasalarının düzgün çalışmasını ve gerektiğinde kaliteli, uygun fiyatlı konutların bulunmasının ne derecede önem taşıdığını ifade ettik. Ev fiyatları ve kiralar yükseliyor; bu da ülkemizde uygun fiyatlı konutlara erişimi giderek zorlaştırıyor. Barınma maliyetinin aile bütçesinden aldığı pay hızla artıyor, gelirlerin aynı ölçekte artmaması ise bu ihtiyacı toplumsal bir sorun haline getiriyor.

Konu hakkında farklı çözümler önerdim; önerildi. Konvansiyonel bankacılık sistemi üzerinden soruna çözüm bulmak pekte kolay değil. Mutlaka sermaye piyasası uygulamalarını çözümün bir parçası haline getirmek gerekiyor. Bugün ise sorunun çözümü anlamında “artık” ihtiyaç duyulan bir üründen bahsederek sürece ilave yapmak istiyorum: “Gayrimenkul Yatırım Fonlarının Konut Yatırımına Yönelmesi” ihtiyacı…

Gayrimenkul yatırım fonları…

Tanım gereği gayrimenkul yatırım fonu (GYF), nitelikli yatırımcılardan katılma payları karşılığında toplanan fonlarla, pay sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre gayrimenkul yatırımlarına yönelik portföyü işletmek amacıyla faaliyet izni alan portföy yönetim şirketleri veya gayrimenkul portföy yönetim şirketleri tarafından bir içtüzük ile süreli veya süresiz olarak kurulan ve tüzel kişiliği bulunmayan malvarlığıdır. Aslında, tasarrufların bir araya gelmesi ile bu birikimlerin profesyonel kişilerce gayrimenkul yatırımlarında değerlendirilmesini sağlayan kurumsal yapılardır.

GYF’lerin yatırımları…

Mevcut durumda portföyün asgari yüzde 80’i gayrimenkul yatırımlarından oluşmalıdır. Bu kapsamda gayrimenkul yatırım fonuna arsa ve arazilere ilave olarak yalnızca kat mülkiyeti kurulmuş (iskan ruhsatı alınmış) gayrimenkuller dahil edilebilir.

Mevzuat hükümlerince, inşaat ruhsatı almamış ya da henüz hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projelerinde muhtemel getiriler yüksek olsa dahi bu projeler fona dahil edilemez.

30 Kasım 2016 yılında mevzuatta yapılan bir düzenleme ile istisna getirilmiş ve GYF’ler Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları tarafından gerçekleştirilen inşaat ruhsatı alınmış projeler kapsamındaki bağımsız bölümleri inşaatın tamamlanma oranına bakılmaksızın, fon portföyüne dahil edebilir hale gelmişlerdir. Ancak bu düzenleme konut arzının sermaye piyasaları üzerinden artırılması noktasında yeterli olmamıştır.

GYF’lere ilişkin yapılması gereken…

Mademki, gerek satılık gerek kiralık konut arzını artırmaya çalışıyoruz; mademki konuta finansal erişim sorununu çözmek istiyoruz; mademki artan faiz oranı ve krediye erişim sorunlarının görünür olduğu ortamında konut projelerine sermaye piyasası üzerinden fon aktarımını gerçekleştirmeye çalışıyoruz; o halde Sermaye Piyasası Kurulu’nun GYF’lerin konut projelerine yatırım yapmaları noktasında düzenleme yapmasının doğru vakti gelmiştir.

Beklenti konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projeleri gerçekleştirmek üzere konut proje gayrimenkul yatırım fonu kurulmasının mümkün kılınmasıdır. Belki sonraki süreçlerde ticari gayrimenkul yatırım süreçlerinin finansmanında da GYF yapılarını görebiliriz. Kim bilir…