Gayrimenkul yatırım fonlarının kentsel dönüşüme olası katkısı
Tanım gereği gayrimenkul yatırım fonu (GYF), nitelikli yatırımcılardan katılma payları karşılığında toplanan fonlarla, pay sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre gayrimenkul yatırımlarına yönelik portföyü işletmek amacıyla faaliyet izni alan portföy yönetim şirketleri veya gayrimenkul portföy yönetim şirketleri tarafından bir içtüzük ile süreli veya süresiz olarak kurulan ve tüzel kişiliği bulunmayan malvarlığıdır.
Aslında, tasarrufların bir araya gelmesi ile bu birikimlerin profesyonel kişilerce gayrimenkul yatırımlarında değerlendirilmesini sağlayan kurumsal yapılardır.
GYF’de son rakamlar…
Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) tarafından hazırlanan “Gösterge” raporu verilerine göre ülkemizde gayrimenkul yatırım fonu pazar büyüklüğü, 2022 sonu itibari ile 34,2 Milyar TL seviyesine ulaşmış durumdadır.
Geçen yılın aynı dönemi verisi olan 13,1 milyar TL ile kıyaslandığında fon pazarındaki büyüme çok dikkat çekicidir Diğer taraftan, ihraç dönemi devam eden ve ilk defa yatırım almış olan fonlar dahil olmak üzere toplam 108 gayrimenkul fonu yatırım almıştır.
GYF’lerin yatırım algısı…
Mevcut durumda portföyün asgari %80’i gayrimenkul yatırımlarından oluşmalıdır. Bu kapsamda gayrimenkul yatırım fonuna arsa ve arazilere ilave olarak yalnızca kat mülkiyeti kurulmuş (iskan ruhsatı alınmış) gayrimenkuller dahil edilebilir.
Mevzuat hükümlerince, inşaat ruhsatı almamış ya da henüz hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projelerinde muhtemel getiriler yüksek olsa dahi bu projeler fona dahil edilemez.
Ancak 30 Kasım 2016 tarihli ve 29904 Sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ uyarınca özellikle kentsel dönüşüm projelerinin finansmanına yönelik yorumlanacak nitelikte önemli bir düzenlemeye gidilmiştir.
Bu kapsamda 3/1/2014 tarihli ve 28871 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği (III52.3)’nin 18 inci maddesinin ikinci fıkrasının (a) bendi aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve aynı maddeye aşağıdaki fıkra eklenmiştir: “Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları, iştirakleri ve/veya yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazının bulunduğu şirketler tarafından gerçekleştirilen inşaat ruhsatı alınmış projeler kapsamındaki bağımsız bölümler, inşaatın tamamlanma oranına bakılmaksızın, fon portföyüne dahil edilebilir.”
GYF’lerin kentsel dönüşüm sürecindeki önemi…
Önceki köşe yazımda da belirttiğim gibi, özellikle ada ve alan bazlı kentsel dönüşüm süreçlerinin ihtiyaç duyacakları finansman ihtiyacı da yüksek olmaktadır. GYF mevzuatında 2016 yılında yapılan değişiklikle ihtiyaç duyulan yüksek finansman sorununun çözümlerinden bir tanesi GYF’ler olarak dikkate alınmalıdır.
Pazar büyüklüğü ve yatırım çeşitliliği hızla artan bu fonların 2016 yılında yapılan düzenleme kapsamında kamu tarafında yürütülen gayrimenkul projelerine finansman sağlamaları olasıdır. Finansal açıdan kentsel dönüşümün yatırım ihtiyacının fon katılım payı üzerinden sağlanması, ayrıca katılım payları ihraçlarının tabana yayılması konusunda emeklilik şirketleri üzerinden fonlama imkanının yaratılması mutlaka değerlendirilmelidir.
Devlet katkısının arttırıldığı, emeklilikle ilgili mevzuat düzenlemelerinin tekrar ele aldığı bu dönemde gayrimenkul yatırım fonlarının emeklilik fonları ile entegre edilerek alternatif bir finansman modeli olarak kullanılması sektörün temel problemlerinden birini uzun ve sürdürülebilir bir çerçevede çözülmesine imkan sağlayacaktır.