Gayrimenkul sermaye iradları ve beyanı

Dr. Mehmet ŞAFAK

Gelir Vergisi Kanunu'nda belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler "gayrimenkul sermaye iradı" olarak ifade edilir ve belli tutarın aşılması halinde gelir vergisine tabi tutulur.

Gayrimenkul sermaye iradının mükellefi, kira gelirine konu mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri ile kiralanmış bir mal veya hakkın kiraya verilmesi durumunda kiracılarıdır.

Beyannamenin verilme zamanı ve yeri

Mükelleflerin, 1 Ocak 2009-31 Aralık 2009 dönemine ait beyana tabi gayrimenkul sermaye iradı gelirleri için 2010 yılının Mart ayının 1.gününden 25.günü akşamına kadar beyannamelerini vermeleri gerekmektedir. Beyanname verme süresinin son gününün resmi tatil gününe rastlaması halinde, tatilden sonraki ilk iş gününün tatil saatine kadar beyanname verilebilir.

Beyanname; normal (adi) posta ile veya özel dağıtım şirketleri aracılığıyla gönderilirse, vergi dairesine ulaştığı tarihte, taahhütlü olarak posta ile gönderilmiş ise zarfın üzerindeki postaya veriliş tarihinde verilmiş kabul edilir.

Takvim yılı içinde ülkeyi terk edenler, yurt dışına çıkma tarihinden önceki 15 gün içinde beyanname vermek zorundadırlar. Ölüm halinde ise beyanname ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde mirasçılar tarafından verilir.

Beyanname, mükellefin bağlı olduğu vergi dairesine verilecektir. Mükellefler normal olarak ikametgahlarının bulunduğu yerin vergi dairesine bağlıdırlar.

Beyan edilecek geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükellefler, istemeleri halinde vergi dairesinden alacakları kullanıcı kodu, parola ve şifreyi kullanmak suretiyle yıllık gelir vergisi beyannamelerini elektronik ortamda doğrudan kendileri gönderebilecekleri gibi elektronik beyanname gönderme aracılık yetkisi almış meslek mensubu aracılığıyla da elektronik ortamda gönderebilirler.

Sadece kira geliri elde eden 60 yaş üzeri mükellefler ile özürlü mükelleflerden yaşlılığı, sakatlığı veya hastalığı nedeniyle vergi dairesine gelemeyecek durumda olanların, bağlı oldukları vergi dairesini veya Alo Maliye 189 hattını aramaları halinde adreslerine gidilerek beyannamelerini doldurmalarına yardımcı olunacaktır.

Verginin ödenmesi

Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi mart ve temmuz aylarında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir. Hesaplanan vergi,mükellefin bağlı bulunduğu vergi dairesine,bağlı olunan vergi dairesinin bulunduğu yerin belediye sınırları dışındaki vergi dairelerine yada tahsile yetkili banka şubelerine ödenebilir.

Kira gelirinin elde edilmesi

Kira gelirinde gelirin elde edilmesi, tahsil esasına bağlanmıştır. Tahsil esasına göre kira gelirinin vergilendirilmesi için nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olması gerekmektedir.

Kira bedelinin nakden tahsil edilmesi

Kira bedelinin nakden tahsil edilmesi, kiranın Türk parası veya yabancı para ile ödenmesini ifade eder. Alınan çek bedelleri de nakden tahsilat sayılır.

- Mükellefler tarafından o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edildiği yılın hasılatı sayılır. Örneğin; 2006, 2007 ve 2008 yılları kira gelirleri topluca 2009 yılında tahsil edilirse, 2009 yılının geliri olarak dikkate alınacaktır.

- Gelecek yıllara ait olup, peşin tahsil edilen kira bedelleri ise ödemenin yapıldığı yılın değil, gelirin ilgili olduğu yılın hasılatı olarak kabul edilir.

Döviz cinsinden kiraya verme işlemlerinde tahsilatın yapıldığı tarihteki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak gayri safi hasılat belirlenir. Borsada rayici yoksa Maliye Bakanlığı tarafından açıklanan kur üzerinden Türk Lirasına çevrilerek beyannameye dahil edilir.

Kiranın ayni(mal veya hizmet) olarak alınması halinde, tahsil edilen kiralar Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir.

Kiraya İlişkin Tahsilat ve Ödemelerin Belgelendirilmesi

Maliye Bakanlığı'na verilen yetkiye istinaden, konutlarda her bir konut için 500 TL ve üzerinde kira geliri elde edenler ile işyerlerinde işyerini kiraya verenlerde miktar sınırlaması olmaksızın kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerin 01/11/2008 tarihinden itibaren banka veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenen belgelerle tevsik edilmesi zorunluluğu getirilmiştir.

Banka veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Genel Müdürlüğü aracı kılınmak suretiyle, para yatırma veya havale, çek veya kredi kartı gibi araçlar kullanılmak suretiyle yapılan tahsilat ve ödemeler karşılığında dekont veya hesap bildirim cetvelleri düzenlendiğinde, bu belgeler tevsik edici belge kabul edilecektir. Bankaların internet şubeleri üzerinden yapılan ödeme ve tahsilatlar da aynı kapsamdadır.

Söz konusu zorunluluklara uymayanlara kesilecek ceza, Vergi Usul Kanunu'nun mükerrer 355. maddesinin o yıl için belirlenen özel usulsüzlük cezası miktarından az olmamak üzere her bir işlem için bu işleme konu tutarın %5'idir.

Kira gelirlerinde istisna uygulaması

Mesken kira geliri elde eden kişilerin, yıllık olarak tespit edilen istisna tutarının altında kira geliri elde etmesi halinde vergi dairesinde mükellefiyet kaydı açtırmasına ve beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır.

İstisna tutarının üzerinde mesken kira geliri elde edilmesi halinde ise yıllık beyanname ile beyan edilen kira gelirinden istisna tutarının düşülmesi gerekmektedir.

İstisna uygulaması sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler için söz konusudur.

Örneğin, Mesken ve işyeri kira gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi halinde, istisna sadece mesken kira gelirine uygulanır. İşyeri kira gelirine istisna uygulanmaz.

Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar, 2.600 TL'lik istisnadan yararlanamazlar.

Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, her bir ortak için 2.600 TL'lik istisna ayrı ayrı uygulanacaktır.

Mirasın paylaşılmamış olması halinde, her bir mirasçı istisnadan ayrı ayrı yararlanır.

Kira gelirinin tespitinde indirilecek giderler

Kira gelirinin vergilendirilmesinde, elde edilen gelirin safi tutarı iki farklı şekilde tespit edilebilmektedir.

- Götürü Gider Yöntemi (Hakları kiraya verenler hariç). İstisna sonrası kira gelirleri toplamının %25 i gider olarak kabul edilir.

- Gerçek Gider Yöntemi. Kira gelirleri ile ilgili giderler belgelenmek suretiyle ve gerçek miktarlarıyla indirilir.

Götürü veya gerçek gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez.

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.

Kira gelirinin beyanı

Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerden;

- Bir takvim yılı içinde elde ettiği mesken kira geliri, istisna tutarını (2009 yılı için 2.600 TL) aşanlar,

- İşyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira gelirlerinin brüt tutarı beyanname verme sınırını (2009 yılı için 22.000 TL) aşanlar,

(Beyanname verme sınırı olan 22.000 Türk Lirasının aşılıp aşılmadığının tespitinde, gelir vergisi kesintisine tabi brüt kira gelirleri ile mesken kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmı birlikte alınacaktır.)

- Bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden kesinti ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı beyanname verme sınırını (2009 yılı için 1.070 TL) aşanlar

yıllık beyanname vereceklerdir.

Vergi kesintisine ve istisna uygulamasına konu olmayan kira gelirlerinde (Örneğin, basit usuldeki mükellefe kiraya verilen işyerinden elde edilen kira gelirlerinde olduğu gibi ) beyanname vermede esas olan 1.070 TL'lik tutar bir istisna olmayıp, beyanname verme sınırıdır. Bu tutarı aşan bir kira geliri olduğunda tamamı beyan edilecektir.

Aile bireylerinin her birinin sahip oldukları mal ve haklardan elde ettikleri kira gelirleri için kendi adlarına ayrı ayrı beyanname vermeleri gerekmektedir. Beyanname, geliri elde eden aile bireyi adına düzenlenerek imzalanacaktır.

Küçük ve kısıtlarının mükellef olması durumunda bunlar adına verilecek olan yıllık gelir vergisi beyannamesi veli, vasi veya kayyım tarafından imzalanır.

Mal ve haklara hisseli olarak sahip olunması halinde, her ortağın sadece kendi hissesine karşılık gelen kira gelirlerini beyan etmesi gerekir.

Zarar doğması hali

Gayrimenkul sermaye iradına konu olan sermayenin kendisinde meydana gelen eksilmeler zarar sayılmaz ve iradın gayri safi miktarının tespitinde gider olarak kabul edilmezler.

Gayrimenkul sermaye iradının safi tutarının hesabında giderlerin fazlalığı dolayısıyla doğan zararlar, gelecek yıllarda beyan edilen gelirlerden gider olarak düşülebilir. Bu durumun iki istisnası vardır:

- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedellerini indirim konusu yapmaları durumunda bir zarar doğması halinde, bu zararın gelecek yıllarda elde edilen gayrimenkul sermaye iradından indirim konusu yapılması söz konusu değildir.

- Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkule ait hasılattan indirim konusu yapılan iktisap bedelinin, iktisap tarihinden itibaren beş yıl süre ile %5'i oranındaki tutarın zarar dolayısıyla  indirilemeyen kısmı gider fazlalığı olarak dikkate alınamaz.

Yapılabilecek indirimler

İstisna haddini aşan kira gelirleri toplamından gerçek veya götürü usule göre hesaplanmış,gelirin elde edilmesi ile ilgili giderlerin düşülmesi ile bulunan safi gelir toplamından ayrıca aşağıdaki indirimler yapılabilir. Yıllık beyanname ile bildirilecek gelirlere ilişkin indirimler Gelir Vergisi Kanunu ile diğer kanunlarda belirtilmiştir.

 Gelir vergisi matrahının tespitinde gelir vergisi beyannamesinde bildirilecek gelirlerden aşağıda belirtilen indirimlerin yapılabilmesi için yıllık beyanname ile bildirilecek bir gelirin bulunması ve yapılacak indirimlerin ilgili mevzuatta belirtilen şartları taşıması  ve belirlenmiş sınırları aşmaması gerekir..Buna göre indirim konusu yapılabilecek harcamalar şunlardır:

- Şahıs sigorta primleri ve bireysel emeklilik sistemine ödenen primler,

- Eğitim ve sağlık harcamaları

- Bağış ve yardımlar

- Sponsorluk harcamaları

- Doğal afetler ile ilgili ayni ve nakdi bağışlar

- Türkiye Kızılay Derneğine makbuz karşılığı yapılan nakdi bağış ve yardımlar

- İstanbul 2010 Avrupa Kültür Başkenti Ajansına yapılan bağış, yardım ve sponsorluk harcamaları

-Diğer kanunlara göre tamamı indirilecek bağış ve yardımlar

Kira gelirleri üzerinden kesilen vergilerin mahsubu

Gayrimenkul sermaye iratları üzerinden kesilen vergilerden beyannameye dahil edilen gelire isabet eden kısmı, beyanname üzerinden hesaplanan vergi tutarından mahsup edilerek kalan kısmı vergi dairesine  ödenir.

Yurt dışında yaşayan Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının elde ettikleri gayrimenkul sermaye iratlarının beyanı

Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan fazla bir süre yurt dışında yaşayan T.C. vatandaşları, Türkiye de elde ettikleri vergi kesintisine tabi işyeri kirasını tutarı ne olursa olsun beyan etmeyeceklerdir. Söz konusu şahısların Türkiye'de elde ettikleri, vergi kesintisine tabi tutulmamış mesken kiraları için ise  yukarıda açıklanan esaslara göre, beyanname vermeleri gerekmektedir.